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《民法典》第275條規定：“在建築物分區內，規劃停放汽車的停車位、車庫的所有權，應當由當事人通過**、贈與或者租賃等方式約定。 占用車主共同擁有的道路或者其他場地停放汽車的車位，屬於車主共有。 ”
有業主表示，我們小區的停車位不占用小區公共道路或其他場地，據開發商介紹，停車位已經規劃了很長時間，小區規劃地圖上確實有規劃好的停車位。 購房合同約定規劃車位的所有權（使用權）歸建設單位所有，因此開發商表示，根據《買車合同》第275條，小區內的車位歸開發商所有。 我們說整個小區的土地使用權歸業主所有，開發商沒有停車位的產權證，但開發商說，即使沒有產權，還是有使用權的。 現在小區的車位都是物業管理出租的，我們該怎麼辦？
造成這種問題的主要原因是開發者對第275條的理解有誤，如果這裡討論的法律原則比較複雜，大家都難以理解，下面這些情況可以解釋得更清楚。
杭州市蕭山區嘉晶天成第三屆業主委員會與社群開發商順發能成因社群87個地面停車位的所有權和使用糾紛，向蕭山區法院提起訴訟。 一審法院經審理後認為，本案的焦點是確定社群內87個地面停車位的性質和所有權。
庭審中查明，地面停車位雖由建築物規劃，但地面停車位占用面積未計入容積率地上建築面積，無法辦理產權登記手續，故不屬於所謂“規劃停車位”。 即使開發商在建設小區時支付了建築分割土地使用權的轉讓費，但在小區建設完成後，小區建築分割的土地使用權也會隨小區內的房屋一起轉讓，小區共有部分土地使用權歸小區業主所有， 因此，有爭議的停車位應屬於車主。
關於《社群商品房買賣合同》第18條規定社群地面停車位使用權屬於出賣人，法院認為，標準條款中關於地面停車位所有權的約定，顯然是排除了買受人與業主的主要權利。 並且應該是無效的。
最終判決是，小區地面停車位歸業主所有。 開發商不服，提出上訴，後來被杭州市中級人民法院駁回。 （（2022）浙01民終第9746號）。
通過這個案例，我們可以對《民法典》第275條有乙個清晰的認識：小區所謂的規劃停車位，不僅經過規劃部門的批准，還屬於建成後可以登記的規劃停車位。 本案中的87個停車位雖然標註在小區平面圖上，但占用面積並未計入容積率，不符合申請產權證的條件。 因此，這87個車位不能按照第二百七十五條的規定“約定歸屬”，即使開發商在《購房合同》中約定，也是排除業主主要權利的規範條款，是無效的！
現實中，開發商和業主往往利用其支配地位，制定不利於買受人和業主的規範條款，非法侵犯買受人和業主的合法權益，而大家往往被迫簽訂這樣的霸王合同。 但是，即使我們簽訂了這種霸王合同，我們的權益也不一定會喪失，我們仍然應該拿起法律，堅決捍衛黑心開發商和物業的權利。
業主和物業