如果要計算房地產復甦道路上的主要障礙，有效需求的疲軟一直是關鍵的卡點之一。 不過，近期，不少城市的國企開始“動手”提盤，開展各種“以舊換新”活動，試圖啟用樓市的置換需求。
這種“以舊換新”的具體做法在每個城市都不同，但總的共同點是，從市民現有的住房存量出發，用不同的方法幫助購房者處理舊房，從而啟用市民的置換需求，轉而購買新房。 這個模型乍一看聽起來很新鮮，並且有乙個很好的起點，但實施效果如何？它是否可持續和普遍？很難一概而論，但也要給城市打分。 多地跟進“以舊換新”
國資率先攪動替代市場近兩個月來，越來越多的城市投資和地方國有企業開始跟進“以舊換新”的模式，開始率先整合房地產企業和中介資源，試圖攪動置換市場，創造有效的住房需求。 圍繞具體實施細節，目前主流有兩種做法。 一是中介機構統一代理銷售模式，實現城投、地產中介、業主三方合作。 業主先鎖定擬購新房並支付意向費，同時將舊房交由中介出售。 如果老房子在一定時間內出售，那麼銷售價格將直接轉換為購買價格，例如武漢給出的期限是90天。 如果舊房在這段時間內沒有賣出去，那麼意向費基本上可以無條件退還。 實施該模式的城市包括武漢、南京、寧波、淄博、揚州等。 在一些城市，一些市場化型的房企自發採用這種模式，進入老社群進行盤點。 他們邀請第三方評估機構和中介機構共同對舊房**進行評估並實施寄售，然後指導老房主鎖定自己的新房專案。 另一種模式是國有直接收益模式，即城投公司直接向公眾出資購買舊房，並要求購房者購買國有定點企業開發的新房**。 它與以前的模型之間有兩個核心區別。 首先，購房者可以直接收到購房的房款或“房票”購買新房，無需等待舊房的結果二是將成投收購的老房子改造成保障性住房。 該模型下的典型區域是蘇州太倉。 在具體實施過程中，太倉對擬購存量房有幾點要求，比如建築面積在144平方公尺以內，房票原則上相當於擬購新房的60%等這些以舊換新正在逐漸蔓延，似乎正在成為一種趨勢。 但不同型號的效果差異很大。 總體而言，蘇州太倉的模式相對更具可持續性和有效性，原因不言而喻。 
第一種中間寄售模式的悖論在於，它沒有直接解決有效需求問題。
即使老房子的業主暫時把**掛在賣房裡，同時鎖住新房，創造的需求也只是在“賬面上”，因為在二手房流動性減少的情況下，沒有中間商敢保證老房子會賣出去，也不能保證買新房的需求能落地。
第二種國有直接收入模式將更加接地氣，對地方**和城市投資將更具可持續性，原因有三。
首先，國有資產催收的資金和房票將直接落到購房者手中，民眾不必等待不可知的結果，可以放心購買新房，讓置換鏈條真正滾動。 這種優勢在太倉得到了體現，10月份太倉發布了第一批置換，涉及太倉城建集團共開發100套3個社群，據說幾天就消化完畢了，市場反響不錯。 11月17日，太倉市投資集團和城城發展集團兩大國有企業聯合啟動第二批置換**，覆蓋8個住宅專案。 二是定向置換的要求，這也是變相助國有企業去庫存，創造一定金額的現金流。 因為買有國資的房子有明確規定，所以房票只能用於新房的60%**，也就是說，購房者至少需要支付40%的房款。 這一規定有助於消除國有企業手中的最佳庫存;其次，您可以依靠買家支付的40%的房款，快速提取部分資金;三是額外支付4%的房款，對購房者來說更可控。 因此，這是一種多贏模式，既創造了有效的置換需求，又降低了購房者的牴觸情緒，同時，地方國有企業不會承受過大的資金壓力。 
三是加快完成租賃住房募集任務，可有效控制募集成本。
與中介銷售模式不同，國有資產購買的存量住房的用途非常明確，即用於經濟適用房的改造。 近年來，各地養殖保障性住房的方式很多，包括新建、舊裝修、直接購置新房等，成本非常高。 例如，去年，市國資委下發檔案，計畫在全市購買3000套商品房作為保障性住房儲備。 根據實際入庫結果，本地入庫大多是近幾年新建的市場化公寓或商業專案，雖然收購價格普遍低於市場價，但新房和新房的成本畢竟不低。 但是，從前期建設的存量社群開始，無論是購置成本還是改造成本，都更加可控。 很多本地買家對這種模式的接受度也很高，因為一方面，可以更換的新房質量好，交付有保障另一方面，各種複雜的房屋買賣手續可以在乙個地方完成，省去麻煩和省心。 據悉，太倉市推出的第二批置換**進一步優化了細則，如舊房的車位也可以用於更換新房的車位。 如果未來各地借鑑這一模式，不斷優化置換設施細則，相信可以更充分調動購房者置換的積極性。 
“以舊換新”的實施存在諸多困難。
細則有待進一步優化努力擴大行動範圍如上所述，國有資產直接收繳的“以舊換新”模式雖然在部分城市反響良好，但從目前參與者來看，其作用範圍相對有限。 而接下來的大規模實施，還存在很多困難。 首先是資金問題。 大規模收購存量住房會在短時間內沉澱大量資金，這在發達城市是可以做到的，但三四線城市的壓力非常大。 但恰恰是這樣的城市，最難啟用住房需求，更是矛盾。 二是行動範圍的限制。 各地實行以舊換新是有門檻的，對房屋的面積和產權都有要求，不是每個人都能參加。 而且，收房企業釋放的置換**整體不多，選擇範圍不大。 在太倉這樣實施相對順利的地區，只發布了1000套左右，市場化的房企並沒有大規模參與。 而且，太倉的以舊換新“房票”只限於太倉，這對提公升客戶群很有吸引力，但未必就那麼大了。 因此，規則門檻和缺乏豐富的替換選項，注定了啟用需求非常有限。 除非未來地方政府能夠牽頭引導部分優質房企和專案參與，並進一步擴大置換範圍，否則就有可能提高供需匹配效率。 最後，還有乙個非常現實的問題，即城市投資收回的住房存量可能不會全部轉化為租賃住房，尤其是在租賃住房數量不多的三四線城市。 這也從另乙個角度印證了不發達城市很難通過收購存量住房的模式來啟用置換市場，從而轉型為保障性住房，因為自己可以撬動的需求並不多。 
我開始為我的 2024 年做計畫了 所以總體來說，“以舊換新”模式的思路非常好，已經取得了小規模的成果。 但是，要想普及，各地就要進一步優化細則，讓更多元的參與者參與進來，以擴大其作用範圍。 例如，優化購房者置換過渡政策，在新房交付前給予更合理的安置和補貼方案，打消購房者隱患的後顧之憂。 再比如引導優質市場化房企、優質專案加入“以舊換新”計畫，給購房者更廣泛的選擇，調動居民參與的積極性，讓需求更廣泛地流動，而不是在小範圍的專案中轉移。 如果這種“以舊換新”模式真的能夠大規模落地，我們甚至可以想象，未來城市更新的模式將會發生變化。 因為無論是城市投資還是房地產企業，都是從老社群入手的首選。 或許隨著時間的發展，一些城市投資可以這樣慢慢接管一些老舊小區，那麼做舊改拆遷談判工作的難度就會完全不同，相當於在不知不覺中把“熟悉的土地”的工作擺在了前面。