房地產市場的問題比我們想象的要複雜！
巨集觀層面，房地產持續下滑，拉出單月新房成交資料，發現8月“擴容”開始後，除9月成交量略有增長外，其他月份積水略有增幅。 需要注意的是，這是所有一線城市“大招”後出現的情況。 全年銷售額恢復到2024年的水平，開工率恢復到2024年之前的水平。
資料**：國家統計局除了市場下行趨勢難以逆轉外，還有兩種新情況：
一是週期的動能開始減弱。
改善需求被認為是新的驅動力。 但現在，剛需已經被擠出來了，改善的需求也沒能轉過來，只有富人在買房方面還是比較穩定的。 然而，依靠一小撮有錢人根本撐不起樓市，最近的好轉就是內卷。 因此，這也是為什麼深圳新房成交量創下2024年以來的新低，二手房成交量至少是2024年以來的新低。
其他城市也是如此。 從房屋的交易結構來看，據CRIC統計，早在2024年，194個城市的兩居室套新房成交量就已降至30%以下，而三居室單位成交量佔比為522%，四房成交佔18戶5%。
換言之，改進的需求已經釋放了很多年。 2016-2024年，上一輪房價過後，一二線城市房價普遍達到高位。 那些年，房子的價格上漲，很容易賣出去，無論是被大勢所逼，還是被中間人建議，還是親戚朋友的示好，很多人都換了房子。
目前，換房的潛力還不大;要換，手裡的房子賣不出去，也換不了;收入、就業、預期等基本面普遍感受到了冬天的寒冷，其餘的開始主動或被動地縮水減負，不願意換房。
其次，人們越來越重視價效比和可負擔性。
留在市場上的買家不再像以前那樣興奮，他們不得不動不動就超出自己的購買力，或者拼命躡手躡腳地買大房子。
以深圳為例，在剛剛過去的2024年，即使二手房參考價格下調，首付比例下調，新房市場仍徘徊在歷史低位，去轉化率僅為30%左右。 然而，在市場價格上有6%折扣的人才之家，即使有10年的“禁售”限制，也擋不住熱度。 人才住房專案17個，佔新房1 3個以上，其中大部分是“100%去工業化”。
表：深圳銷售導向型人才在深圳的住房**及下放資料**：深圳樂居“十年禁租”人才房為何如此火爆？很簡單，**低（商品房價優惠6%），總價可控（平均面積約70平方公尺），*優勢，人才住房學位等公共設施還不錯，何不選擇呢？
其背後的問題在於，當商品房的資產屬性消退，價格上漲的預期時，年輕人的消費趨於保守，價效比更高。 而且，“兩居室公寓式”的人才房更受歡迎，基本100%拆除。 這充分說明消費更加保守和現實。
這與未來預期下調後消費收縮是一致的，比如近期麥當勞在國內開店加速，優衣庫熱銷，拼多多市值再創新高，甚至軍大衣取代了羽絨服。 但需要注意的是，這並不是消費降級或反消費主義，而是在掀起消費主義的幻滅，或者說高消費的代價，在他們眼裡，不值得。
注意他們不是我們不注重質量，恰恰相反。他們成長於中國發展最好、發展最快的幾十年，充分享受著網際網絡帶來的資訊紅利，讓他們平等地看待整個世界。 作為發展紅利的分享者，他們的父母也給予了他們最充足的物質保障，讓他們從一開始就非常注重質量。
只不過他們“**敏感”，要求商品更低，但仍要求質量更高，或者叫“高價效比”（高質量、低質量）。。這就是為什麼麥當勞、珍珠奶茶店、優衣庫、租車、體驗遊等衣食住行領域更受歡迎的原因。 因為，總價消費不高，但體驗好，質量高。
*不高，但質量好，很難。 所以，佩服優衣庫，麥當勞。 針對年輕人“質價比”的高需求。
最近越來越多的餐飲大品牌開始涉足“品牌衛星店”。，只提供外賣，不提供堂食。 例如，長沙高階湘菜代表品牌之一的**婁，率先在全國推出外賣子品牌——“婁戶外食品”。
資料：網路另一家知名湖南菜品牌農吉也從事品牌衛星店。 不在繁華地段，店面不算太大，服務員少很多，成本直線下降。 堂食方面，**樓層人均單價120-200元，外賣人均單價30-50元左右。 至於健康狀況等，網際網絡可以解決，全程監控，是低質高質的案例。
除了一樓、養殖、木屋燒烤、家鄉雞、真功夫、西貝等，知名餐飲企業都在朝著這個方向發展。 在衣食住行等領域，就有這樣的趨勢。 在房地產領域，發現了乙個新現象，體驗不好，房子的質量，即使**低，也很難出售，很難出租。 例如，即使降價，也很難為破舊的房屋找到買家。
根據上海鏈家2024年二手房成交資料顯示，購房者500萬以內二手房議價空間最大首次上市和最終**價格之間的差額通常超過10%。 再比如，城中村曾經很受農民工的歡迎，但近兩年來，廣州、東莞、佛山的城中村明顯空置。 新一代農民工不願意住在這樣的房子裡。
資料**：真叫魯軍*** 近日，熱點城市二手房成交在年底反彈，背後的驅動因素是“以價換量”。 在過去的幾年裡，在每個大城市，都有大量年輕人湧入，他們只需要換房子，等待吃飽。 當首輪跌到一定程度時，單價可控、居住氛圍好的二手房是他們的選擇。從區域來看，中心區的交易量最大。
以廣州為例，11月二手房成交量今年首次突破“萬戶”，同比增長近90%。 不過，11月廣州二手房**指數同比**43%，環比 **10%。如果您檢視前 10 名活躍的房地產交易，結果發現，各區基礎最低（均價在2萬元以上的樓盤專案有4個），配套設施成熟，樓盤較好。
表：2024年11月廣州二手房成交最活躍的10家 資料**：廣州中原
從上面提到的市場情況來看，舊模式是不可持續的！
近日，乙個重要會議提出加快構建新型房地產開發模式，字首是“加快建設”，而不是之前的“探索建立”。 顯然，形勢已經形成逆轉，解決房地產後顧之憂的唯一途徑就是新模式。 對於舊模式，對於“打破”什麼，行業很清楚。 例如，要消除“賣地-建房-賣房-賣地”的簡單要素投入，打破“高成本、高周轉、高槓桿”，打破“商品房大、保障房弱”的供給局面等。
但至於新模式是什麼，不管是行業還是管理層，都沒有混淆。 現有的認識，如出售現有房屋、租購同步發展、經濟適用房、創造“好房子”等，無法具體化為具有清晰輪廓的新模式。
新模式，這是乙個巨集大的敘事，很難把握，所以我們從微觀層面開始。 近期，國家特別重視經濟適用房的規劃建設，這是乙個很好的“小切口”來分析。 為什麼？因為它很符合前面提到的居民的新需求。
那就是“高質價比”（高品質，**低）！
新一輪分配型經濟適用房的主要特點是：
土地分配**。
保證資本和小額利潤銷售。
封閉流通（只能出售給**或符合條件的人）。
適用於工薪階層和各類人才。
這個制度的設計比較全面：哪些人需要房子，需要什麼房子是明確的，即在城市定居幾年的工薪階層和人才是需求的主體，考慮到他們的收入前景和就業預期，他們需要一套足夠低的房子。
需要注意的是，各地房價都在下跌，一些較高的點位已經下跌了近一半，再加上市場上的房子數量眾多，有的難以交付甚至未完工，買房的決定被推遲，長期租賃已經形成。 除了價格低廉，還必須有吸引力，即質量必須好。
所謂質量好，不是要蓋豪宅，而是要跟上周邊商品房的品質和配置，及時交付，交付質量與宣傳，公共教育，醫療等。 目前，收入就業和樓市預計偏弱，市場上的房子很多，而且還在跌跌。 質量不吸引人，就算房價低，估計也很難賣出去。
深圳人才房火爆，不只是**低！
因此，安置式保障房要想成為新模式的起點，就必須具備品質好的優勢，甚至質量略高於周邊商品房。 只要質量好，無論如何限制流通，都不會影響熱銷。 因為它與當下的需求有關。
如果這樣推論出來，就要看地方統治者是否重視了。 作者一直在呼籲，這類房屋應參照復員率高的新專案的特點，必須在通勤範圍內的中心區或副中心區劃撥土地，才能實現搬遷的成功。
目前，各地仍未引起足夠重視，擔心對商品房和土地融資的影響。 這樣一來，未必能拿出好的地塊，質量也很難與商品房相媲美。 如果出來的專案沒有讓大家看到應有的誠意，或者陷入傳統保障房的印象：質量乏善可陳、後續不維護、低收入集中，你就會明白用腳投票意味著什麼。
重要的是，通過這個“小切口”利用新模式的機會將被錯過（在租賃住房的部署中有乙個先例）。 因此，新模式不乏好的設計，但缺乏實現，這是新模式的關鍵新加坡組屋之所以成功解決新加坡的住房問題，在於質量好與質量低，背後是動力、勇氣和執行力。
相片：新加坡達克斯頓大石嶺組屋（pinnacle@ Duxton）位於市中心，售價為每平方公尺人民幣20,000元。