越秀地產繼昨日拿下大觀路地塊後，今天又拿下了琶洲西區地塊，成功重新整理了廣州的地板價。
我們先說說大觀路地塊，經過16輪競價，越秀總價439億，底價460000**中標大觀路二期，8月中標5比越秀底價一期2萬地塊便宜了10%以上，但容積率也高了很多，景觀也差了一點。
經過振一公館、合生萬雲、越秀大觀路一期、二期工程，大觀路豪宅基本確認，這塊板塊成為金融城後花園、智慧城市的高階版，仍比奶廠高出乙個層次。
以後的價格肯定不便宜，一是地價已經這麼貴了，賣到八九萬是正常的，而且主要是大尺度豪宅，二是兩塊地是越秀自己，肯定不會砸自己，產品會錯開。
咱們說說琶洲西部地區，琶洲越也是越秀，琶洲南TOD也是越秀，如果現在再看，琶洲整個新專案都是越秀，定價權全都掌握在它手裡。
隔壁的兩塊板塊賣得差不多，貨量不多，**也在12-15萬之間，而今天拍賣的土地實際底價已經到了8萬多，未來賣12萬元就有利可圖了，所以有那麼多開發商搶。
未來這塊地的定位肯定會比琶洲悅更高階，只有3萬平公尺，也就是100多套商品，如果是200平公尺起步，這套的平均總價應該在3500萬以上，單價應該在15萬左右。
整個琶洲被推上了更高的台階，一方面琶洲的地價和房價都得到了確認，另一方面面積和總價直接對標珠江新城東區，也就是說琶洲要叫珠江新城東區了， 而且中心區一居室、兩居室的房子很多，總價位還不如琶洲。
在簡單分析了這兩位地王之後，我們再來看看這個荒蕪的樓市。
現在大家的感覺是，二手房價格一直在下滑，房子很難賣出去，行情很差，但一手房卻很火爆，比如上週一手房成交了1581套，環比上漲了20%，拆遷週期縮短到18個月。
再看地價，天河海珠屢次拍賣地王，甚至黃埔也拍賣過地王，那麼為什麼會這樣，明年的**是漲還是跌？
目前，房地產市場和房地產市場是兩個市場，房地產市場在前，房地產市場在後，地價越來越貴，房價肯定越來越便宜。
開發商拼命搶地，因為有利潤，不一定好賣，因為賣的時候，也要看整體**和政策的影響，對於國企來說，他的成本不高，他可以慢慢煮沸，其次，核心區的房子怎麼賣， 這只是時間問題。
我們來看這兩塊地，整個板塊都是越秀，定價權、定位權、議價權都掌握在越秀手中，而越秀是廣州當地的國有企業，任務很強，通過一手房支撐地價和房價。
一手豪宅越來越多，**越來越貴，二手豪宅呢？
前天，匯悅台365合法拍賣行以24萬平方公尺的價格成交，今年5月同單位單價31萬元。
是不是說連匯月台都沒了，下面**給大家詳細解讀一下。
目前珠江新城的豪宅還是比較強勢的，我說的是基本沒跌的樓層和朝向比較好的，成交價沒有漲，掛牌價沒有跌。
不過，中心區的一些剛需單位，比如保利心、麗雅灣、駿風園等，確實在下降，而這裡最重要的參考指標就是朝南的高層，如果連朝南的高層都倒下了，那就意味著這個小區真的下降了。
還有嘉裕府邸和中海花城灣，在中心區漲幅較多，也有所下降，但都放棄了一些朝北的兩居室、三居室和超豪華四居室，比如嘉裕大廈200的朝北四居室，已經從20萬下降到現在的17萬。
下降的原因是價值的回歸，這與之前炎熱時的南北沒有太大區別，現在需要拉開缺口，重新確認其價值。
很多人都在擔心珠江新城的房子會不會倒塌，如上所述，重傷的房子肯定會**，但最重要的是看珠江新城東區的豪宅會不會倒塌，南邊會看到匯月台和凱旋，北邊會看玉峰和中海觀園。
這種衰落會影響到外圍，比如海珠、番禺黃埔白雲，甚至增城？
影響還是很小的，畢竟是兩個市場，外圍已經下跌了一段時間，現在是乙個淘汰和上漲的過程，而這兩年的主旋律是價值的回歸，回到應該有的價值。
如果外圍再次淪陷，土地將不出售，中心區的土地仍可出售，這將抑制中心區處於持續增加的階段。
另外你看，大觀路、中海湧、琶洲都是豪宅，對珠江新城的二次產品價值有一定的稀釋，但這些地王豪宅卻影響不了外圍的剛性需求，外圍的低迷需求是自身購買力和地方**數量的問題， 這不是這些地王和宅邸可以控制的。
結論是我們在這篇文章中的觀點，房子仍然很難賣，但土地價格將達到新高。
到了年底，賣房難，但買房卻很容易，對於急需上車的小夥伴來說，真的能找到乙個道，雖然明年的行情不一定比今年好多少，但是在各種政策的積累下，會有乙個止跌的過程， 明白了關鍵詞“一消二合一”，你就明白了廣州房價的邏輯。