這些數字已經下降了！關鍵資料顯示出不尋常的變化！
作者：於飛。
近兩年，隨著樓市降溫，土地市場被扼殺，新建面積下降
要回答這個問題，首先要分析一下減量的情況。
在分析情況之前，有必要先看看土地和房地產投資情況。
商品房銷售市場和土地市場相互依存，既有榮，也有虧。 商品房銷量下滑，用地自然難。
自2024年國有權變更以來，我國土地出讓收入也大幅下降。
它在 2021 年達到頂峰，當時土地出讓收入達到驚人的 87051億美元，降至去年的6,685美元4億美元，下降232%。
今年前11個月，財政部公布的資料顯示：
國有土地使用權出讓收入總額4203億元，同比下降179%。
資料來源：財政部。
賣地的平均每月收入為3,821億元，表明賣地的年收入可能在46億元左右。
與此同時，自去年4月以來，房地產開發投資一直在下降。
國家統計局披露：
1-11月，全國房地產開發投資104045億元，同比下降94%；其中，住宅投資78852億元，減少90%。
資料來源**：國家統計局。
這是房地產公司徵地策略萎縮、開工資金不足的直接反映。
在這種情況下，新屋開工率下降是很自然的。
國家統計局發布的資料顯示，2024年全國新屋開工面積為126億平方公尺，同比下降39億4%。其中，新建住宅建設面積881億平方公尺，同比下降398%。
資料來源**：國家統計局。
可以看出，僅去年一年，新屋開工總數和住宅開工數量都下降了40%。
據介面新聞報道，去年人均建築面積僅為096平方公尺，低於17年前的2024年。
同期，銷售面積也比2024年有所增加"雙 18"下降到"雙 13"，即商品房銷售面積從18億平方公尺下降到13億平方公尺，銷售量從18萬億下降到13萬億。
從上表可以看出，去年商業地產面積為1358億平方公尺。
新開工量正在下降，而銷量雖然也在下降，但仍遠高於開工量，理論上這將導致市場上的庫存減少。
國家統計局資料顯示，今年前11個月，新屋開工總數為87456億平方公尺，同比下降212%。其中，新建住宅建築總面積為6棟3737億平方公尺，同比下降215%。
今年前11個月的銷售額比去年有所增長"雙 13"下至"雙 10"。
國家統計局披露：
前11個月，商品房銷售面積100509 00萬平方公尺，同比減少80%，其中住宅銷售面積減少73%。商業建築銷售額 10,5318億元，同比下降52%，住宅銷售下降43%。
資料來源**：國家統計局。
再一次，新建築和銷售之間的差距似乎減少了市場上的庫存。
這就是為什麼有人擔心樓棟數量的減少會引發新一輪的房地產浪潮***
會不會因為這個而再次**？當然不是。
首先，庫存高、供不應求是現狀。
乍一看，近兩年新開工數量大幅下降，新增數量不如銷售數量，這將導致庫存減少。
然而，乙個基本問題被忽視了，即在過去十年的快速城市化過程中，建造了多少房屋以及存量有多大。
自2024年以來的19年中，只有13年的建築高於銷售。 前者比後者低 6 年。
資料來源：國家統計局。
從2024年到今年11月底，新開工面積為2186億平方公尺，銷售面積2035億平方公尺。
累計新建面積仍比銷售面積多151億平方公尺。 如果明年銷售面積降到10億、9億甚至8億平方公尺，就算全國套房數量不增加，也能賣到一年半以上。
而這僅僅是自 2005 年以來的事。
事實上，從2024年房改到現在，隨著城市化程序的大發展，一、二、三、四、五線城市住宅樓房的增加，總體上住房供過於求。
黃啟帆透露，中國房屋過剩巨大，因為沒有需求，繼續建房沒有意義。
今年3月，住房和城鄉建設部發布的一組資料顯示，全國有6億棟房屋。
雖然這些建築包括住宅和工廠、寫字樓、事業單位等，但一般來說，城市住宅建築（商品房、平房、小型西式建築、工業宿舍）的比例在一半以上，而農村地區的建築絕大多數是住宅。
根據這一估計，住宅數量應該在4億左右，如果換算成單位，這將是乙個天文數字。
此外，澤平巨集發布的資料如下。 在各類城市中，只有一線城市低於1，二線城市相同。
三四線城市均高於1。
所謂人均住房單元數比，是指全市住房單元數與戶數之比，大於1表示住房單元數超過戶數，供大於求。
也就是說，只有一線城市還存在住房短缺，其餘城市都供不應求。
住房和城鄉建設部原副部長邱寶興來此"2022中國城市高質量發展智庫論壇"目前的空缺率為15%，部分省份達到25%甚至30%。
你認為房子的數量會減少嗎？
可以肯定地說，除了深圳等少數一線城市外，中國95%以上的城市都存在住房短缺。 這就是現實。
基於各種實際，今年年中召開的政治局會議重新調整了房地產市場，原話如下："房地產市場是乙個大問題：
適應我國房地產市場供需關係發生重大變化的新形勢。
其次，經濟適用房將作為雙車道系統的一部分成堆出現。
正如我在前幾篇文章中指出的，今年我國房地產行業發生了一件具有歷史意義的重大事件，即《關於經濟適用房規劃建設的指導意見》（又稱"14號檔案"正式通過。
主要**一致認為，這是中國第二次房改。
14號文的出台宣告，我國房地產市場再次進入雙軌制時代，即商品房與保障性住房並行時代。
為什麼要大力推進保障性住房建設？14號文明確提出了保障性住房建設的兩大目標：
一是加大保障性住房建設發展力度"讓工薪階層逐步實現擁有住房，消除買不起商品房的焦慮，放棄對美好生活的嚮往"；
二是推動建立房地產業轉型發展新模式，使商品房回歸商品屬性，滿足改善住房需求，促進穩地價、穩房價、穩預期，推動房地產行業高質量轉型發展。
這兩句話意味著，未來中國大部分城市都可以效仿新加坡的模式，勾勒出未來房地產的兩個圈子，乙個是商品房圈子，另乙個是保障性住房圈子。
經濟適用房保護的是買不起商品房的人，而商品房是有錢人玩的，當然是穩定。
隨著社房與商品房雙軌制的出現，未來社房將分流商品房市場需求的一半以上。
正因為如此，這一數字一再強調，未來商品房市場需求將進一步減弱。
更重要的是，經濟適用房由最高層管理，未來幾年經濟適用房的數量將激增。 你認為房子的數量會減少嗎？
第三，需求正在下降。
需求的減少必須以三種不同的方式表達。
其中之一是大城市的有效需求越來越少。
從理論上講，大城市的住房需求還是非常旺盛的，畢竟大城市的住房擁有率比較低，以深圳為例，深圳的住房擁有率只有30%左右，也就是說，大約有70%的人沒有自己的住房。
但是，那些無法滿足的空洞要求有什麼意義呢？這些要求是無效的。
房價高，收入低，很多人即使奮鬥了一輩子也看不到買房的希望，更何況現在收入和就業的不確定性更大了。
比以往任何時候都更多的人買得起房子。
其次，大多數二線及以下城市的需求達到頂峰。
以重慶這個直轄市為例，公開資料顯示，早在2024年，重慶就有915%的家庭擁有自己的房屋。
換言之，據中國新聞社報道，近92%的重慶居民擁有自己的房屋。
要找到每個城市的租賃住房擁有率資料並不容易，目前唯一能掌握的資訊就是浙江省乃至全國的總體情況。
以浙江省為例，2024年，浙江省統計局公布的資料顯示，根據第七次人口普查表格抽樣調查資料：
2024年，該省為6471%的家庭將擁有自己的房屋，其中35個01%為自建房，2863%是業主購買的。 居住在出租房屋中的家庭比例為3365%。從區域來看，衢州的住房擁有率最高，為9004%，金華市最低，為5627%。
去年10月中下旬，中國人民銀行2024年城鎮居民家庭資產負債調查組在全國範圍內對30個省（自治區、直轄市）的3萬餘戶城鎮居民進行了資產負債調查。
調查結果於2024年公布：
我國城鎮居民家庭資產以實物資產為主，其中住房佔比約70%，住房擁有率達到96%;金融資產佔204%，家庭更喜歡無風險的金融資產。 值得注意的是，在世界主要大國中，中國的住房擁有率可能是世界上最高的。
在這種情況下，房屋擁有率應該考慮到農村住房，也就是說，如果你在深圳沒有房子，而你在家鄉有房子，這一點也應該考慮在內。 這些數字意義不大，顯然過高了。
不過，根據重慶和浙江省公布的資料，大多數二線及以下城市的房屋擁有率仍然很高。
房地產高，需求自然處於頂峰。
三是人口有峰有反轉，三四線城市人口普遍減少。
在公布 2022 年人口資料的 286 個城市中，只有 128 個城市人口增加，2 個城市人口穩定，156 個城市人口減少。
人口減少的城市包括北京、上海、廣州和深圳四個一線城市，以及天津、長春、佛山和東莞等活動中心。
資料來源：市統計局。
人口是樓市的基石，人口減少，需求減弱，大部分三四線城市在沒有棚戶區改革的貨幣支援下進入了長期調整期。
總之，整體供大於求，保障房在未來幾年內會增長，而商品房需求卻在下降，這是房地產行業的基本面。
此外，房地產行業進入調整週期，巨集觀經濟環境和信心不足難以重塑，房地產行業調整週期仍將延續。