北京樓市的各個板塊都非常適合“紅黑”。 朝陽**新房共有8個區段：牛奶西、東壩、崔哥莊、石八里店、小紅門、王思影、平房、金盞花。
本文主要講的是朝陽南十八里店板。
十八里店的紅與黑
小窩認為，十八里店的紅色，即四環路、十八里商鋪地鐵、人大附著的三大正好人情優勢，再加上朝陽港的產業規劃潛力，這樣一來，生活的統一性並不比朝陽新房的七大板差， 它被定位為宜居的生活區。
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首先是位置價值理論。 毋庸置疑，四環的優勢就不用多說了，尤其是在目前環城路**越來越少的背景下，今年四環基本已經進入了青塔和小紅門地塊的市場。 四環路自駕通勤也非常方便，緊鄰東四環、京滬高速，距離石壩店大橋直線距離15公里，在四環或京滬高速公路上也比較方便。
朝陽港一期內部規劃主要有三條道路，分別為大洋坊路、髮頭西路和花頭西二路，主幹道規劃水平較高，最遲可於2024年建成通車。
只不過大洋坊路目前擁擠、混亂、狹窄，但好在大洋坊路（東三環-東五環）公路改造專案於去年底獲批。
大陽坊路道路改造工程將按照城市主幹道標準建設，規劃紅線寬度50公尺至70公尺，主幹道雙向6車道，輔道雙向2車道，鳳雙路下箱涵1個，沿路雨水幫浦站1個， 同步實施交通、綠化、照明、環保等專案。
建成後將連線三環路、四環路、五環路和亦莊新城，成為連線亦莊新城與朝陽區東南部中心城區的重要交通大動脈，可進一步緩解京滬高速公路的交通壓力。 同時，該專案還將貫穿石壩店地區的主要交通幹線，為沿線地區近12萬人提供出行便利。
除石巴里店地鐵站外，17號線南段已通車，最遲2024年全線通車，非常方便**。 位置和環線的價值是買房最重要的東西，它將永遠保持不變。
其次，人大有額外的支援。 全國人大附中朝陽崗校區已於2024年5月6日正式開工建設。
三是朝陽港規劃潛力。
朝陽港總面積約370萬平方公尺。 規劃一期包括6個住宅用地、3個教育用地（1個中小學用地、2個托兒用地）、1個商業用地、1個公交車站用地。
二期設有2所九年制學校、1所中學、4所幼兒園。 大約 22擁有56萬元的精品業務，堪稱地標級商業中心。 盤中有一處商業用地（688塊）待拍賣，定設龍虎天街。
根據朝陽區建設規劃，未來將在區內建設10個微中心，石壩店朝陽港就是其中之一。 朝陽港的產業規劃主要以商業物流港為主。
第四，它非常划算。 該板塊屬於首選樓盤區域，總溢流價格900萬元。 與部分朝陽東北板塊相比，**低10000平方公尺。
黑也很多，首先十八里店沒有朝陽東北板塊的強勢產業，比如奶西板塊，朝陽港的規劃很好，但是套現週期很長。 朝陽港規劃提出十幾年，發展非常緩慢。 根本原因在於該行業缺乏工業背景。 而且，沒有足夠的關注。 《朝陽區分割槽規劃（國土空間規劃）（2017-2024年）》中沒有提到朝陽港。
其次，城市介面一般。 沒有大型高階產業的支撐，就沒有大公司，只喊口號是不好的。 此外，它曾經是乙個城中村，現在有許多汽車維修店和批發市場。 大無極村已經拆除，現在小無極村被拆除，小無極村拆除時，汐之河村和橫街子也將被拆除，完成全部搬遷需要很長時間。
說完大盤子的紅黑兩色，就進入了主題售樓處已經開業，但樣板間尚未開業，預計開業時間在1月初。
除了大盤子的配套，下面就詳細說說專案周邊的烟花設施，看完心裡都涼了一半。 北側是城鄉交界處，高壓線路多，產業低端，空地無規劃。 再往北是蕭太后河，河對岸是翠城新苑搬遷樓。
南側有高鐵和火車道口，是減號。 海棠公園東側是老君堂村看來東邊的開發就要等拆遷了，小窩一直在這裡，感覺很鬱悶。 西側緊鄰四環和京滬高速公路，同時交通便利，三角區有批發市場、汽修城等低端產業，產業規劃潛力不大。
專案距石壩店站不到200公尺，可實現20分鐘至國貿，30分鐘至亦莊，40分鐘至望京。 此外，離亦莊更近了，對亦莊的未來還是有些希望的。
專案與全國人大附屬朝陽學校距離高於雲柱。
一、二期距離較近，優勢較為明顯。 但是，噪音是不可避免的，因此在選擇時應仔細考慮從哪棟建築開始。 全國人大附訊息確認後，金玉崑泰雲珠賣得比較好，這就是學區的價值。
此外，直線距離3公里範圍內，還有朝陽實驗小學老君堂分校、金地實驗學校、雙心實驗學校、北京工業大學附屬中學等學校。
商業目前，幾乎沒有大中型商業設施，4公里左右就有百匯廣場、新業廣場等。
醫學2公里內有石八里店社群衛生服務中心、法頭社群衛生服務中心等。 10公里內有首都醫科大學附屬北京同仁醫院。
生態2公里內有海棠公園、鎮海寺郊野公園等。
專案雖然緊鄰四環，但城市介面不好，沒有工業和高階商業，發展不會太快，短期的職住平衡也達不到。 雖然它具有最大的優勢，但在這方面，可以遵循它來維持價值，但可能很難顯著公升值。
小窩認為，可能更適合朝陽新人，比如17號線沿線打工的人，以及國貿、望京等產業強勢的人。
紅色和黑色用於產品設計
令人欣慰的是，劇情限制很明顯。 面積小，占地面積198萬平方公尺，占地面積約5540,000平方公尺。
形狀為倒三角形，但容積率高達28、建築物之間的間距應相對較小。 小區共有7棟樓，9-17層的房屋和小型高層建築，共有394戶。 北面的三棟樓（1）均為17層，南面的四棟樓（4）為9-11層。 社群北高南低，中間的5、6棟樓層最低，這也是為了讓後面的1、2、3棟樓有更多的採光。
四面八方面向道路，位於規劃中的髮頭西二路與規劃的朝陽崗中路交匯處，道路擁堵強烈，噪音避不了，最嚴重的是8棟樓;還有西端房屋1座、東端房屋2座、西端房屋3座、東端房屋6座、西端房屋8座，建築之間的間距僅為13公尺多;美中不足的是3棟樓的非機動停車場;但房間的選擇還是“將軍在腦袋”，選擇比較好建築物。
紅色是標籤，純粹是為了提高客戶的質量需求。 簡牌大理石瓷磚鋪砌，廚衛品牌公升級為國際一線品牌，電視背景牆很可能與和光旭景170個單位的大理石相似。
立面一、二層為石材，屋簷覆蓋金屬鋁板線條，中間覆蓋玻璃幕牆+真石漆。
室內設施，車位方面，476個機動車車位全部在地下，平均戶口為1戶2個;有 794 個非機動停車位，其中地上 295 個，地下 499 個。 地上停車位設定在小區**內，破壞了整體景觀和安全。
房子的設計比較正常朝陽舒適推出了“天子系統”和“和子系列”產品系列，共有4種戶型，120平公尺，三房兩衛，一梯兩戶;132平方公尺有四房兩衛，144 170平方公尺有四房三衛，兩梯兩戶;純改進定位，圓圈統一。 值得一提的是，EFF率約為81%-84%。
交貨時間早於金玉雲珠系列，預計2024年6月交付。
120 132 144個單元均為四葉草，保證所有臥室的私密性。 所有單位均採用U型廚房，餐廳和客廳一體化;所有客房均設有獨立的客房服務室;所有主臥室均設有 270 度轉角窗，提供自然採光和私隱朝南的主臥室和次臥室有凸窗，朝北的陽台是有禮物的。 以上在具體戶型分析中不再贅述。
120平公尺的三房，共86套，分布在6三房、一梯兩戶，房率在84%左右。
南面三面寬，南面10面寬8公尺，客廳是42公尺，全景落地窗。
屋內設有步入式玄關櫃，次衛為明亮的衛士，通風良好，在門口使用非常方便。
U型廚房比朝北的次臥寬闊，陽光廚房非常好。 食客一體化設計，圍繞餐廳，流通線合理，讓最短距離可以到達家中其他位置。
不完美的是，廚房的有效檯面面積太小，小家電太多，放不下。
132平公尺四房，共86戶，僅分布在5號樓，房價率在84%左右，一梯兩戶。
八扇窗戶都是明亮的，南側的寬度為113公尺，客廳是45公尺，餐廳與客用廚房融為一體，玄關雙人儲物空間，左右布置客房、衣帽間，使儲物空間更有條理。
主臥室預留了乙個梳妝台，但只有一套衣櫃。
次衛乾濕分開，洗臉盆放在室外，衛生，避免了家人在高峰使用時吵架的尷尬。
144平公尺四房，共200套，分布在1家，房價在80%左右，*折扣是最有可能的。
它類似於 132 平方公尺的四居室布局，但沒有步入式衣櫥。 但是，每個功能區的規模要大一些，三衛中的主衛浴都做了乙個雙面盆。
朝南側寬12公尺，客廳寬5公尺，大落地窗增加客廳的採光和通透效果。 在南部，實現了雙人套房的功能。 良好的朝北書房推拉門。
不完美的是，玄關門正對著二衛，風水可能有些忌諱要注意;朝南的第二間臥室黑暗守衛。 廚房不是很實用。
170平公尺四房，約68套，分布在3號樓的景者樓。
面寬與深之比為143，朝南，四面寬，一間客廳，一間次臥，兩間套房。 5.6公尺寬的客廳和全景落地窗，讓視覺效果更加震撼。
4.75公尺寬的廚房，實現了中西廚兼具的功能，並具有觀賞和社交的功能。 餐廳左右兩側均有櫥櫃，儲物功能強大。
朝南的雙人主臥套房，主臥室南北通透，270度視野，帶L型飄窗，浴室雙面盆洗臉盆，浴缸。 三間浴室，舒適性和功能性十足。
主入口有入口，側面是家政空間。
不完美的是，許多路中間的餐館都被避開了;客廳的沙發擺放存在一些問題，為了給臥室留出出門的空間，後面的空間只能被浪費掉。
整體來看，專案房型比雲房型更均衡，具有更好的通風、採光、儲物功能。
物有所值的紅色和黑色
預算900萬，購房者的首選一定是全市六區，尤其是朝陽區。
朝陽與愜意競業地產金宇雲珠系列同盤，有**出售。
一期戶型：南北三居室114平公尺（南北三居室約830萬平公尺（約930萬）。
152平公尺南北四房（約1170萬平公尺，平北兩房（約950萬）
二期房屋：南北三房108平公尺（約780萬正戶南北三房（約800萬平方南北四房（約1100萬）
三期戶型：南北一房83平公尺（南北約630萬平公尺）兩房（南北約750萬平公尺（約960萬）
牛奶西板金玉望京雲上、望京悅期房的期房指南價格為85萬平方公尺，但望京雲商基本按指導價出售望京嶽均成交價為81-8.約20,000平方公尺。
直到現在望京國宇大廈，期房銷售指導價890,000平方公尺，9棟現有房屋10,000平方公尺。 現有戶型分別為220平方公尺、180平方公尺和170平方公尺，其餘期房為234套待售戶型，戶型為170-180-200平方公尺。 共有158個單位，面積為180平方公尺的四房單位，三面寬朝南，橫邊總寬13個2 公尺;200平方公尺共三棟樓108套，南寬16棟，水平方向總寬16棟8公尺。
板塊最大的優點是靠近望京產業，問題在於城市介面一般，缺乏煙火氣。
東壩北溪區二期、保利天匯北區定位提公升。 北溪區二期指導價為860000平方公尺，成交價8約40,000平方公尺。 保利天匯分為南北兩區，目前，剩餘**南區110平方公尺的三居室5層及以下，119平方公尺的三居室集中在北區1樓，其餘單位基本為1-2層或頂層。 板塊最大的優勢是國家級規劃，地鐵的加速建設，以及北京中學的加持。 但城市介面是平均水平。
崔格莊新房只有 8 個80000平方公尺，隨後更多的新房進入市場，降價之路開始了，有的***降到了7個。 崔格莊4兄弟，除了望京揚雲外，其他三個專案，光岳府、龍嶽河西、小風銀月一應俱全。
該板塊最大的優勢是靠近工業，距離阿里巴巴總部非常近，直線距離只有3公里左右。 但分工嚴重，不與望京、來廣營接壤。 有一些交通問題，北邊是京密路，南邊是五環路，還有鐵路穿插其中。基於此，很難形成規模化發展的優勢。
小紅門板星光利指導價8萬平公尺，70-77平公尺兩居室總價5.60-610萬，96-98平公尺三居室總價768-784萬，128平公尺四居室總價約1024萬，專案均價約770,000平方公尺。 板塊最大的問題是城市介面一般，但優點是靠近分鐘寺和國際貿易中心。
王思英新房銷售指導價為710,000平方公尺。 其中，保利金網簽約均價約7萬平方公尺。 板塊最大的問題是一般的城市介面和焦化廠的後遺症。 但優勢是兩大因素的加持：地鐵和學校。
平房板最大的優勢是地鐵，其他配套設施都不錯，但問題是有**，卻沒有流通。 新房賣得好，和光旭涇、西月朝陽的銷售指導價850,000平方公尺。
金盞花板朝陽義書的平均價格約為6約40,000平方公尺。 建浦園內首棟低容積率平房工程指導價798萬平方公尺，74平公尺至125平公尺，總價570萬至1000萬，房價90%以上。 板塊最大的問題是配套設施適應性低，沒有地鐵，路線嘈雜，這裡最好有車;最大的優勢是生態環境。
說了這麼多，不管是盤子、配套設施，還是產品，都各有各的紅黑。 目前，小窩認為，朝陽買房是按照綜合價效比的邏輯，首選順序為：十八里店、小紅門、望四英、平房、公尺爾西、東壩、崔格莊、金盞花。
朝陽的新房各有優缺點，要麼是著名地鐵學校的加持，要麼是生態環境好，要麼是靠近鐵路、高壓線，要麼是高速噪音，要麼是城市介面荒涼，要麼是產業優勢不強，這些都是朝陽區快速發展的縮影。
朝陽東北板塊和西南板塊的概念是不一樣的，如果看板塊輪換的邏輯，十八里店板最終會因為地鐵和學校的加持，以及朝陽港的多年規劃而發展起來
文章最後看到群發訊息，有業內朋友說，北京樓市有好訊息也有壞訊息。 好訊息是，市場一線真實成交有觸底反彈跡象，成交量逐漸企穩。 春節前後會有個小春，這並非不可能。
壞訊息是，這筆交易真的很慘，懸崖式的降價比比皆是。 現在市場成交是最低掛牌價，下調10%以上。 觸底反彈不一定，更壞的訊息也不一定是觸底反彈。
小沃沒有參與討論，但始終相信無論市場是好是壞，自住購房者和那些只需要先買房的人都會關注自己的需求。 其中，地理位置和學歷是最重要的優勢，看來朝陽河徐非常值得一看。
關注【小窩新房】**聯絡助理有n百萬現金返還和**房間！
12月，開發商趕到年度演出，願意給折扣，**房子7-8%的折扣很多，大家把握節奏出手！
——北京房產返現金額——
1. 朝陽區中建浦苑保利天匯、中建興光裡、朝陽和徐、望京國宇大廈、現金返還 3-200,000。
2. 豐台森天成、君力、劍發景源、招商振遠、西華泰、小窩返現3-100,000。
3. 大興中建九月公館黎明月風、橡樹灣、玉晶星城、一品興創頤和公館，返現 3-150,000。
4. 順義C&D Guanyun、京尚蘭園、中海湖廣九里、龍湖玉湖井、北京星宇、返回 2-80,000。
5. 通州國譽朝華、萬科東路、一瑞大廈、輝煌AD、淨月蘭園，現金返還2-60,000，和另乙個**房間。
6. 石景山景山和徐、招商局遠熙、越秀天悅、中海雪力、中海雪富利，返現2-80,000。