TOD知識。
住房。
affordable housing
介紹
TOD與社會公平
equitable transit-oriented development
目前，以公共運輸為導向的開發（TOD）概念在中國很熱門，但很多人會想知道TOD與普通人的相關性如何有的開發商因為土地和資金的徵集，希望做更多優質住房，或者希望提供更高比例的住房，但什麼樣的土地利用形式更適合TOD的健康發展呢？
TOD和外殼**
在城市化程序中，房價一方面，房價與城市經濟發展程度密切相關，另一方面，過高的房價會迫使城市原住民離開，導致貧富差距拉大。 而對於不斷增長的城市人口來說，保障性住房和經濟適用房非常重要這不僅是為了城市公平和社會良知，也是為了城市的良性發展和經濟迴圈。
TOD經常被用作振興城市和郊區中心的一種手段。 雖然這個概念是在北美發展起來的，但它是在東亞發展起來的。 與北美相比，北美的土地利用規劃一直是一種蔓延的毒藥，經常導致農田、公共空間和地方身份的喪失，而日本的公共運輸和附近經濟適用房的發展在很大程度上緩解了房價的壓力。 強化作為日本成功住房改革的一部分，這些高密度開發區向整個市場發出了城市土地**正在減少的訊號，增加了經濟適用房**的數量，並刺激了更多的社會資本加入到經濟適用房的建設中來。
事實上，成功TOD案例的土地利用實質上是：突破土地**侷限，提公升高需求地區土地利用效率；和從供求關係上增加住房數量**，從而降低房價。雖然開發商在提供保障性住房時會犧牲一定的利潤，但TOD的商業用途和複雜社群的價值將在很大程度上彌補開發商的這部分損失。 因此，TOD是保障性住房的有效模式，一方面可以幫助開發商盈利，另一方面為更多低收入人群尋求效益和價效比高的住房。
soundtransit
這還不是全部，TOD意味著與開發商更緊密的合作開發商和其他社會基金可以幫助火車站的基礎設施建設，軌道帶來的穩定性，適當增加的容積率，以及對中產階級的天然吸引力可以幫助開發商獲得更多的利潤。 這種合作的後續增長也是可持續的：賽道高度發達的核心區域將帶動周邊地區的發展，吸引更多的社會資本，提供更多的發展機會。
一般情況下，在開發經濟適用房的過程中，補貼是不可避免的。 但幸運的是，在TOD環境下，社會資本有機會通過價值捕獲獲得溢位價值並將其用於經濟適用房開發和基礎設施公升級。 然而，需要注意的是，雖然價值獲取的機會非常誘人，但密度越高越好，需要考慮足夠的基礎設施和建築環境。 合理的分布密度值有利於TOD周邊區域更好的開發。
另外TOD還要求對停車位的數量進行限制。在有地鐵和其他公共交通工具的地方，對停車本身的需求就會減少。 停車需求數量的減少也可以降低開發商的成本防止這些成本轉嫁給購買者。與此同時，有限的停車需求也阻礙了開發商追求公寓，在公寓中，普通富人擁有的汽車比例高於低收入和中等收入者。 限制停車將使該地塊的目標人群從富裕家庭轉移到中低收入家庭。
TOD發展的反例
平均 TOD 可以使房產的價值增加多達 150。 在缺乏與股權相關的政策的情況下，這種公升值帶來的收益主要集中在高收入社群和個人中，其中許多人可以使用汽車。 在這種情況下，社群錯失了協調公共和私人投資以獲得最佳回報的機會。
我們在這裡以印度德里為例，這是乙個失敗的重要案例。
每年，數以百萬計的低收入群體湧向德里尋求安全的生計。 大多數人幾乎無法賺到足夠的錢來以高昂的國家資本成本獲得體面的生活水平，特別是因為高昂的住房成本使許多人負擔不起。 許多人被迫住在貧民窟和棚戶區。 除了不衛生之外，這些設施雖然價格最實惠，但大多遠離工作場所，通勤選擇很少。
為了實現其 2021 年初的發展目標，德里需要提供更好的城市交通。 調查顯示德里的公共運輸（地鐵和公共汽車）約為每個接待處 68360,000人。 然而，社會中最貧窮的階層仍然沒有什麼可承受的。 研究表明，每天收入 534 盧比的工人必須將其收入的 22% 花在德里地鐵上。 儘管印度低收入人群已經負擔不起公共運輸費用但公共運輸的可及性是另乙個主要問題，特別是在許多公共運輸根本無法到達的低收入地區。
以公共運輸為導向的開發 （TOD） 概念通過保護交通附近的經濟適用房來引入社會公平。 2017 年 5 月，印度**通過了一項國家 TOD 政策，以指導希望將 TOD 作為城市發展戰略的邦和城市。 然而，包括德里在內的任何城市都沒有採取任何重大措施。 在印度，關於TOD的討論通常僅限於增加容積率（FAR）和密度，很少提及所有收入階層的房屋。
現在 2021 年計畫難以完成，德里現在已開始制定 2041 年總體規劃。 這對市政當局來說可能是乙個機會，但不一定使民眾受益：德里地鐵的普及使地鐵網路便利地區的房地產**飆公升，而本應帶來便利的TOD設施反而導致了不平等的加劇。
印度**沒有嚴格規範交通附近經濟適用房的比例，導致大量原住民流離失所。 就地安置可能是德里貧民窟的最佳解決方案，但大量窮人被迫建造新建築，不得不搬到更遠的地方——這些地方甚至無法通過交通工具到達。 最終結果是：公共運輸非但沒有成為城市貧富差距的緩解劑，反而成為資本家的領導者，將德里的窮人沿途掃蕩到更貧困的地區。 除了傷害窮人之外，火車站附近的房價大，支援比例嚴重失衡，對中產階級的影響也非常惡劣。
因此，TOD不僅僅是乙個高度發達的東西如果失去合理的土地利用和住房**，TOD模式將產生更嚴重的影響。
TOD（ETOD）的良心。
TOD對於社會公平非常重要。 這涉及到TOD的衍生概念ETOD： 公平的以交通為導向的發展。埃托德強調將未充分利用的土地改造成具有足夠基礎設施的經濟適用房。 事實上，與低收入社群相比，eToD 可以提供更多的就業機會、優質學校、輔助設施和低犯罪風險的社群
除了提供大量經濟適用房外，公平的TOD模型還有其他好處：
a為低收入居民提供更多就業機會
b降低整體家庭通勤成本
c減輕與TOD專案相關的城市高檔化和流離失所的影響
d提供高品質的公共空間和生活環境
e建立更多樣化的社群並減少階級隔離
f價值捕獲，以中心為核心帶動周邊區域。 帶動地方經濟整體發展
g利用社會資金補貼**資金改善當地基礎設施建設和生活設施
h更複雜、更緊湊的業務布局。 有利於行業的系統化和業務價值的提公升
ETOD不僅要生產更多的經濟適用房單元，還要保持住房和TOD之間的聯絡，並創造可持續的回報。 這不僅僅是幫助低收入人群這也是為了幫助貧困兒童有機會擺脫貧困的惡性迴圈：降低通勤成本，創造乙個和諧的步行社群，意味著他們有更好的機會接受良好的教育和提供生活必需品。
彼得·卡爾索普（Peter Calthorpe）在《下乙個美國大都市：生態、社群和美國夢》中提到了這一點“經濟適用房必須從經濟適用房開始。 ”交通在家庭成本中僅次於住房。 而且，使用公共交通工具的人越多，成本就越低，從而提高了住宅區的整體可負擔性。 TOD是綜合經濟適用房戰略的重要組成部分，因為靠近公共運輸可以顯著降低家庭的交通成本。
除了可負擔性問題外，TOD還具有建立步行社群的能力，並增強了建築環境的特徵以及鄰里關係。 隨著該國人口和生活成本的不斷變化，公共運輸的住房市場也將發生變化。 在接下來的二十年裡，對緊湊型住宅的需求將增加近兩倍。 其中，單身人士、創業者、無子女夫婦、老年人、低收入家庭最容易尋求TOD;當然，東亞中產階級對公共運輸的需求也在飆公升**，地鐵房和TOD公寓將成為中產階級熱衷的新居。
TOD經濟適用房戰略
目前，全球許多城市都已採取措施嵌入創新戰略，以推動地鐵附近經濟適用房的發展。
例如，洛杉磯通過其《joint development program》（港鐵聯合發展政策），旨在以總房屋比例的35%興建經濟適用房，並允許發展商貼現高達土地普通市場價值的30%**（與經濟適用房數量成正比）。
芝加哥市發布了以公平交通為導向的發展政策計畫。該市將ETOD定義為“使所有人，無論收入、種族、民族、年齡、性別、移民身份或發展能力如何，都能體驗到交通樞紐附近集約化、混合用途、以行人為導向的開發的好處。 ”
明尼蘇達州通行證城市分割槽規則的變化降低了高層公寓的最低停車要求。 它降低了開發商和家庭的成本，從而增加了低收入群體在交通區附近購買或租用住宅的機會。 維吉尼亞州在增加地鐵周圍的容積率，以提供更多負擔得起的住房。 和科羅拉多州丹佛市通過其獲得的貸款**向經濟適用房開發商提供貸款購買和持有火車站和汽車站附近的土地，為期五年。 它可以幫助這些貸款借款人與該計畫中不提供經濟適用房的買家競爭。
北卡羅來納州成立多式聯運巴士**計畫。其中一項要求是，如果開發商想要獲得資金，他們必須“制定一項戰略，為因交通區開發而流離失所的低收入居民提供替代住房，並制定激勵措施以增加經濟適用房的存量。 在每個地鐵站和樞紐半英里半徑內，至少有15%的住房可供收入低於家庭收入中位數60%的家庭使用。 ”
此外，許多城市也利用了它改造城市停車場，提供更多經濟適用房。將剩餘和未充分利用的土地用於住宅開發有助於調節房價。
marea alta, a 200-unit building for families and seniors, is built on a former transit agency-owned parking lot. the san leandro bart station is pictured in front of the building. photo courtesy of bridge housing
溫哥華可用開發費、徵稅豁免、密度紅利、更快的流程和更少的停車位鼓勵公平的TOD專案開發。 此外，該市還通過設定住房目標的數量和質量，為eTod建立了社會和僅租賃分割槽。 例如：
100m
100 社會住房租金。
200m
20 個用於市場樓層，80 個用於社會住房。
500m
高收入市場30人，中等收入市場30人，中等收入市場30人，低收入房租10人。
800m
60 個市場樓層和 40 個出租社會住房。
附言
綜上所述，TOD建設中保障性住房的缺失，可能導致低收入居民搬遷到公共運輸不太方便的地區，導致貧富差距拉大。 地鐵住房並不是富人的真正需求：北美或亞洲的許多富人都習居住在低密度郊區，私家車是他們的主要交通方式。
因此，對於TOD專案來說，適當降低房價門檻，以應對真正的目標客戶群體非常重要。 許多開發商並不是在地鐵上建造高價房的最佳選擇。
另一方面，也要制定相關政策，釋放一定的紅利（密度、容積率、停車量等），鼓勵更多開發商建設剛需專案。
a建造更多住房，包括控制市場**和經濟適用房的數量
b加大保障性住房補貼力度
c降低現有經濟適用房退出可負擔性計畫的速度。