今天我們就來聊聊使用權“繼承”這個熱門話題。
關於公租房能不能繼承，公房的徵收補償待遇能不能繼承，類似的話題已經諮詢過很多次了，今天我們就好好聊聊。
正如我在上一篇文章中簡要提到的，公屋原則上不能繼承。
這句話其實並不完全準確，因為問題有些複雜，需要在各種情況下進行分析。
公有房屋承租人在公有房屋（又稱出租房屋、使用權住房、公租房屋）承租人未遭遇**被驅逐或徵用時去世，承租人的繼承人能否成為該房屋的新承租人，繼續履行公屋租賃合同？
對此，我們可以參考上海市住房管理局於2024年8月15日發布的《上海市住房條例2024年第3號檔案》，也可以閱讀我們之前的文章《了解公有住房租戶變更、選擇和指定的全過程》。
所以在這裡，我們還是簡單梳理一下，總結成三種情況：
【租賃權的“繼承”】第一種情況：公有房屋中只有乙個租戶登記。
如果租客已經去世，公屋將沒有其他註冊人。 這個時候，圈內人會覺得不好，公房裡沒有戶口。
的確，戶籍在公屋中的勢力非常大，沒有戶籍似乎意味著房子可能被收回。
但不一定。
根據上海市住房法規2024年第3號的規定，承租人死亡且為共同居住者，生前未在本市有常住的，按以下順序確定承租人：原租客的配偶;b.原租客的子女（根據其他地方的住房情況）;c.原租客的父母;d.原承租人的其他直系親屬（根據其他地方的住房情況） 出租人指定承租人後，應當及時通知承租人辦理租賃戶名變更手續。 當事人對出租人確定的承租人資格有異議的，應當通過司法途徑解決。
也就是說，如果承租人去世，雖然公房沒有戶口，但擁有上海戶口的直系親屬也可以申請成為公屋的承租人，如果有多個直系親屬，可以按照第一任配偶的先後順序確定， 然後是孩子，然後是父母，最後是其他直系親屬。
只有乙個租戶，因此在沒有配偶的情況下，無論有多少孩子，都只能確認其中一人為租戶。 這時，關係不好的孩子開始吵架。
這也稱為公共繼承。
在第二種情況下，除了已故租客外，公屋還有其他註冊人。
這個登記的人可以是配偶、子女、父母、侄子、侄女、孫子，甚至是沒有血緣關係的人，所以如果是遠房親戚，甚至是沒有血緣關係的人，那麼就是已故租客的子女，因為戶籍不在公屋裡， 有沒有合法的途徑來獲得租戶資格？
很遺憾，不行。
公屋原承租人去世後，只要有第二個人登記在同一戶口，就不輪到未登記在戶籍的繼承人繼承。
如果除已故的原租客外，還有數名登記人，包括原租客的父親、其兩個子女及其侄女和侄女，如何確定新租客？
看過《上海市住房規範2024年第3號》或《了解公屋承租人變更、選擇和認定全過程》一文的人應該知道，首先是註冊人員同意確定新承租人，協商不成的，物業可以指定承租人， 指定承租人的順序是，首先是配偶，然後是子女，然後是父母，最後是其他親屬。
在上述情況下，會優先考慮孩子，如果孩子很多，那就要看孩子與房子的相關性，他們是否在這裡住了很長時間，孩子是否在其他地方有房子（福利房）等，綜合因素指定最佳人選，如果孩子的情況具有可比性， 那麼在指定上存在困難，財產可能暫時不被指定，以便不時發生變化。
當然，這裡的入圍者需要在原租戶去世前一年搬進來，如果他們在原租戶去世前幾個月剛搬進來，他們可能不在入圍者之列。
那麼，已故租客的其他子女（戶籍不在房內）是否也有資格競選租客呢？
這也是我們經常被問到的：我媽租了公房，我哥哥姐姐和媽媽一起在公屋登記，我和另外乙個姐姐沒有在公房登記，現在媽媽去世了，我和妹妹未來能不能分得這公房的權益？
我們只能遺憾地告訴他，在這種情況下，沒有在公屋登記的孩子在公屋中沒有任何權益。 因為公有住房保障居住權，而公有住房的居住權與戶籍密切相關。
第三種情況是，公房房內只有一名已故租客登記，且該租客沒有其他在上海戶籍的近親屬。
大多數情況下，都表現為孩子已經出國是為了獲得外國國籍，那麼這個時候，這位90多歲，即將離開這個世界的孤獨老人，他的公家會不會就沒有繼承人了？
在很多情況下，確實如此，當老年人離開時，沒有符合繼續履行公屋租賃合同主要身份的親屬，公屋可能會被收回，而實際上，這樣的房子並不在少數。
因此，一些老年人要麼想辦法趁著還能做點什麼的時候，把兄弟姐妹或兄弟姐妹的孩子搬進戶口，要麼乾脆趁著還能做點什麼的時候把房子賣掉換錢去養老院。
當然，我們也看到很多房屋被物業管理公司收回。
房產騰空、房屋被收回若干年後，房屋被驅逐或徵用，此時，在原地死亡的承租人子女出現，向搬遷小組或徵收公司索取一部分徵收補償金。
這個時候，誰擁有徵收補償？它是由這些繼承人（子女）還是由物業公司擁有？
這取決於：1該財產在徵用前是否被收回？
2.收回財產的程式是否符合當時的法律規定？
如果財產1和財產2按照適當的程式進行，那麼原承租人的繼承人很可能不再有繼承權，否則，原承租人的繼承人將繼承徵收補償金。
換言之，如果該物業未被宣布為空置，則徵收補償金可以作為原承租人的遺產在繼承人之間分配（前提是只有已故的原承租人在房屋中登記）。
如果已故原承租人的直系親屬不主動主張繼續履行租賃合同，或者不符合繼續履行的條件，該物業將有權清空房屋並終止租賃關係，當房屋在未來被搬遷或徵收時， 徵收部門將與物業管理公司簽訂徵收協議，並向物業支付徵收補償金。
那麼，如果房產沒有騰空怎麼辦？
根據2024年《上海市高階人民法院關於審理家庭財產分離案件若干問題的意見》（胡高發民義〔2007〕20號）第一條規定：“1.【公屋搬遷補償金繼承】只有在承租人的公有住房搬遷時，原承租人已經死亡，依法確定承租人的，搬遷補償金應歸新承租人所有;承租人尚未確定的，搬遷補償金由原承租人的繼承人支付。 ”
換言之，如果房產沒有被收回，也沒有新的租戶，搬遷補償金將歸原租戶的繼承人所有。
需要注意的是，“只有租客搬出公屋”，即只有一名租客登記，沒有其他租客。
如果有其他承租人與承租人同住，徵收補償應由其餘登記承租人分攤，而不是在原承租人的繼承人之間分配。
總結
好了，看到這裡，相信你的很多疑惑都已經一一解答了。
如果您對公共租賃房屋仍有疑問，也歡迎您在留言區給我們留言。
全文完）。