房地產已進入“後開發時代”。 馮倫認為，未來住宅產業化可以解決“雷暴”問題。文：《中國企業家》記者 李豔豔編輯：趙建凱
會議現場
12月9日、10日，由《中國企業家》雜誌社主辦的“第二十一屆中國商界領袖年會”隆重舉行。 在“導師班”環節的第一天，裕豐集團董事長、萬通集團創始人馮倫發表了《用科技創新讓住宅發展走出困境》的主題演講。
關鍵要點：
1.房地產已經從過去的“開發時代”進入了“後開發時代”。
2.未來整體市場規模仍將保持在10萬億元以下，其中四五萬億元為新房。
3.區域市場更重要，細分市場要深耕，住宅市場分層要特別注意自身定位。
4.在未來的房地產行業，住宅產業化可以解決雷雨問題，因為房子是成品，不會爛尾。
5.經濟適用房的建設已成為重中之重。 經濟適用房以**為主，這一比例可能會上公升到60%。
以下為馮倫先生現場演講實錄（有刪減）：
很高興在這裡與您分享。 房地產行業近20年來一直受到大家的關注，每天都有很多故事，但最近“雷聲滾滾”，大部分房地產開發商都承受著巨大的壓力，有很多“雷雨”發生。 此外，這也是“一陣陣的腳步聲”，*出台了很多刺激需求、拉動供給的政策，所以我們說：雷聲滾滾，腳步聲爆棚。
作為從業者，我如何看待這個過程？最近，我認為有四個最重要的變化值得注意。
首先，時代變了。 房地產已經從過去的“開發時代”進入了“後開發時代”。 “發展時代”是什麼意思？也就是說，在人均GDP達到1萬美元之前，我們正處於以住房為核心的高速開發、建設、銷售和周轉的房地產時代，而這個發展時代是經濟發展的階段性產物，而不是永遠的。
我經常去美國，我問他們，為什麼沒有像萬科這樣的公司？他們說，30年前，這樣的公司就結束了。 在二戰後的一段時間裡，美國和歐洲國家經歷了高速住房建設的階段，大約二三十年，但這段時間在30年前就結束了。
還有一次，他們的老闆帶我乘直公升機去看一塊地，我告訴他我們中國的房子方法。 他說我一點都不懂馮先生，不是我無知，而是大家都聽不懂他。 為什麼？他說，這個故事在美國早已不為人知。 也就是說，在乙個經濟發展的階段，住房是核心產品，而這樣乙個高速建設的階段，在我國也經歷了20多年，而現在，我們也進入了房地產敘事的新階段。
發達經濟體的房地產故事大概就是乙個“1+7”的故事，在我們人均GDP達到1萬美元之前，我們只有乙個故事，叫做“住房”。 “1+7”中的“7”是指“7”個不同的房地產類別，包括寫字樓、商業、酒店及度假、物流倉儲、醫療衛生、教育及研發、**物業等。
除了經濟發展水平外，還有幾個特別重要的因素影響著住宅市場的發展，促使住宅市場進入減速、降價、減量階段。 首先，目前人口增長放緩和老齡化趨勢應該會減少住宅樓的數量。 二是經濟發展模式從單純的延伸、快速增長、以城鎮化為主，向內涵型高質量發展轉變，部分城市經濟產業格局也發生了諸多變化，地方經濟發展不平衡，住房增長放緩。
還有乙個因素，金融和體制變化也對住房產生了重大影響。 比如我們的稅制、未來的繼承制度、匯率、銀行貸款利息、住房不投機政策等等。 房地產進入後開發時代，“1”放緩了，但“7”加速了，“7”加速最多的是與我們相關的兩件事
首先是物流和倉儲，目前發展最快的產品有三種。 另外：一是冷鏈，二是智慧型倉儲，三是資料分析中心。 二十年前，美國有一家專門的房地產公司，我們當時還不了解，一直以為是網際網絡公司，最後才發現是房地產公司。 為什麼？這所房子裡有很多伺服器，房子可以收租，而且耗電量很大，對安全性的要求非常高。 這種不斷收取穩定租金的房子被稱為資料中心，回報率特別穩定，而且這種物業也是一種非常重要的物流倉儲。 這就是我們現在所說的“新房地產”。
二是醫療衛生。 我們公司近七八年來一直圍繞醫療養生做房地產，全球增長最快的空間也與身體健康有關。 除了醫院，我們還有很多與健康相關的空間需求。 位於南韓首爾江南區的世界上最大的空間之一，擁有最多的醫學美容機構，一座20萬平方公尺的房子，裡面擺滿了臉和指甲。
此外，我們還擁有最好的現場布局。 我們日常的跑步、健身、瑜伽都與健康有關，而這些東西需要大量的物業支援，而這種物業就成了與健康相關的不動產。 近年來，我們做了很多這樣的產品，如工業園區、醫療商場、療養酒店、養生公寓等。
因此，我們說“7”很重要，這是新樓盤，主要方向是醫療衛生和物流倉儲。 我們進入了乙個新時代，房地產從單一的住宅開發進入了乙個全面的“1+7”發展階段，這就是所謂的“後開發時代”。
第二個也是最重要的變化是市場變化。
首先，市場細分變得越來越重要。 眾所周知，漫灌快速發展的時代已經過去，細分市場非常重要。 減了多少，原來2024年規模近16萬億（銷售）的房地產市場，新房加老房子，現在我們降到不到10萬億，幾乎減半了。 未來整體市場規模仍將保持在10萬億元以下，其中四五萬億元為新房。
減持後，如何細分？例如，女性細分市場。 當我去中國台灣時，我看到他們被劃分得很細，叫單身不獨居，單身獨居。 有的老人需要照顧，有的是藍領，有的是出租的，有的是銷售的，有的是兩代同堂的居民，有的是單身小家庭。 現在，最小的單位可以是 17 平方公尺，這是乙個細分市場。
第二，區域市場。 現在，區域市場和全國市場之間的區別越來越明顯。 過去，大型房企和全國一樣，在全國各地都做過一次抽獎，但現在他們深入區域市場，在發達地區、人口集中地區、開放程度較高的地區，住房增長較大。 相反，在欠發達地區、封閉地區、產業衰退地區，市場急劇萎縮，市場做不到。 所以現在，住宅開發量大的企業都在縮頭，欠發達地區的企業數量非常少。
第三，市場分層。 比如我們現在說的就是保障房，商品房就是商品房。 我國保障性住房（佔比）目前不足30%，未來擬發展到60%，保障性住房為保障性住房、廉租住房和中低收入人群居住的住房。 經濟適用房和豪宅是兩大類，要求不同。
因此，房地產市場發生的根本性變化是區域市場更重要，細分市場要深耕，市場分層要特別注意自己的定位，要在分層市場中去做。
第三個變化是，技術發展水平將在住房方面發生根本性變化。
近年來，住房領域的技術發展水平徹底改變了我對傳統住房的看法。 比如過去，大家對住房的傳統看法是用鋼筋混凝土蓋房子，鋪地，然後賣裝修，這個過程往下走，兩年半到三年。 用水泥建造的房屋使用壽命大，汙染大，抗震結構彈性不夠。 此外，蓋房的電費也比較高。
我們的住房技術現在進步了多遠？經過14年的研發和投入，遠大科技集團現在建造的房屋完全可以媲美造汽車和工業化房屋，這是流水線做成的房子，每天可以做6萬平方公尺，一年200天可以做1200萬平方公尺， 而我們在過去15、20年裡有200萬平方公尺要完成，現在的速度太快了。
從專案開工到地基再到房屋完工，廠房耗時較少，兩到三個月即可完工。 這棟房子從流水線上下來，然後裝在貨櫃里拉過來，最後在現場組裝，需要兩到三個月的時間。 而且裝修精美，標準比我們自己買的要好得多。 打個比方，汽車肯定比拖拉機更精緻，工廠流水線速度很快。
二是標準高，廚衛配置和空調新風系統比現在高一級。 另外，它更便宜，為什麼？工廠越大，成本越低。 特斯拉到中國，當初超過70萬輛，現在又有多少輛？200,000。 最後，運營成本低，電費是傳統家庭的三分之一。
因此，科技的進步加速了住宅行業的轉型。 對於未來的房地產來說，雷雨問題可以通過工業化住房來解決，因為房屋是成品，不再是半成品，也不會是爛成品，而是直接拉過來的房子。
此外，不需要高槓桿開發，可以以金融方式服務。 另外，所有產品都不會成為空置房屋，假設建造了10套房屋，出售了5套房屋，其餘5套不出售，那麼，如果有其他專案，可以將其拆除，移動，然後重新安裝，因此沒有空置，也沒有積壓。 這就是技術進步對行業的影響。
科技的色彩在未來住宅領域不僅體現在生產上，更體現在成交上。 如你所知，現在買賣房子的時候，經紀人給你**，你以為他看似在隨意跳動，但實際上，他玩得很準。 現在經紀人得到乙個準確的**，大約40元到1200元。 如果我開了一家經紀公司，我需要知道誰會買它在哪裡可以找到**？
事實上，有這樣的資料公司提供這樣的**資訊，他們可以從海量的資訊中找出潛在的買家。 這些背後都是技術，而現在人工智慧的參與，可以快速篩選出誰想買房，告訴你，這房子多少錢？您在歷史上交易過多少次？估值是多少？這樣，您將能夠快速做出決定。
技術進步對於住房行業的質量保證和高效交易至關重要。
最後，房地產的未來還有乙個重要的變化，那就是制度的變革。 我從事商業活動已有 30 多年了。 房地產行業一直在說，我們面臨著市場和制度的雙重選擇。
說到房地產，基本上有三個制度在變化，乙個完全由市場解決，乙個通過租賃解決，原則上不開發商品房。 還有一種“新加坡制度”，其中20%是商品房和市場化發展的競爭，剩下的80%由先對接，不進入商品房市場。 中國房地產開發20多年來，這三種制度都經過了嘗試，並且仍在調整中。
雖然市場有時會面臨一些特別困難的選擇，但我們也可以看到未來的一些重要變化。 例如，**emphasis，經濟適用房的建設已成為重中之重。 經濟適用房以**為主，可能會上公升到60%，40%是商品房，留給市場競爭和決定。 這種制度的改變，對於我們行業未來的發展是非常重要的。
所以，我今天講的四個變化：後開發時代的到來，房地產市場的分層，科技進步對住房的改變，以及未來中國住房制度的變化，這些內容對我們來說非常重要。 在此背景下，總體來看，房價已經進入了乙個穩中下滑的時代。 如果我們處於乙個細分市場，並且有乙個經得起考驗的好產品，它也可能會上公升。
在這個過程中，還應該注意的是，我國現行法律對產權的規定並不明確，比如我們過去的住房是房屋所有權證和國有土地使用權證，兩者合在一起就是不動產產權證。 我們的房子已經70年了，用了20到30年，怎麼在後面拿到呢？事實上，明確收取費用的協議並不多。 因此，這些產權的未來仍存在很大的不確定性。
因此，我們需要對未來的住宅投資持謹慎態度。 因為它的產權不完整。 在目前的交易過程中，所有樓齡在20年以下的房產，比如寫字樓、商業樓，一般都是40年或者50年，現在20年之後就沒人買了。 未來住宅也可能是這種情況。 假設這套房子還剩20年（當房子資金到期時），不知道能拿到多少錢，這種情況下該怎麼投資？所以未來住宅租賃市場會越來越好，但投資需要越來越謹慎。
總之，房地產行業，尤其是從商業化程序開始以來，有乙個標準是沒有改變的，那就是創造乙個固定的人造空間，讓我們在其中生活和發展。 房地產行業將繼續存在所以我們關注這個行業，未來這個行業也會進入可持續發展的階段，讓房地產進入真正的產業化階段。