近日，物業費糾紛的法律諮詢有所增加，有業主對前物業管理公司向法院提起集體訴訟，要求支付未付物業費表示不滿和困惑。
01 我已經交了物業費，為什麼還被物業管理公司起訴？
即使業主確實支付了物業費，物業管理公司仍然向法院提起訴訟，並且可能存在多種情況，例如，物業管理公司當時記錄不完整，遺漏了業主的付款資訊登記;一段時間後，物業管理公司催促物業公司付款，但物業管理公司已向法院提起訴訟，未及時更新資訊。 無論哪種情況，房東都需要找出相關的付款證明（例如，轉賬記錄、收據、發票等）並將其提交給法院。 在核實證據無誤後，公用事業公司通常會撤回起訴。
如因時間較長而無法找到相關憑證，但認為已付款的，可向法院申請調查物業管理公司儲存的付款台賬或物業付款存根記錄等材料。 一般來說，物業費收據有多份副本，其中乙份由物業公司自己儲存。 還有一種特殊情況是業主將物業費交給新的物業管理公司，導致原物業管理公司沒有相關記錄，因此需要拿出新物業管理公司的收據和發票與原物業管理公司溝通說明。
02 我對物業管理公司的服務不滿意，可否拒絕繳付物業費？
房東拒絕支付物業費必須以物業公司未能履行或物業服務合同的履行存在重大缺陷為理由，這方面的舉證責任在於房東。 如果業主能夠提交足夠的證據形成證據鏈，就可以成立所謂的“合同履約抗辯”，法院也會自行決定減輕業主支付物業費的義務。 但需要注意的是，如果業主拒絕支付物業費，如果僅認為物業管理公司提供的物業管理服務存在區域性瑕疵（如部分垃圾未及時清理、公共區域照明損壞等），則法院通常不會予以支援。
03 物業公司訴訴物業費已存在數年，是否超出訴訟時效，不會得到法院支援？
如果公用事業公司拖欠超過三年的訴訟，房東可以向法院提出訴訟時效抗辯。 需要注意的是，如果業主不提出訴訟時效問題，人民法院不會主動審查該問題。 業主提出訴訟時效抗辯後，物業管理公司需要提交證據證明其已連續有效地向業主收取費用，如：通過**函或EMS快遞的方式向業主傳送催收函或律師函，同時進行電子送達（如微信、 簡訊等）根據實際情況等。 如果證據被所有者或法院接受，則三年的訴訟時效將被中斷並重新計算。 但實踐中，也存在物業管理公司收集不善、相關證據不固定的情況，業主可以認真審核物業管理公司提交的證據並提出問題。 如果物業管理公司不能出示有效的催收證據，法院一般不會支援超過三年訴訟時效的物業費。
04 只是還清拖欠的物業費可以嗎，不用承擔任何違約金吧？
一般情況下，在此類案件中，法院會重點組織原被告與被告之間的調解，如果業主承諾當場還清欠款，法院會做物業管理公司的工作，讓其放棄違約金的索賠。 但是，如果房東仍然無正當理由拒絕支付物業費，或者根本沒有出庭，法院可以支援物業公司的違約金索賠。 但是，如果物業管理公司主張的違約金過高，法院也會依職權減少違約金的比例或金額。
05 我買了二手房，原業主欠的物業費需要承擔嗎？
由於合同的相對性質，原業主與物業管理公司之間的服務合同不涉及後續買方，新業主沒有義務支付先前物業費的欠款。 但是，二手房買賣合同中另外約定物業費承擔的，可以根據原業主和新業主的約定另行確定欠款標的。
06 業主或租客，物業費應由誰支付？
業主應根據物業管理服務合同向物業管理公司繳納物業費，業主將房屋出租給他人，但不影響合同的權利義務，無權以未享受物業管理服務為由拒絕繳納物業費。 房東與租客在房屋租賃合同中約定由租客支付物業費的，以約定為準，但房東仍應承擔連帶責任。 在這種情況下，房東有權在支付物業費後向租戶追償。
07 我工作很忙，不能請假，可以不理會法庭傳票而不必出庭嗎？
如果業主本人無法出庭，建議及時向法院提交書面答覆和證據，或委託專人出庭答辯，爭取對自己最有利的結果。 無正當理由未出庭應訴，未提交書面答辯的，視為放棄辯護、舉證、質證等程式性權利，法院可以作出缺席判決。
08 如果我敗訴了，我還能上訴嗎，我還有機會嗎？
根據《最高人民法院關於印發〈民事訴訟簡易分離改革試點實施辦法〉的通知》第五條規定：“基層人民法院審理的簡單支付案件，事實清楚，權利義務關係清楚， 爭議不大的，標的數在五萬元以下的，適用小額訴訟程式，執行一審終審。“大多數物業服務糾紛案件都採用小額索賠程式，因為標的金額不大，而且一審是終審。 也就是說，一旦法院作出判決，判決生效，業主在二審中沒有上訴的機會，因此，業主應注意一審程式。
09 如果我不起訴，無視法院的判決會怎樣？
法院可以作出缺席判決，一旦法院判決生效，被告不主動執行法院判決，原告可以向法院申請執行。 進入執行程式時，法院可以扣押、凍結被執行人名下的財產，如果銀行賬戶有餘額，法院可以直接扣除。 被執行人沒有財產執行或者拒絕配合法院執行的，法院可以視情節將被執行人列為失信被執行人或者採取限制高消費等措施。
文章提交：林安律師、徐瑩律師。
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