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2023 後期衝刺競賽
12月22日，上海證券交易所官網披露華夏首個奧特萊斯REIT已向上海證券交易所申報，發起人與原所有者均為：北京第一家企業管理***，人工管理華夏**，專項計畫的管理者是人為的中信**
是的中國首個單一出口REITs，這也是在國內宣布的第五個單一消費基礎設施公開發行REIT
鑑於上交所尚未披露Capital Outlets REIT的具體檔案，本次我們將重點介紹保薦人奧特萊斯業務的具體運作情況。
1.第一網點介紹
本宣告華夏首個奧特萊斯REIT發起方是北京第一家企業管理***，即北京首創創業集團首創集團是北京市國有資產監督管理委員會的全資子公司。
北京首創創業集團持股（實際持股比例為75%）同類首創（1329.HK）是一家在香港上市的公司。同類首創目前，它是中國最大的綜合網點運營商之一，公司是是中國唯一一家以網點為核心業務的上市公司。
到2024年底，率先打造大型網點在全國有15個專案在運營，建築面積超過160萬平方公尺。在營地出口年銷售總額超過100億元，年客戶接待量近6000萬。專案覆蓋北京、重慶兩直轄市，杭州、南昌、武漢、合肥、濟南、鄭州、習、昆明、南寧等省會城市，以及湖州、崑山、青島、廈門等潛在消費城市。
公司運營網點如下表所示：
公司儲備中的網點如下表所示：
據首都巨達官網介紹，公司在快速發展的過程中，贏得了國際重量級資本的青睞。 2024年，國際知名首都KKR與遠洋集團合作成為戰略股東。遠洋集團和KKR的加入，迅速提公升了公司在全球資本市場和業務領域的知名度，增強了公司與國際領先業務資源的對接能力，為公司實現跨越式發展提供了更加堅實的基礎。
截至2024年6月底，首都猶大（1329HK）的主要股東包括：Capital Capital Group 持有 75% 的股份，KKR 持有 9% 的股份9%
2.Capital Juda近期運營情況
2024年上半年，實現第一大變現銷售額53元18億美元，同比增長42%；實現總客流2,695萬人次，每個專案日均客流約1萬人次，同比增長34%
在23年的上半年，取得了第乙個偉大的認識營業收入約為625億元，比去年同期增長36%33%；除其他外奧特萊斯的租金收入為464億元，同比增長38%。 營收增長主要系2024年上半年國內零售業快速復甦及網點銷售業績好轉所致。
按業務分類，公司業務主要分為：投資性物業開發與運營、物業開發、商品庫存銷售，包括三個業務板塊
除其他外投資物業開發及運營分部收入主要來自：租金收入房地產開發分部的收入主要來自：**已竣工物業商品庫存銷售部門的收入主要來自：已售商品的庫存（即個體經營者）。
2024年上半年，首創巨達的毛利率約為33%，較2024年同期的42%下降9個百分點。 除其他外投資性物業開發及經營、物業開發及商品存貨銷售毛利率分別為%，比去年同期分別提高3個百分點、下降131個百分點、上公升14個百分點。 可以找到，投資物業開發及運營業務毛利率較高。
23年上半年，公司營業利潤約為人民幣1元36億元，重述後去年同期人民幣44,97元7萬元，同比增長202%。 該增長主要由於公司投資物業發展及運營的租金收入水平上公升，投資物業的公允值收益較去年同期大幅增加。 物業發展業務的營業利潤虧損為1億元。
23年上半年，公司淨利潤約為9007元90,000元，去年同期淨虧損人民幣1元17億美元是顯著增長。 這一期間出現轉機的主要原因是：（a）。物業評估增值對淨利潤的貢獻較上年同期增加約人民幣2元67億美元，主要為武漢和濟南待售專案的物業評估增加價值;及（b）。由於期內網點業務銷售額增加，網點毛利較去年同期增加約人民幣9,000萬元。與去年同期相比，本期外匯損失和利息支出的增加部分抵消了這些因素的影響。
23年上半年，歸屬於母公司的淨利潤約為人民幣8,700萬元，去年同期虧損116億美元。 
3.第一屆猶大的主要作戰策略
公司在2024年半年報中提到，2024年下半年，集團將依託：名品、折扣、休閒的核心競爭優勢，打造全店、一站式購物體驗進一步優化提公升消費者服務體驗，以數位化建設為抓手，全面提公升投資、運營、營銷核心能力
招商引資： 會走得更遠彌補國際品牌投資的短板打通招商與運營的資料連線，構建更加科學高效的智慧型招商系統。
業務方面我們將持續推進成本優化和標準化，加強客戶服務中心的質量和公升級，加快商業服務體系的部署，為品牌商提供更好、更及時的服務，實現共贏。
營銷：將是積極的嘗試奧特萊斯主題市場，打造屬於自己的市場IP；創新最佳營銷模式，探索直播新業態，公升級會員體系，積積分兌換**，不斷提公升會員忠誠度和復購率。
數位化：優化資料治理加快構建可輔助業務決策的資料座艙。公司認為，數位化能力的提公升將從根本上提公升公司的品牌影響力和核心競爭力致力於成為數位化零售企業的標桿
在自營業務方面23年上半年，公司調整經營思路，明確了以自身業務利潤為中心的考核導向，加大去庫存力度，有效改善了庫存結構同時，拓展寄售渠道，豐富自營門店品類節約貨物採購成本;和打通直播全環節，增加銷量23年上半年，自營業務實現銷售額125億元，盈利能力也大幅提公升
4.Capital Juda的主要資產
截至2024年6月底，首創巨達總資產達2131億元，主要包括：
（1）投資性房地產 1315億元：
主要是公司經營網點物業的公允價值，大致如下表所示
（2） 庫存 2734億元：
專案主要包括發展中的物業185億元，7套已竣工物業出售28億元，商品庫存339億元（自營業務）。 可以看出，該公司的一些開發物業出售給外部世界，並非所有物業都是自給自足的。 然而，上半年的減值為138億元，反映出物業銷售情況不容樂觀。 
）被歸類為持有待售資產2111億元：
公司計畫成立全資子公司濟南第一大豪宅***和武漢首家巨型奧特萊斯經營***所有淨值**給予Capital Group的子公司，公司董事已批准**事項。 因此，相關資產和負債被列為持有待售，兩家公司被報告為在此期間終止經營。 這個專案為公司帶來利潤315億元。
5.Capital Juda的主要負債
截至2024年6月底，公司總負債為168億元，資產負債率為789%。主要負債包括：
（1） 銀行借款614億元：
其中長期借款49億元，短期借款12項4億元，公司向銀行借款加權平均有效利率為512%。
（2）其他應付款及應計費用6970億元：
這些包括： 優先資產支援計畫 529億元，網點計畫13個5億元，是公司優先發行資產支援計畫。 近年來，公司為公司持續拓展奧特萊斯專案發行了多款資產支援**型債券。
截至2024年6月底，公司有息債務本金約為12795億美元，其中約70%為本公司非流動負債淨負債率為235%。，有息負債規模較大。 這也導致公司利息支出比較大，公司的利息支出約為37億元。
6.首次大規模發行REITs
自2024年以來，首創巨達已發行多隻資產支援REITs**，積累了豐富的REITs發行經驗，也為公司發行公共消費基礎設施REITs奠定了堅實的基礎。 公司近年發行的資產支援資產如下：
（1）“中聯重科——第一大網點1號”資產支援專項計畫一期。
2024年12月9日，公司發布“中聯重科首創——第一巨網點1號”資產支援專項計畫一期。 公司將舉行北京第一家分店，崑山第一家分店兩個屬性的 **。
該計畫的發行期限為五年，總發行量為3579億元。 包括：（i） 本金為27億美元的高階資產支援**，固定票面利率為5美元。2%，全部由第三方合格投資者認購，並在深圳**交易所綜合協議交易平台上市交易;及（ii）本金為人民幣8元79億元次級資產支援**，無固定票面利率，全部由公司全資子公司珠海橫琴恆盛華創商業管理***恆盛華創商業管理有限公司認購），次級資產支援**未上市。
（2）“中聯重科首創——首大網點”資產支援專項計畫一期。
2024年5月28日，公司發布“中聯重科首家暨第一家巨型網點”資產支援專項計畫第二期。 該公司持有的四處物業（即合肥第一家網點、杭州第一家門店、濟南第一家門店、江西第一家門店**。
該計畫的發行期限為三年，總發行金額為人民幣32元68億元，包括：（i）本金26元以億元高階資產**為後盾，固定票面利率505%，全部由第三方合格投資者認購，並在深交所綜合協議交易平台上市交易;及（ii）本金為人民幣6元68億元次級資產支援**，無固定票面利率，全部由恒盛華創認購，次級資產支援**未上市。 2024年7月26日，資產支援特別計畫已全數預付。
（3）"中國人壽投資 - 第一家大型網點"第一階段資產支援計畫
2024年4月27日，公司發行資產支援**產品："中國人壽投資 - 第一家大型網點"資產支援計畫第一階段，計畫本金總額不超過13根據5億元受益憑證，恆盛華創（原所有者）將向重慶資本奧特萊斯（本公司間接全資附屬公司）及昆明資本奧特萊斯（本公司間接非全資附屬公司）提供貸款。
恆盛華創所享有的債權權益將作為底層資產，通過計畫變現，為公司業務發展募集資金。 截至2024年6月底，公司已發行本金13元資產5億美元**，固定票面利率為485%，發行期為三年。
（4）“中國人壽投資——第一大風口”資產支援計畫第二期。
2024年7月6日，公司發行資產支援產品：“中國人壽投資-第一巨奧特萊斯”二期資產支援計畫，將發行本金總額不超過18億元的受益憑證。
根據計畫，恆盛華創（原所有者）將向習資本奧特萊斯、南寧資本奧特萊斯和湖州資本奧特萊斯提供貸款，恆盛華創享有的債權人權益將作為基礎資產，實現計畫的實現，為公司的經營和發展籌集資金。
7.總結
綜上所述，作為中國最大的綜合網點運營商之一，首創巨達主要採用自有物業重資產模式，這注定需要大量資金來支援公司正在進行的開發專案。
從23年上半年的資產負債表中也可以看出，公司總資產231億元，投資性房地產1315億元，但有息負債規模達到128億元，淨負債率達到235%。。公司向銀行借款61億元，通過發行資產支援**募集資金66億元，融資總額128億元。
可以說，該公司的債務槓桿已達到上限。 如果您想再融資以支援公司的擴張，幾乎不可能用債務來融資
在此背景下，2024年3月，國家發改委發布《關於規範高效推薦基礎設施領域房地產投資信託基金**（REITs）專案申報推薦工作的通知》，正式將消費基礎設施納入REITs發行範圍。 這為首創巨達打通融資渠道、開展輕資產業務轉型提供了政策條件。
首都猶大表示將抓住政策視窗期致力於打通資產投融資管理迴圈，加快提公升企業管理能力，逐步實現資產由重到輕、由輕到精的轉變
此次申報國內首家出口REIT，也是公司加快向輕資產業務轉型的重要一步。 預計首個出口REIT有望明年登陸國內資本市場。 我們將及時關注Capital Outlet REIT的最新進展。
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