美聯儲在11月明確表示，加息週期即將見頂，只是因為市場預期過於樂觀，美聯儲的決定**重申了其鷹派立場。 直到12月的議息會議，美聯儲才最終表示加息週期已經結束，也暗示明年將有三次降息機會。
金融市場也預計，明年可能至少降息六次，降息幅度將超過1%，這比美聯儲的暗示更為樂觀。
美國表現良好，但相比之下，我們還沒有從香港房地產市場和**感受到這種樂觀情緒。 一年多前，大家都不肯相信美聯儲會大幅加息，一起震驚不已現在美聯儲已經暗示明年降息，港商一般都像受驚的鳥兒，不敢相信美聯儲已經從鷹派變成了鴿派。
當然，市場上仍有少數KOL認為美國明年將降息八次，這比美國投資市場預期的要誇張得多。 不過，翻閱記錄，此人仍堅持美國要到去年底才會加息，還扔掉書包，表示“加息不能降低供給側通脹”。 他的理論基礎和實踐是有問題的，現在很少有人敢相信他關於利益的觀點。
美聯儲是否從鷹派變成了鴿派？事實上，香港KOL在討論美國利率走勢時，完全無視美聯儲的宣告。
兩年多前，美聯儲暗示需要加息，在加息週期開始時，就表示必須大幅加息以抑制通脹，但港人不肯相信，丟擲了很多錯誤的經濟金融理論來誤導自己和他人。
再深一層，美聯儲會不會肆無忌憚？回顧這些年，美聯儲會不會明確加息，但突然又反向降息？美聯儲怎麼能胡言亂語，損害自己的威信？多年來，美聯儲言出必行，雖然偶爾會錯時機調整利率，但一直不能加而是減，或者不是減而是加。 同日，美聯儲重啟加息，並表示將大幅加息
為什麼香港人一開始就不相信美聯儲會加息？究其原因，香港經濟和房地產市場根本承受不住大幅加息的壓力人與心相比，大家都認為美國經濟也不能容忍加息。
為什麼有些香港KOL會誤會這麼簡單的基本面和情況呢？對於香港人來說，他們只崇拜香港的少數主要開發商，彷彿整個世界都會圍繞著他們轉。 凡是不利於香港地產市場的訊息，都會被港人鄙視。 在港人眼裡，就算是美聯儲的權威，也可以完全忽略不計。
今天，香港人已經從乙個極端走向另乙個極端。 現在，美聯儲已經暗示自去年11月以來加息週期結束，它還暗示明年將降息三次。 從常識上講，我們不需要相信金融市場過於樂觀的觀點，但根據過往的記錄，從美聯儲討論降息到實際實施，市場大約需要半年的時間來消化。 我們至少可以保守地預期美聯儲明年將降息兩到三次左右。
除非美國核心通脹在未來幾個月出人意料地頑固且沒有回公升跡象，或者10年期美國國債收益率重回上公升軌道，或者美國國債銷售過於低迷，否則短期內，美聯儲應該兌現明年開始降息的承諾。
就香港經濟而言，雖然美聯儲將進入降息週期，但預計明年只會降息80個基點左右，後年也只會降息1%左右，超低利率的情況應該不會再發生。 此外，香港工商業大廈空置率偏高，總空置面積不少於700萬平方呎，兩地邊境重新開放後，街邊商鋪的情況亦急劇惡化。 工商業地產的前景絕非樂觀。
香港住宅市場的情況應該好於工商業物業，但今年至少有10萬個住宅單位待售，發展商總體上仍面臨較大的融資壓力。 我們目前沒有看到住宅物業市場出現任何好轉的跡象。
文：韓白