編輯 |魚兒湖
製作人 |Chaoqi.com Yu 見專欄
2024年即將落下帷幕，房地產行業的這一年可謂是波折多變。不過，回首這一年，各大龍頭房企交出的成績單，有幾喜幾憂。 過去一年，雖然不少房企因債務危機而遭遇雷雨，但也有少數以華潤置地為代表的企業，在“後疫情時代”展現出一定的韌性。
根據華潤置地的財報資料，其2024年累計合同銷售額約為人民幣2,860元3億元，總承包銷售建築面積約1206.0275平方公尺，同比增加136% 和 44%。在房地產市場低迷、經濟不景氣的全年，華潤置地的表現並不輕鬆。
在房地產板塊，華潤置地的業績增長更為強勁。 資料顯示，2024年11月投資物業租金收入約為人民幣22元0億元，同比增長50%4%。2024年，投資物業累計租金收入約為人民幣230元9億元，同比增長394%。種種跡象表明，逆向增長是華潤置地目前發展的主旋律。
四面八方綻放，華潤置地逆勢而上，步入發展快車道
近日，由中評研究中心主辦的“2023中國房地產企業產品力排行榜100強”評選名單正式揭曉。 據了解，該中心是易居中國子公司嘉里資訊集團的專業研發部門。 成立十年來，一直致力於房地產行業各領域的綜合研究，為企業深入探索專題。
華潤置地入選“2023中國房地產企業產品力100強”，產品力排名從2024年的第10位上公升至第5位。 同時，華潤置地旗下多個專案入選中評委名單，並榮獲多項大獎。
權威機構給出的榜單，足以說明業界對華潤置地的認可。 事實上，這些“榮譽”的背後，也是華潤置地穩健業績的“根基”。 例如，根據華潤置地發布的《截至2024年11月30日止月未經審計經營資料》***，華潤置地的兩項核心資料在剛剛過去的11月份也表現良好。
與此同時，華潤置地在重點城市的表現也穩步上公升。 中評委嘉里房地產企業全口徑榜資料顯示，今年1-11月，華潤置地以超過270億領跑同行。 甚至從2024年的業績巔峰開始，就率先突破了200億大關，全年有望突破300億。
華潤置地產品實力的體現在於其持續增長的業績表現。 根據此前發布的2024年半年度業績報告，華潤置地合同額位列行業前四，同比增長406%，遠高於行業整體水平。
以向市場傳遞重要資訊的成都為例，成都作為繼北京、深圳之後中國大陸第三個舉辦大運會的城市，也是華潤置地“大市場”的主戰場。11月中旬，在東安湖體育公園小場館舉辦2023八大高光新品發布會，提公升了華潤置地的產品實力，助推了產業。
鑑於華潤置地出色的財務業績、暢通的融資渠道和經常性收入的快速增長，凸顯了其財務穩健性和駕馭週期的能力，也得到了國內外多家知名賣方投行的一致認可。 例如，中金公司、花旗集團、瑞銀集團、摩根史坦利、摩根大通等數十家國內外知名頭部投行和證券公司在發布上半年財報後，都給予了**評級。
行業分化加速，華潤置地正在釋放寡頭潛能
房地產業內人士普遍認為，房地產市場的持續下滑將加速行業洗牌，在市場格局的動態變化中，基於城市、企業、資源、產品的房地產開發指標，正在加速分化。
例如，作為房地產企業的“生產資料”，土地徵用的高低可以在很大程度上反映乙個企業的發展潛力。 財報資料顯示，華潤置地上半年新增價值達到10159億，成為唯一一家突破千億的房地產公司。 與新價值排名靠後的濱江集團和萬科地產相比，均在780億元左右。 可以看出，龍頭企業之間的“生產資料”差距正在不斷拉大。
從產品銷售來看，以成都為例的華潤置地華西區域取得了亮眼的成績，甚至釋放了華潤置地品牌和產品的潛力。 據觀察，華潤置地的快速發展背後有一套邏輯。
一方面，在能快速展現規模的潛力城市，華潤置地非常果斷和果斷，因此也能通過效率取勝。 上述八款高光新品，都是藉著大運會快速落地的東風，堪稱華潤置地加速運營效率的“樣板專案”。
另一方面，標準化的產品和明星專案帶動華潤置地呈現出品牌效應，對專案銷售也起到了很大的推動作用。 例如，華潤置地華西地區所轄的成都、重慶、習、昆明、貴陽、蘭州等多個城市，基本具有鮮明的地域特色，可謂“因地制宜”。
同時，華潤置地在空間設計、房屋設計等方面也對其產品和專案進行了個性化設計，因此無論身在何處，都是明星專案。
由此，華潤置地逐漸展現出品牌優勢、產品優勢，在行業中占有一席之地，甚至在行業分布越來越明顯的同時，華潤置地也甩掉了一些競爭對手幾條街，展現了成為寡頭的巨大潛力。
此外，華潤置地之所以成為國內房地產行業的龍頭企業，還與其高效的內部運作、快速完成的專案交付、現金流有關。 與一些現金流短缺、債務高企的房地產公司形成鮮明對比的是，華潤置地一直保持著相對健康的財務狀況。
例如，根據其上半年的資料，其銷售額不僅跑贏行業平均水平，而且上半年資產負債表穩健，總有息負債率和淨有息負債率分別降至393% 和 285%，均處於行業低水平。
因此，華潤置地始終通過不斷“糧食”入庫，實現專案拓展和銷售增長。 而且，相較於行業內盛行的高槓桿率，華潤置地可以說是保持了高質量增長。
持續跑贏大盤，華潤置地高質量發展背後的邏輯
沒有人會隨便就能成功。 華潤置地能從眾多房地產公司中脫穎而出，顯然絕非偶然。 據觀察，這是華潤從發展戰略到落地戰略，以及品牌力、產品力、營銷等維度全面布局、均衡發展的結果。
首先，在戰略上，華潤置地上市26年來，戰略具有前瞻性，堅持“城市投資、開發、運營商”的戰略定位，構建了“3+1”一體化發展商業模式。 因此，在行業週期中建立了能力壁壘。
據了解，所謂“3+1”是指華潤置地在“城市投開發運營商”戰略定位的指引下，構建了開發銷售業務、經營房地產業務、輕資產管理業務、生態要素業務三大主營業務有機聯動的綜合業務組合模式， 從而打造城市投資、開發、運營生態圈。
在此基礎上，華潤置地也以“穩定、增長、平衡”為主題，追求可持續發展。 儘管上半年受到專案結算週期的影響，但華潤置地房地產業務營收為5462億元，貢獻核心利潤5400萬5億元，同比下降，但來自商場、寫字樓、酒店等5億元，核心利潤482億元，同比增長35%6% 和 903%。
同時，在輕資產管理業務方面，華潤永珍城人壽期內實現營業額67元9億元，同比增長287%。而其生態圈業務成交額也達到了262億元，其中建築業務收入14億元，代理建築業務及長租公寓6套1億元和317億元，同比增長。 2%。
可以看出，在華潤置地“3+1”戰略的指引下，華潤置地各業務板塊齊頭並進。 而且，隨著其業務的多元化，其抗風險能力也顯著增強。 這可以從其收入和淨利潤結構中看出。
例如，今年上半年，其經常性業務貢獻的收入佔比同比增長6%5個百分點至251%，利潤貢獻佔比同比提高17%8個百分點至428%。
此外，僅永珍人壽的整體毛利率較去年同期上公升15個百分點至332%；核心淨利潤同比增長36%7%，至 142億元。 正是這些確定性的發展策略，讓華潤置地在市場博弈的諸多不確定性中，順利度過了行業週期。
值得肯定的是，在行業整體下行趨勢下，華潤置地不僅保持了基本面，還保持了盈利。 同時，也讓它保持了充足的現金流，所以它也可以釋放它的耐力。
結論
作為行業的領軍企業，華潤置地的品牌力毋庸置疑。 隨著業務多元化戰略初具規模，其發展日趨穩健。 因此，它獲得了比同行更多的信任。 而這種程度的信任，包括來自消費市場和資本市場的信任。
可以說，華潤置地一直走在企業正迴圈、良性發展的道路上，因此能夠逐步構建出獨特的行業壁壘，並具有抵禦外部經濟環境波動的風險。 從這些角度看華潤置地，我們也能看到品牌的市場價值和長期價值。
相信在動盪的房地產市場中，擁有堅實基礎和前瞻性發展戰略的華潤置地，能夠挺過行業的寒冬。 當迎來春暖花開時，將不斷釋放品牌價值，以積澱的勢頭成為行業標桿。