時長財經訊，12月5日，本**分析了近半個月（11月16日至11月30日）中國房地產美元債券二級市場走勢。
11月下半月，中資房地產美元債二級市場整體企穩，上半月投資級房地產債延續漲勢，高收益房地產債漲跌。 值得注意的是，11月多家房地產公司被下調評級，包括：新湖中寶、龍湖集團、萬達商業、萬科企業、仁恆置地、路王、金地集團、西禪發展這主要是由於銷售業績不佳導致流動性緩衝和財務靈活性減弱，以及未來再融資的不確定性。
投資級別債券繼續回公升，而高收益債券則漲跌互現。
如下圖所示，11月下半月，上半月中國投資級房地產美元債券二級市場持續上漲，到期收益率持續下降，長短端債券估值同步**。
11月，**密集發聲支援房企融資，投資級房企或成為首批受益者。 央行、金融監管局、證監會聯合召開金融機構座談會，強調要一視同仁地滿足不同所有制下房地產企業的合理融資需求。 據悉，會上曾討論過“三個不低於”支援房地產企業融資，監管部門正在起草乙份中資房地產企業白名單（包括。萬科、龍湖、新城並為其提供信貸、債務和股權融資等有針對性的金融支援。 此外，金融監管部門建議允許商業銀行向部分符合條件的開發商提供無抵押流動資金貸款、中國建設銀行、交通銀行、中國農業銀行、中國工商銀行、郵政儲蓄銀行、浙商銀行、廣發銀行等多家銀行積極舉辦相關座談會，包括龍萊克、萬科、保利、華髮、卓越、金地集團、新城、新希望、雅居樂、碧桂園、新城、萬達等多家大型房地產公司參加了會議。
房地產三支箭及REITs相關扶持政策也在推進中。 卓越的企業管理由中國債券增信公司擔保發行5億元中期票據，期限為3年;首批消費REITs正式獲批，萬科子公司中金公司消費產業信託、華潤商業資產產業信託專案、中國金毛購物中心房地產投資信託基金已獲得中國證券監督管理委員會和深圳證券交易所、上海證券交易所的正式批准。
受政策融資利好影響，龍湖集團現有4只美元債券曲線上漲近8個百分點，LNGFOR為3375 04 13 27 估值**近10個百分點，收益率下跌超過600個基點;萬科現有的 5 只美元債券整體上漲約 2 個百分點，其中 3 只美元債券上漲975 11 09 27 估值**近5個百分點，收益率下跌超過200個基點;中國金茂2 短期債券 CHJMAO 4 06 21 24， CHJMAO 44 03 04 25收益率下跌超過200個基點;綠城中國grnch 2.3 01 27 25 收益率下跌超過 140 個基點。
11月下旬，高收益和未評級房地產債券二級市場漲跌互現，近期違約的房企除外，整體呈現小幅上漲趨勢。
其中，華南城由於未能支付11月20日中信網9 07 20 24應付票息，但仍在30天寬限期內，部分持股人表示，此前已收到本輪5%本金分期付款。 12月4日，華南城發出5只美元債券的同意徵求意見書，包括（1）延長票據期限、降低票據利率、分期支付票據本金（2） 在 2024 年 7 月 19 日之前免除 11 月的未付利息，並免除過去因該事件導致的所有違約，以便有更多時間償還 11 月的未付利息。 其現有5只美元債券的曲線整體下降了近15個百分點截至發稿時，平均價格已跌至21美元左右。
萬達商業威爾·達爾萬 725 01 29 24 債券到期日延長11個月截至2024年12月29日的同意徵集已獲得批准，預計將緩解其近期流動性壓力，以滿足其預期的未來現金流。 該債券僅適用於半個月下跌12點，下跌近20%，其餘兩隻現有美元債券也小幅下跌2個百分點。 此外，根據**的說法，萬達商業可能是對的珠海萬達商管已經引入了新的投資者，但尚未透露任何細節。 珠海萬達商管計畫最遲推遲到2024年上市，並正在與投資者進行談判，其中一些投資者對該計畫提出了反對意見。
碧桂園目前正在與貸款人進行談判，以尋求將三筆境外貸款的利息支付推遲三個月，並將其中一筆貸款的本金支付推遲三個月。 此前，碧桂園受邀參加工商銀行、廣發銀行關於支援房地產企業融資性質的座談會，碧桂園現有15只美元債券均價在10美元左右。
另外雅居樂集團和新城市體系房地產公司也參加了商業銀行的座談會。 受訊息影響，雅居樂集團4、僅美元債券期限整體上漲近8個百分點，永續債**上漲約3個百分點;此前，有另一位市場訊息人士表示Seazen 控股計畫發行由中國債券增信公司擔保的20億元3年期中期票據，未來有利融資的預期帶動了西辰控股和西辰發展共6只現有美元債券持續上漲，富藍6 08 12 24**超過10點。
在訊息方面，寶龍地產未能在寬限期內贖回PWRLNG595 04 30 25 根據公司部分離岸長期計息銀行貸款和其他借款的條款，約1,591萬美元的利息將導致違約;正商實業由於不可預見的技術原因，無法在寬限期內將資金匯往海外以支付 Zenent 12 的費用5 04 23 24 票據項下金額為1,000萬美元的利息構成違約事件;泛海控股泛海12 10 31 21剩餘本金未於11月23日如期支付102億美元，擬延至2024年5月23日，公司重組臨時管理人發現不再具備上市公司重組的可能，公司重組前程式已被北京法院終止世茂股份“20上海世茂MTN001”、“21上海世茂MTN001”、“21上海上海毛 MTN002”和“上海19上海毛 MTN001”未按照此前的展期計畫償還債券應付本息，構成重大違約;中南建設jiazho 11.5 04 07 24 聯合清盤人正在採取措施控制資產並調查發行人的事務;當代房地產發出五張美元票據的同意徵求意見，以在2024年票據契約中加入贖回選擇權，允許公司以實物支付2024年新票據贖回所有2024年票據;新世界發展對7只債券發出現金要約，接受購買的總本金約為6只1億美元的目標債券，以優化資本成本和債務狀況。
房地產企業債務重組取得進展中國奧園這兩項債務重組計畫均基於79個投票權的金額11% 和 88在場的債權人中有31%親自或委託代理人投票贊成，這也意味著中國奧園境外債務重組已獲批准，並將在相關法院開庭裁定後生效，英屬維京群島計畫認可聽證會定於12月8日舉行E-House Enterprise 控股債務重組計畫已分別獲得香港特別行政區高等法院及開曼群島**法院批准，本公司已行使權利將截止日期延長至2024年3月31日，重組的生效日期預計將於2024年3月31日或之前生效;中梁控股持有計畫債務未償還本金總額約92%的同意債權人已訂立重組支援協議，涉及在重組生效日向計畫債權人發行優先票據及可換股債券;幸福在中國債務重組計畫的完成時間約為 255設立涉及8億元的信託計畫計畫約684億美元債券轉換為信託股份;中國恆大最新的重組計畫要求用中國恆大， 恆大地產和恆大汽車清盤呈請中的呈請人在十二月四日的聆訊中改變立場，沒有要求立即清盤公司，呈請的聆訊進一步押後至明年1月29日進行中國恆大注意到乙個機構發表了乙份關於該公司從未盈利的報告，並澄清說該報告沒有實際依據;部分時代中國控股的境內債券持有人表示，在公司境內債券重組後，他們已收到第二筆小額付款花樣年控股重組支援協議的截止日期已延長至 2023 年 12 月 31 日;龍光集團兩家子公司在香港特區的清盤呈請聽證會已押後至1月8日，法官要求兩家公司與債權人溝通並獲得支援，稱押後是“最後的機會”。建業股份有限公司PJT Partners被任命為美元債券持有人小組的財務顧問，協助該小組進行境外債務重組談判遠洋集團正在合作中國信達在資金支援方面，雙方現有多個房地產合作專案，擬提出的一攬子支援方案包括中國信達重組遠洋集團部分房地產專案，或注資換股。
值得關注的是，融創中國境外債務重組條件已滿足，新票據、強制可轉換債券、可轉換債券已於11月21日在新交所掛牌上市，具體條款詳見融創中國（01918）。香港）境外債務重組債券準備金。根據第一次轉換通知提交的強制性換股債券的本金總額未超過強制性換股債券初始發行額的25%。 本公司決定行使酌情權，接受所有根據首次轉換正式完成的強制性可換股債券的轉換，並將轉換上限提高至首次轉換的強制性可換股債券初始發行金額的100%。 在首次轉換中完成較高比例的強制可轉換債券轉換，將有助於本集團及早實施資本結構優化。 此外，融創中國專案公司與上海昊龍通過簽訂貸款合同，上海昊龍將向專案公司提供總額不超過人民幣34元的款項貸款8億元，期限不超過3年。
此外，多家房地產公司存在法律糾紛，少數正在處置資產融創集團此前，以“18海控01”債券交易糾紛為理由泛海控股關聯方起訴北京金融法院，涉及委託人約15人6億元，融創集團已向北京金融法院申請強制執行，北京金融法院已立案執行R&F 屬性在子公司與兩家金融機構發生金融借款合同糾紛的案件中，兩家金融機構近日向上海金融法院申請執行，執行標的為1251億元;恆大地產該銀行就其20億元人民幣存款證質押擔保的子公司金碧置業執行恆大集團關聯方報回約人民幣19元人民幣96億元及暫定利息約人民幣1元52億元，已於2024年11月28日被法院正式受理中國恆大當事人未被告知有關情況;公路特大號床間擬設子公司 44118億美元**road king (china)所有已發行股份;太古地產54億港元** 港島物業資產;新世界發展至約 21725億港元** 新建立集團;希慎（上海）地產獲得高達2億美元的融資金地集團擬將深圳環灣城專案部分股權轉讓給第二股東福田投資根據DebtWire的資料，交易對價可能在40億至50億之間。
11月房企業績較上月回落，市場押注美聯儲或將開始降息。
根據久期財務資料，截至11月30日，2023-2024年到期的房地產美元債券**和收益率分布如下。 由於投資級別債券受影響最大美國基準利率整體影響基本集中在80-100的範圍內;高收益債券及未獲評級債券受到影響信用風險房企影響比較大，回報率（500%以上的異常值被剔除）比較分散。
11月16日至11月30日，中國房地產美元債券二級市場小幅反彈，IBOXX亞洲人民幣房地產債券指數上漲516、最新13067、到期收益率**121%，最新 2334%。
國內方面，根據CRIC資料，11月房地產百強企業實現銷售3901家9億元，同比下降41%;同比減少29家6%，同比降幅保持在較高水平，其中，近60%的房地產百強企業月度業績下滑，超過40%的房地產百強企業環比下滑。1-11月，房地產百強企業實現銷售額49536家5億元，同比減少144%，年內累計業績下滑幅度繼續擴大。 11月重點30個城市低位反彈，環比增長30%;成交量環比下降12%，同比微降3%。 整體來看，11月市場預期，企業銷售端受市場整體需求和購買力制約，表現依舊低迷。12月進入房地產企業業績衝刺季，**有望繼續反彈，整體成交量有望止跌回公升，但漲幅預計在5%-10%之間，全年累計成交降幅預計在5%-10%。
海外方面，美國勞動力市場持續申領失業救濟人數創兩年新高，美國通脹資料大幅降溫，經濟資料疲軟，全球債券市場走強**，交易員普遍認為美聯儲降息週期即將到來，市場爭論的焦點甚至轉向美聯儲等全球央行何時啟動降息週期，降息幅度。 根據芝商所美聯儲觀察工具，12月維持利率不變的概率為977%，2024年3月降息25個基點的概率已達到593%。