2024年，房地產形勢將越來越嚴峻，不僅是民營房企，就連國企都會感受到經營壓力。 據中國指數研究院統計，前11個月累計業績同比下降的企業數量超過60%。 其中，千億房企數量從2024年的40多家減少到16家，百億房地產企業數量從2024年的166家減少到108家。 此前，很多被業內標榜為黑馬的房企，在這一刻被打回了原型。 好在面對行業下行壓力，仍有多家房企成功通過極端壓力測試，業務韌性較強。 其中，既有國企，也有一些名氣不大的小麗得的房地產公司。 在其中，房地產人不僅可以了解行業寒冬下的生存法則，還可以一窺房地產的未來演變。
房地產第28條法則突出
國有企業業績持續領跑。
小明曾表示，房地產行業已經進入了殘酷的28法則階段，未來做優的房企只有兩類，一類是以保利、越秀、萬科、綠城為代表的國有企業，還有混雜型企業。 另一類是以龍湖、濱江為代表的優質民營企業。
毋庸置疑，近年來，隨著行業的衰落，不少國有企業憑藉雄厚的資金優勢強勢崛起，持續領跑。
當然，國有企業內部也存在嚴重的分化，小明主要列舉了今年業績突出的幾家國有企業，僅供參考。
第乙個 Poly 開發專案。
早在幾年前，保利發展就喊出了“保護五、爭取三”的口號，很多同行並不這麼認為。
然而，隨著房地產行業的不斷下滑，多家領先的民營房地產公司相繼退出神壇，保利發展的排名也逐年抬高。
中評委資料顯示，2024年前11個月，保利發展實現全口徑金額3995億元，股權金額2710億元，兩項排名均位居行業第一，穩坐“地產兄弟”寶座。
Poly Development 成功登頂有幾個原因：
一是積極換崗，深耕38個核心城市。
過去一年，雖然保利收購的土地數量較往年大幅減少，但投資範圍更加精準和集中。 例如，前三季度，保利在38個核心城市的擴張佔比達到99%，高於去年同期的90%。
城市的深耕，可以充分體現保利的管理優勢，也能最大程度的抵禦市場的寒冬。 比如上半年，保利在25個城市銷量排名第一，在46個城市排名前三，就是最好的證明。
二是團隊穩定，結構高效。
保利的離職率，無論是普通員工還是管理團隊，都非常低。 團隊的穩定性，一方面可以保證公司的經營理念和戰略方向能夠得到堅定的貫徹落實，另一方面也有助於公司節省員工流失導致的空缺成本、招聘和培訓新員工的成本等。
同時，保利發展仍是行業內為數不多的採用“總部+城市平台”兩級管理架構的龍頭企業之一。 這種極其扁平化的結構，不僅保證了總部對公司整體業務的敏銳市場嗅覺和掌控力，有效減少了資訊不對稱，提高了決策和管理效率，也保證了公司強大的執行力和對變化的快速適應能力。
第二華髮股份。
前段時間，小明問某央企員工，他印象最深的是哪家房地產公司，他不假思索地回答：華髮。
五六年前，華髮股份的業績還排在前50名之外，但近年來，華髮股份以年均8位的速度增長，今年前11個月，華髮股份的滿口徑金額為12115億元，同比增長1831%，位列行業第14位。
其中，華髮在上海實現股權出售28366億元，排名第二。 珠海實現流量銷售21589億元，穩居冠軍之列。
華髮的強大之處：
一是大股東的大力支援。
華髮股份的快速擴張，與大股東華髮集團的支援關係很大，華髮集團與珠海經濟特區同齡，是珠海市規模最大、實力雄厚的綜合性國有企業集團。
例如，2024年至2024年，華髮集團向華髮股份有限公司子公司海川公司增資共計300億元。 今年10月，華髮股份順利完成51定增24億元，其中控股股東認購285%。
二是布局核心城市，多部門聯動精準徵地。
為了最大程度保證專案的盈利，在土地投資前期階段，華髮的運營、營銷、成本部門都參與了投資和擴建，從專案運營和銷售的角度支援土地調研和判斷。
在布局策略上，華髮聚焦上海、深圳、廣州、杭州、北京、珠海等11個核心城市。 這些城市受益於人口、產業和經濟實力的優勢，在購買力和支付方面表現良好。
在營銷上積極創新，華髮是網路營銷布局中比較早的房地產公司。 而且，銷售管理更加精細化，如其營銷管理中心、戰略運營管理中心、財務管理中心組成“三中心聯審”，共同快速推進銷售政策機制聯審。
每半個月，各大區域還將重點銷售專案按銷售額、流速、利潤等分為五大類，堅持“有減就補”的策略。
第三屆越秀地產。
面對今年嚴峻的行業形勢，越秀地產是為數不多的營收和利潤雙雙增長的房地產企業之一。
2024年前11個月，越秀地產實現合同銷售額約1,329筆1億元，同比增長約29%1%，提前完成年度目標。
越秀地產為何能逆勢增長？
一是土壤儲量極好。
截至2024年6月底，公司總土地儲備2813萬平方公尺，其中93%分布在一二線城市，461%位於大灣區（403%），18.8%位於華東地區。
核心區位和優良的產品帶動了公司平均銷售價格逐年上漲，最大程度保證了利潤。
2024年越秀均銷價3.02萬平方公尺，同比增長9%5%，遠高於前100家房地產公司的平均銷售價格為162萬元。 今年上半年，越秀均銷價高達3.38萬平方公尺，同比增長229%。
二是產品功能強大。 近兩年，越秀持續開拓高階市場，取得了非常亮眼的成績，比如去年單筆銷售額超過160億，拿下了全國銷量TOP4，今年也有很多專案火爆開門。
越秀一方面在產品設計上積極創新，另一方面越秀高度重視標準化體系的建設。
例如，在產品標準化方面，越秀地產構建了全週期的產品運營體系，紮實推進客戶研究、產品標準化、BIM系統、設計施工一體化，持續打造產品實力。
第四個華潤置地。
華潤置地近幾年的業績增速也是有目共睹的，能否晉級前三，是今年的一大亮點。
今年首11個月，華潤置地實現合同銷售額約2,8603億元，同比增長136%。投資物業實現的租金收入約為2309億元，同比增長394%。
與其他房地產公司相比，華潤置地的優勢更加複雜和多樣化。
一是多元化業務協同。
華潤置地逆勢增長的第一步是其獨特的“3+1”一體化業務組合模式。
在三大渠道業務中，開發和銷售是業績增長的引擎，經營性房地產提供長期穩定的現金流，輕資產管理業務是業績貢獻的強勢增長極。 此外，還有生態元素業務，專注於代理機構建設運營、長期租賃、電影產業、醫療保健等業務。
“3+1”業務協同，華潤置地差異化競爭優勢凸顯，能夠從容面對行業格局變化。
其次，它的財務狀況良好。
依託華潤集團，華潤置地具有顯著的融資優勢。 今年上半年的加權融資成本僅為356%，創近十年來新低。
同期，華潤置地總有息負債率和淨有息負債率分別下降至393% 和 285%行業低點。 除限制性銀行存款外，可靈活使用的現金達到127915億元，是為數不多的現金超過1000億元的房地產公司之一。
三是高效管理。
近兩年來，華潤置地一直在調整組織架構，立志打造“敏捷、高效、有能力、有活力”的組織。
例如，華潤置地成立了組織變革領導小組和總部工作小組。 通過精簡總部職能、區域職能、合併城市公司等方式，推進管理扁平化。