9月底以來，有報道稱，自然資源部提出取消地價上限，多地積極跟進，據中指數監測，22個城市中有18個取消了土地拍賣地價上限，11月，大部分城市實施了地價上限取消， 整體交易保費率提公升至72%，在濟南、合肥、成都、福州、杭州等一些城市，首次拍賣就出現了溢價率較高的地塊，但分化依然嚴重，只有優質地塊才更受房地產公司關注。
對於企業土地拍賣回收價格高企後，核心城市的土地徵用難度將增加，尤其是中小房地產企業在土地拍賣中將面臨更加激烈的競爭此外，由於短期市場調整的壓力，房地產企業在投資和徵地方面仍需保持理性，定期投資、保持盈利仍是企業最有效的投資策略。
政策變化：18個城市取消了土地拍賣價格上限;寧波上調保費率上限至30%;北上申尚未調整
表：22個城市取消地價上限和銷售價格限制
資料**：中指研究所綜合整理在地價上限方面據中指數監測，10月以來，已有22個城市陸續發布新掛牌住宅用地公告19個城市優化地價上限其中，18個城市對住宅用地實行了最高價格限制（天津部分地塊取消了地價上限），寧波市的溢價率上限由15%提高到30%。而北京、上海和深圳仍然沿用之前的地價限制規則。 地價上限是否會上調，與我市自身土地拍賣市場的情緒息息相關。 北京、上海兩地土地拍賣情緒相對穩定，多宗地塊已達頂，短期內地價上限提公升的可能性不大。 對於大多數城市來說，今年以來土地市場一直低迷，只有少數地塊受到高度關注，地價限制沒有適應當前的市場形勢，很多地方紛紛跟進取消地價上限。 同時，土地出讓限價政策也在不斷優化。據中指數監測，截至12月19日，南京、成都、福州等22個城市已明確取消銷售限價，杭州部分地區已取消限價，合肥新增14個住宅用地檔案中未明確設定銷售限價， 濟南、青島和天津，而北京、上海和鄭州仍有銷售限制。
土壤拍賣表現：優質地塊熱度上公升，土地拍賣差異化越來越明顯
表：取消地價上限後22個城市土地成交情況（截至11月底）。
資料**：中指研究所綜合整理圖：22個城市住宅用地月度成交溢價率走勢
資料**：中指資料 creis
取消地價上限後，優質地塊拍賣呈上公升趨勢，帶動整體溢價率上公升。 與政策前後市場變化相比，政策調整前的7-10月，22個城市住宅用地成交溢價率持續下降，而多數城市取消限價後的11月，22個城市住宅用地成交溢價率為72%，比上月增加28個百分點，同比增長0個百分點8個百分點，總體處於近兩年的月度高位，結束了連續六個月的下降趨勢。 總體來看，取消地價上限後的土地市場呈現以下特點：一是熱點城市核心地塊公升溫，帶動整體溢價率**，但房企投資布局依然審慎，地王數量有限。 二是高溢價土地大部分由央企獲得，中小房企購地壓力較大。 三是地方拍賣分化進一步加劇，非核心地塊恢復有限。 （1）取消地價上限的城市：杭州、濟南、福州、合肥、成都核心地塊競爭激烈，拍賣最高溢價率在30%以上，但非核心地塊一般按底價成交表：取消地價限制的22個城市的土地拍賣情況
資料**：中指資料 creis
濟南：10月30日，濟南迎來了取消地價上限後的首次土地拍賣，共有12宗案件、2宗未成交、10宗成交，其中4宗溢價成交、6宗底價成交。 鳳凰北路以西、上茅城路以南的集團地塊競拍較為火熱，經過241輪競拍，被中國電建交出53高溢價獲得1%;旅遊路以北、盤龍路以西的ECS05-1地塊經過236輪競價，寶勝以50的溢價定價2% 贏了。 合肥：10月12日，合肥出台土地拍賣新政，除取消地價上限外，還提到參與房地產公司的“五不”條件和競價原則不允許聯合競價合作開發。 因此，在11月2日的土地出讓中，參與拍賣的房地產公司數量較以往明顯減少，但熱度尚可，5塊地塊全部售出，4個溢價，1個底價。 除其他外濱湖區BK202305、包河區BH202310地塊吸引了10余家房地產公司參與競拍，分別由安徽高速和安徽置地以溢價競拍。 0% 交易。 11月20日，合肥市出售3塊土地，全部溢價成交經濟開發區JK202306和八海區YH202310的保費率超過15%。 成都：11月15日，成都拍賣後首次取消地價漲跌停板，企業參與拍賣更加積極，第一場報名企業20余家，第二場報名企業10余家。 7塊土地全部售出，4塊按底價出售，3塊溢價出售，其中有2塊溢價率超過15%的土地，分別位於成化區萬年場和青羊區外光華，分別由越秀和華潤以%的溢價中標。 11月30日，天府新區麓湖44畝土地溢價率達到61%。 在12月舉行的兩次土地拍賣中，仍有部分地塊的溢價率超過30%。 福州：11月18日，福州市開展了14起案件，11筆成交，1起拍賣不成功，3起取消銷售。 此次拍賣吸引了保利、建發、國貿、湖北君達、綠城、首正投資、首開、中國五一等房地產公司參展。 在手數的交易中，4個案例的溢價率超過20%，其中75輪競拍平溪41號地塊最終由建發以41%的高溢價率獲得。 在11月28日的土地拍賣中，2023-54地塊專案地理位置優越，地企競爭激烈，經過82輪競價，福州中意置業中標，其餘地塊以底價成交。 杭州：12月12日，杭州土地拍賣首次實行自由競價，除臨安區濱湖新城重點區域LA0611-02地塊因故提前終止出讓外，其餘9塊全部成交，5處為溢價，4處為底價，杭州正竹〔2023〕165號地塊成交溢價率高達383%，共約133個9億，其中綠城74.1億拿到4例。 此外，除了上述城市外，南京、青島、武漢、重慶、鄭州、廈門11月，在地價上限解除後，也舉行了土地拍賣，但一般底價被出售，土地拍賣的情緒尚未好轉。 整體來看，漲跌停板的取消導致少數核心城市優質地塊的土地競價公升溫，但分化依然存在，非核心地塊成交多重底價。 （2）未解除地價上限的城市：北京、上海土地拍賣表現相對穩定，優質地塊房企積極性高表：今年未解除地價限制的22個城市的土地拍賣情況
表：2024年12月北京拍賣地塊
資料**：中指資料 creis
今年以來，北京、上海、深圳土地拍賣情緒趨於穩定，上海和深圳地價上限佔比超過50%，北京也佔比超過40%。 從最近的本地拍賣會來看，12月4-5日，上海推出9宗地，全部成交，其中3宗達頂，5宗為底價，優質地塊仍備受關注，12月15日，上海推出4宗地塊，全部成交，其中1宗上交，2宗為底價;北京出地5塊，但地塊房產一般，大部分按底價成交，12月下旬，在北京拍賣的土地大紅門地塊預計仍將備受關注，據悉，已有10多家企業支付了申請前定金。 深圳過去兩個月沒有本地拍賣會。 整體來看，北京、上海兩地土地拍賣表現相對穩定，房企參與意願較高。 同時，考慮到北京、上海在12月14日大力優化調控政策，預計市場銷售將明顯回暖，或將在一定程度上帶動房企加大投資，預計明年本地拍賣市場的熱度將持續。 12月19日，北京市規劃自委發布《關於明確商品住宅用地專案地價相關事項的通知》，其中提到“.對於住宅和公共建築地塊，住宅和公共建築的起始價格以及每個建築的最終成交價格將在土地出讓時指定“，使土地拍賣和地價更加清晰。 
供給特點：1-11月，全市高溢價地塊成交規模同比增加，未來改善型房地產增幅或對新房市場形成一定支撐
圖表：2024年1-11月22個城市高溢價住宅用地成交規模對比（市級）。
注：高溢價率地塊的統計口徑以成交溢價率高於10%為基準，武漢、濟南、杭州、上海部分地塊溢價率上限低於10%，若成交達到頂點，也計入。 資料**：中指資料 creis在當前的市場環境下，能夠引發房企高溢價主動競價交易的地塊，大多是核心地塊的優質地塊據中國指數監測，2024年1-11月，22個城市高溢價地塊成交293宗，同比增加44宗，成交規模2538萬平方公尺，同比增長18宗7%，11月份，22個城市高溢價用地成交規模135萬平方公尺，同比增長158%。 具體城市方面，在天津、濟南、廣州、蘇州、廈門、福州低基數影響下，高溢價地塊交易規模同比增長100%以上成都今年核心區土地供應量加大，高溢價地塊成交面積也同比增長100%以上北京、上海、杭州本地拍賣表現穩定，呈現不同程度的增長。 地價上限解除後，部分地塊成交底價再創新高。 如：杭州：星耀 38以3%溢價取得的鐵路北地塊，創下了板材底價新紀錄;成都：邦泰 33以5%溢價取得的雙林路348號地塊，以21100元的底價成交，突破成華區最高樓價。 福州：建發以41%溢價收購的平溪社群2023-41號老舊改造地塊，成交底價28677元，創下板塊地價新高。 如果2024年成交的優質地塊明年逐步入市，有望為部分城市新房銷售提供一定支撐。 此外，從高溢價徵地企業來看，央企是絕對主力軍，地塊內部分民營企業活躍。 中國指數資料顯示，自取消地價上限以來，截至12月19日，央企徵地金額佔630%，民營企業佔29家1%，混合所有制企業佔7家9%。
土地市場趨勢展望從本地拍賣的表現來看，今年以來，在銷售端還未回暖的背景下，先推土地，房企依然謹慎，近期不少城市取消了漲價上限核心城市只有少數優質地塊公升溫，分化現象進一步加劇。 展望明年在取消地價上限的城市，預計部分核心地塊將在房地產投資重點下高溢價拍賣，但土地拍賣的分化仍將延續，非核心區仍會出現底價成交甚至未成交的情況預計北京、上海、深圳將根據市場變化優化土地拍賣規則，如部分地區取消或提高溢價率上限等。 此外，2024年土地量將繼續萎縮，但優質地塊的交易規模較去年同期有所提公升，預計這些專案入市將支撐新房銷售。 從企業競爭和投資策略的角度看取消地價上限後，房企要想在核心城市獲得優質地塊，應及時優化購地策略和投資標準，以應對更加複雜的競爭環境。 由於央企資金實力相對較好，後續徵地比例或將持續提公升，而對於中小房企而言，核心城市徵地壓力加大。 同時，值得注意的是，隨著部分地塊的競爭更加激烈，如果企業高溢價收購土地，將導致專案利潤被壓縮。