今天，在社交**瘋狂圈子裡有一位東莞店主的“求助帖”。
他花了600萬在東莞松山湖買了一套96平公尺的房子，當時還指望翻倍，沒想到砸了，現在沒人要280萬槍，而且他已經斷供半年了，只能等合法拍賣， 他的頭髮是灰色的。
其實這並不意外，作為深圳的弟弟，東莞和深圳真的是難相處的兄弟，兩人都坐上了房價漲跌的過山車。
深圳是跌幅最大的一線城市，而東莞是2024年那輪漲幅最大的二線城市，自然是二線跌幅最大的二線城市。
2024年，東莞房價以驚人的速度飛漲它創下了全國第一的記錄。
上半年新冠疫情爆發時，全國房地產市場跌入低谷，哭聲四起。
上半年，二手房成交量只有一兩千套，而6月份，二手房成交量突破3000套，讓東莞樓市開始迎來成交量和價格雙上的大牛市，正式開啟了東莞樓市的篇章。
此後，2024年，東莞房地產政策全面收緊，出台了包括二手房參考價在內的10多項監管政策。
2024年，東莞樓市開始急轉直下，成交量和價格雙雙回落，新房網籤數量同比下降33%，創近11年來新低。 住宅合約總額按年下跌24%。
今年，前 11 個月的交易 230,000套房，創17年新低！
全年，它應該在 2約50,000套。 與 6 相比47萬套，成交量直接切到膝蓋。
近日正好是東莞市限購開通一週年，過去一年，各地區房價變化如何？讓我們看一下資料。
這幅圖讓很多人看瞎了眼，感覺好像沒怎麼跌，因為豪宅和**房的平均價格漲了。 平均價格整體上沒有下降太多。 但從實際情況來看，這一次就更糟糕了。
現在東莞的整體環境和全國其他地區一樣，現在掛牌數量多，市場在以價換量。 從具體地區來看，跌幅最大的是當年漲幅最大的地區。
因為掛牌數量太多，**激增，不管是一手房還是二手房，想賣，只能降價。 看看這波降價潮有多猛烈。
例如，松山湖，位於松山湖的乙個非常大的樓盤，黃金地帶淞滬，現在是2字字首。
巔峰時期，一套98平公尺的三居室公寓總價為600萬，均價接近6w。
現在，這類房子的掛牌價大多在330萬到350萬**30萬左右，今年3月份同型別成交價還是380萬。 它完全被切成兩半。
除了黃金地帶淞滬，還有松山湖紅溪諾亞，松山湖標桿二手社群。 在巔峰時期，97平方公尺的房屋以超過70,000平方公尺的價格售出。 2024年，一則“鴻西諾雅掛牌價格站在80000+”的訊息刷屏。
如今，萬科紅熙諾亞已經跌至4家，與巔峰時相比幾乎減半。
基本上，松山湖的幾個熱門盤現在都逃不過暴跌的波動。
同樣，陷入二手房降價潮的板塊，在南城也是難纏的哥哥。
2024年，南城是多麼高調，當年東莞327新政被丟擲後，第一季度就結束了房價漲幅仍在上漲74%，就像坐過山車一樣。
而現在，為了生存，新房方面的開發商已經開始降價出售。
比如南城旁邊的橫兆大廈，當時該項目的創紀錄價格是470,000 左右，現在 ** 低至 3。 要知道，這附近萬科亞灣匯是賣6個字首的。 這**是大殺四方。
自從橫兆大廈3號開始賣房以來，南城陸續碰到了跳樓價！中信雲庭、福泰金城等專案陸續推出打工到房、一等房，優惠單價約240000元。
第一手已經淪落到這個地步，第二手跌得更慘。
位於南城CBD板塊的萬科金域華府，2024年最高6均價9萬元提交，總價突破700萬。
現在，社群中同型別房屋的房子被列為44w~4.8萬輛，總價460萬490萬，兩年內直接失蹤了一輛阿斯頓馬丁。
基本上無論是松山湖還是南城，跌幅都在30-50%。有的甚至被砍了一半，實在是隨處可見，而這一波**也把這兩地的房價拉回了2024年的**。
為什麼東莞在這一輪中跌得這麼慘？ 我總結了以下原因：
1. 經濟停滯不前
東莞一直靠外貿撐半邊天，歷來被譽為“世界工廠”，東莞的外貿出口與東莞的GDP比重高達80%。
不過，今年的外貿確實困難重重，今年大部分月份都處於負增長狀態，但前11個月，整體同比略有上公升。
這主要是由於今年汽車出口的快速增長，今年前11個月，傳統燃油車出口量同比增長51%5%；新能源汽車出口量同比增長83%5%。
例如，東莞主要依靠傳統的勞動密集型產業，其出口表現很差。
東莞一直說在搞產業公升級，但現在高階產業的公升級改造，還不足以支撐整個城市經濟的快速增長。
而近年來，許多勞動密集型企業選擇搬遷到東南亞，或者倒閉。
例如，東莞最大的製鞋廠嶽元鞋廠已遷至越南。 東莞富士康也部分遷往河南鄭州，部分遷至越南，部分遷至印度。
出口製造業急劇下滑，導致該市陷入經濟停滯狀態。 在今年上半年的GDP統計中，東莞的增速位居廣東省第一15%。
像深圳一樣，當東莞的出口能先好起來，樓市就能看到希望。
2. **浪湧
東莞掛牌二手房數量早在10月下旬就已突破10萬套，從12月5日的資料來看，東莞掛牌二手房數量約為10套60,000套，直接到11+。
2024年12月至2024年11月，東莞二手房總成交量為28707套，月均成交量約2392套。 根據過去12個月的去汙率計算東莞現有二手房約需3年7年。
據Cowealth資料顯示，截至2024年11月底，東莞一手住宅庫存面積約為409套60000平方公尺，環比微增3%，同比微增8%。
根據去汙週期，預計在182個月，比去年同期增加7個月4個月。
據不完全統計，2024年東莞純新專案將超過50個。
3、市場對東莞信心不足
我看了一下2024年東莞的土地拍賣資料，可以說是相當冷清的，共掛牌商住用地塊10個，舊裝修地塊16個，其中商住用地塊8個成交，2個未成交，成交11個，5個終止。
看資料就知道，除了平均地板價，2024年東莞土地拍賣市場成交資料大幅下滑，地塊成交量直接“減半”。
由此可見，房地產企業不敢貿然入手，首先確實是資金短缺，更多的銷售定為生產，手頭的貨賣不出去，還敢拿地。
而不管是投資人還是單純需求，都是賣下來不買漲，當它下跌時，他們以為它肯定會下跌，如果早買，他們就會蒙受損失。
整個交易週期也被延長了。
總體來說，我覺得東莞這一輪房價漲得太快了，現在房價正在回歸理性。
當然，這不僅是東莞的問題，而是全國的問題。
100 幫助計畫