大家好，我是致富地產觀察的賈總。
近期公布的11月房地產銷售資料依然冷淡。 根據中國指數研究院的資料，在納入統計的100個重點城市中，有99個二手房城市達到了最高水平，幾乎全部被消滅。
12月7日，網訊訊息，深圳市龍華區富士雲龍公館專案推出“05 入首付“活動，剩餘 2首付的5%由開發商預付。 同日17時14分，富士雲龍大廈微信***發表“嚴正宣告”稱該訊息不實。 不愧是同樣“遙遙領先”的特區樓市！
當然，這還不是最有爆發力的，河南省周口市對於大學生開立個人賬戶後，需要每月提前繳納1008元，持續繳納半年以上，畢業後五年內享受貸款額度上限60萬元的優惠政策。 騙大學生進入這個領域有用嗎？早在2024年，武漢、成都、長沙、合肥等城市就有針對性地出台了大學生和農民工公積金相關優惠政策，但對提振市場作用不大。
市場有多冷，看看銀行放貸的態度，曾幾何時，不找關係盡快拿到貸款，塞一些紅包有點困難。 如今完全反轉，南京銀行上海分行近日推出了1000元住房貸款禮包。 根據某銀行內部培訓資料，“如何勸阻計畫提前還款的客戶”。
這些細微的變化表明，樓市已經完全進入了買方市場，無論是政策放寬，還是各種引導折扣，都比不上房價的真正降幅。 房地產公司有多難，資金鏈有多緊，中介做起來有多難，這些都不是買家應該考慮的事情。 所以接下來是什麼。
11月，網上簽了12,545套二手房，而10月份為17套76%。雖然“翹曲”是北京樓市的傳統娛樂方式，但今年11月成交量創下近七年來第二高，僅次於2024年。 一直被嘲笑的廣州樓市，11月全市二手住宅網上簽名10182宗，時隔半年再度突破1萬宗。
南京二手房8194套，環比增加15套46%；蘇州二手房售出5510套，較10月增長22%杭州二手房成交量突破8000套，環比增長40%，創今年3月後新高。
上海新房售出5310套，環比增長4套0%；南京市共售出3,746套商品住宅，約佔2%。
有人說，二手房成交量高，不代表賣房壓力大嗎？每個人都在袋子裡嗎？這是真的，但前提是有人接手。 高成交量和高中介掛牌量是兩個概念，更多的人願意為市場底部買單，與新房掛鉤的二手房置換鏈條得以恢復。
當然，目前的成交還是以價格換成交的帶動，總裁認為現在說正在復甦還為時過早，但說是冷啟動也不過分。 沒有賣不出去的房子，只有沒到位的**，就連香港樓市也開始打折七倍，估計中介人不降20就不想接了。 當然，市場不可能一直往下走，一些二手房東已經開始實施降價以外的任何策略，包括但不限於給首付和停車位。 這在幾年前是不可想象的，房東被迫改為去涼山。
不過，也不必太樂觀，從日本的經驗來看，房價調整是乙個長期而緩慢的過程，買賣雙方是對手，這是乙個動態的博弈過程。
例如，武漢的一家開發商開始以一棟建築為試點。 乙個專案，先拿下一棟樓，超出了當地降價的底線，但降價幅度太大，大量業主抱怨售樓處被封鎖。 當然，地方一級會有緊急電話。
據總裁了解，絕大多數房地產公司的主要任務是去庫存，保證樓宇交付。 保證樓房的交付沒什麼好說的，如果房地產公司真的遵守規則，就不會有太大的問題，規則對每個人都是一樣的。 去庫存更有趣，簡單來說，就是盡可能多地賣掉房子來返還現金。 這個決定在當下當然是正確的決定，但當每個人都這麼認為時，這很困難。
於是，房企紛紛降價、提提成、走渠道、進屋、贈送車位或精裝修，甚至增加滯銷單位或新建樣板間。 當每個人都這樣做時，就會出現結構性拋售，再加上二手房的高掛牌，股市將空前慘烈。
這些都使得房地產企業去庫存更加困難，使問題變得緊迫。 指望所有城市都去庫存好顯然是不現實的，所以房企把重點放在一線城市，一線不缺購買力，只是政策鬆動到位，現金流也不是不可能恢復。
因此，我們只能看到深圳和廣州在過去兩個月迎來了一系列重磅調整，無論是“一般的房屋標準”還是貸款比例，這些都只是手段，而不是目標，什麼時候中轉應該調整。
不要像一些房地產公司一樣，我既要現金流，又要高利潤，要低庫存，想那麼多也沒意義。 因為資本市場不再看你的營收和淨利潤率，資料再好，也很難募集到外部資金。 現在應該只有乙個目標，那就是去庫存，不惜一切代價完成，只有這樣才能減少債務，不被市場拖死。
有朋友問總統是否值得關注，現階段上海的情況更是雪上加霜。 嘉善，長三角一體化前兩年官宣新房售罄，如今新開房瘋狂，打折賣不出;杭州灣區，2024年將出售多個房地產專案30000公尺，現在一般已經下降到10000公尺以下，**還在增加;啟東、恆大威尼斯直接打折，很多投資者甚至丟了首付，賣不出去只能放骨灰盒;太倉、火車南站超級文旅** 重遊城市已從2日悄然改變50,000 m 至 2......30000元以下
房地產市場越是冷清，上海作為上海需求的第二選擇就越黯淡。 如今，支援上海放寬限購政策的聲音越來越多，以深圳以往的經驗，上海放鬆也不是不可能。
11月28日，王石在《財富》全球論壇上發文炒房圈，他說;財產調整期為3-5年。 對於房地產從業者來說，三五年可能太長了，自己的房地產公司能不能活下來是兩個字。
不過，在總裁看來，再過三到五年，可能就不可能回到過去12億平方公尺的年銷售額。 萬科宇亮指出，今年新開工住宅數量僅為6個左右6億平方公尺，目前我國城鎮人口為92億人，換算平均面積僅為07平方公尺。 0.7平方公尺的概念是什麼？在美國，2024年城鎮化率達到70%，此後二十年，人均新建住宅建築面積為10平公尺，好一年可以達到1超過2平方公尺。 目前，我國城鎮化率在65%左右，預計到2024年將達到70%，城鎮人口將增加到9人約8億人，即便保守估計，未來每年建設10-12億平方公尺的新建住宅也是有保障的。
然而，近年來，出現了城市收縮的現象，例如將區轉變為城鎮和村莊，以及取消機構。 2024年，全國出生人口首次出現負增長，有20個省份人口自然增長率為負，比上年增加7個。 我們周圍的情況是，幼兒園不滿意，更多的學校關閉。
人口大幅下降的因素不容忽視，這些因素不僅與房地產市場有關，而且與國家的未來息息相關。 此外，城鎮化率高並不意味著買房需求會很大，一二線城市的城鎮化率平均在80%以上，而低線城市的城鎮化率低卻有很多自有房。
年輕人湧向一線，過去不可能，未來也不可能。 一線樓市可以鬆動，但不能無休止地上漲。 因此，監管機構正試圖以另一種方式解決問題，例如促進長三角和珠三角城市圈的互聯互通，請注意，這不是衛星城市，而是美國灣區的概念。 如果長三角能夠實現社保和醫保的互聯互通，那麼對於除了服務業之外還必須在大城市的人，在崑山、嘉善等其他城市做製造業等行業的人，在上海可以間接享受一些服務。 據總裁了解，目前，長三角地區的醫保已經實現了互認和報銷。 因此，不是每個人都要去第一線去爭奪蛋糕，把蛋糕做大是可持續的理念。
如果未來年均銷售增量只有8億平方公尺甚至6億平方公尺，那麼房企將迎來乙個更加內捲的市場，淘汰賽只會繼續上演，而不是三五年後大家繼續狂歡。 如今，居民們都在想方設法降低槓桿率，房地產公司更是如此。
房地產是一輛自行車，只要你一直踩著，你就能前進。 當房地產寄託在太多不切實際的希望上時，就會有一系列的悲劇吞噬我們每乙個人。