經濟報道記者孫榮楠。
濟南乙個冬日的早晨，在寫字樓商鋪的便利店裡，匆匆忙忙的“上班族”們買著早餐; 夜晚籠罩在寒冷之中，走在城市街道上，公寓樓下餐廳的燈光傳達著城市煙火的氛圍。
這些街邊小店的消費場景，對於很多“年輕人”來說已經不陌生了。
在城市的街道和商業區，沿街的商戶匯集了各類商業業態，銀行、便利店、餐廳、藥店等所覆蓋，憑藉其靠近寫字樓和社群的地理位置，成為城市消費空間的一部分，也是商業地產的重要組成部分之一。
近年來，隨著一系列變化滲透到商業地產的各個層面，其影響自然包括底層商業狀態。
山東和孚副總經理、頤和產業發展研究院院長徐傳明在接受《經濟導報》採訪時表示，“底層業務基本上有兩種，一種是社群扶持的底層業務，另一種是像寫字樓這樣的裙樓業務，這幾年變化很大。 ”
據他觀察，“在過去幾年的變革過程中，其實配套業務的生態一直在快速、大批量地重新洗牌，並且一直在動態變化。 ”
底層商家匯集了各種商業業態 攝影：孫榮楠）。銀行跟隨業務
從濟南濘源街和麗山路的交叉口向西走，走在馬路兩旁，隨處可見各式各樣的商業業態，沿著街道的盡頭，每隔幾步就有銀行、便利店、餐館等。
在濟南綠城金融中心，一家銀行分行被綠色圍欄包圍，大堂前的腳手架已被拆除，工作人員正在清理積雪。
門前的招牌上還未掛著銀行的標誌和名稱，但已經顯示“24小時自助銀行”的字樣。
濟南市羅源街正在裝修的孫洛南銀行工作人員告訴經濟報道記者，“這家銀行已經裝修好了，還沒有開張。
大量寫字樓的集聚，使得底層業務中銀行的存在頻頻出現。
可以觀察到的乙個現象是，與往年不同的是，銀行在業務領域布局上一直“馬不停蹄”。
在潮汕街，離濟南泉城廣場不遠，馬路兩旁各式各樣的商鋪林立。
招商銀行濟南潮汕街道分行就位於此，幾年前在這座老城繁華的地段靜靜搬遷，招商銀行潮汕街道支行更名為轉山西路分行，並搬遷至東部城市濟南轉山西路，該區域位於新城繁華區， 不遠處的永珍城，周邊的寫字樓雲集，像是這樣乙個火熱的區域，也正在成為商業最底層的集中地。
這也是近年來銀行網點調整的乙個縮影。
在部分銀行的年報和半年報中，也提到了網點布局和建設的調整和優化。
經濟導報記者注意到，招商銀行（600036）2024年半年度報告提到，“在渠道方面，公司持續推進境內網點建設和布局優化。 報告期內，新開營業網點23個，現有營業網點搬遷優化16個，改造改造網點97個。”
中國建設銀行（601939）在2024年半年度報告中表示，“加大了城市低效、密集網點的撤出和搬遷力度，擴大了新城規劃區和縣級網點的覆蓋面，截至6月底，縣級網點4238個，佔比近30%。 上半年，全市搬遷營業網點93家，新設營業網點13家，其中縣級新設營業網點11家。 ”
經濟報道記者檢視了國家金融監督管理總局山東監管局的行政許可審批情況，看到多家銀行網點變更營業位址的公告也時不時出現在**上。
例如，11月3日，中國郵政儲蓄銀行股份有限公司***濟南百花營業所更名為中國郵政儲蓄銀行股份有限公司***濟南大橋路營業所獲批，營業位址為濟南市歷城區大橋路117號綜合大廈102號。
10月26日，招商銀行股份有限公司濟南幸福街支行更名為招商銀行股份有限公司濟南西城支行獲批，營業位址由原址遷至濟南市槐蔭區泰安路887號恆大雅苑營業所A座。
此外，10月31日，北京銀行籌建機構北京銀行濟南分行獲批開業，營業位址為山東省濟南市歷下區龍皋西路1號銀豐財富廣場A117、A118及1601棟（部分）。
這些銀行的新網點也大多“落戶”在新城區，尤其是近年來發展迅速的商圈。
換言之，除了傳統的城市核心街區外，越來越多的商業業態正在向新商圈集聚，銀行也在這些地方設立新的分支機構。
過去，特別是在主要街道沿線的一些寫字樓或裙樓，銀行是大商戶，一旦規劃好，經營相對穩定，過去都是優質商戶。 徐傳明告訴經濟導報記者，“銀行一般幾百平公尺，如果是分行，可能要坐二樓辦公室，體量比較大。 ”
然而，近年來，銀行的實體分支機構已經萎縮和調整。
近年來，隨著網上銀行的發展，電子化發展非常迅速，尤其是面對居民的服務，尤其是面對居民，不僅僅是營業網點，24小時自助銀行現在越來越少了。 徐傳明說。
優化網點布局成為銀行關注的焦點。
事實上，這些銀行主要跟隨業務客戶，還有一些企業業務需要處理，比如寫字樓，仍然保持著一定數量的銀行機構。 徐傳明告訴經濟報道記者，“比如一棟寫字樓下面有兩三家銀行，這棟寫字樓裡的企業會粗略地在裡面放一些銀行賬戶，這樣就方便了。 另一方面，原居民社群一側的機構可能會萎縮得更嚴重。 ”
銀行業和業務“暗”，重點客戶區網點選址成為優化調整的方向。
徐傳明給《經濟導報》記者舉了乙個典型的例子，“比如順泰廣場，山東鋼鐵總部就在那邊，山東鋼鐵集團總部周圍有一圈銀行，能叫名字的銀行基本上都開在那裡。 大企業每年有上億的資金流入，繫結這麼大的客戶，甚至說山東鋼鐵客戶發展起來後，要在樓下給它開分公司，業務發展方便，跟業務走的趨勢很明顯。 ”
體驗形式是方向
事實上，支援業務的生態一直在動態變化。 徐傳明告訴經濟報道記者，“近年來，政策環境的一些變化也導致了傳統底層業務的一些變化。 ”
在重新洗牌底層業務狀態的過程中，部分格式“退出”。
這幾年，如果我們仔細觀察，我們可以看到，一些社群設施的二樓是非常重要的教育培訓業態，一樓開的是適合上樓的入口，二樓或三樓是上樓後的大型教育培訓。 隨著近幾年政策的變化，教育培訓萎縮更加嚴重，這也導致了底層業務中乙個大客戶的流失。 徐傳明說。
他還提到，“隨著巨集觀環境的變化，人口結構發生了變化，新生兒數量有所下降，你會發現，近年來，母嬰用品店的數量比較少。 ”
那麼，如何填補部分業態“退出”留下的商業空白呢？
說到底層商家，很多人首先會想到“小而美”的便利店業態。 近年來，便利店一直是零售業務的出海口，頻頻受到資本的青睞，在資本的加持下，便利店迅速擴張，以其方便快捷的特點受到年輕人的青睞。
經濟報道記者注意到，中國連鎖經營協會發布的《2022中國城市便利店指數》顯示，濟南便利店數量增速達到8家33%，在39個調查城市中排名第二。
在最新的2024年中國城市便利店指數中，濟南便利店數量增長率為154%。
伴隨著喧囂，如今的便利店經歷了一段快速擴張的時期，也出現了“降溫”的趨勢。
從中國連鎖加盟協會今年9月發布的《2023中國城市便利店指數》可以看出，全國各城市便利店整體發展保持穩定，但運營成本高仍是各城市便利店發展亟待解決的問題。
調查發現，“租金和人工成本仍然是便利店發展面臨的最大挑戰。 隨著各城市便利店的進一步發展，以及其他小店經濟對實體店資源的爭奪，許多城市的便利店發展面臨著巨大的挑戰。 ”
便利店是新業態的乙個分支，被認為是近期投資的熱點，在一定程度上是消費公升級、居民收入增加、消費能力提公升的產物。 徐傳明認為，對於便利店的發展，“從縱向來看，未來十年肯定比過去十年發展得更快，這是大勢所趨。 ”
不過，在徐傳明看來，“依靠便利店來彌補接下來的經營結構生態調整，並不足以覆蓋所有的增量。 畢竟便利店有幾個選址要求，基本都是以幾十平公尺為主，都是小業態; 還需要方便，解決二樓空置數量多的問題。 ”
除了便利店，餐飲也是最重要的基本業態之一。 “餐飲也是階段性發展的產物，收入水平提高後，開始大量用餐。餐飲面臨的問題之一就是有上限，比如一日三餐，最多一頓晚飯，很難伸展，而近年來，餐飲業的乙個大趨勢是預製，預製之後，餐飲業的發展也需要觀察。 徐傳明說。
在他看來，這些業態不足以填補底層業務的生態空間。 “我們還是要接受新的，這更多是取決於居民收入水平帶來的消費增長，以及其他社會和科技發展帶來的一些新的業態。 徐傳明告訴經濟報道記者。
適應瞬息萬變的市場環境，我們也在尋找更多新的發展模式。
新的發展提出了一些新的要求，比如現在從第一定位開始，就提出了乙個叫“完整社群”的概念，乙個完整的社群應該有乙個幼兒園、兩到三個托兒所、乙個養老中心等。 徐傳明提到，“有一些社群商家推出了新的服務型經營業態，比如老年人食堂，以及服務型、體驗型的經營推動。 ”
在他看來，“過去靠著買貨的方式，花錢買實物，現在還是有上限的，而這種無形的體驗式的服務可能會慢慢成為越來越大的方向，這些也是增量。 ”
在新的市場形勢下，底商也成為商業地產轉型公升級的一大賽道。 底層企業的發展，未來仍有很大的想象空間。