總結：：最關鍵的是還沒好轉（歡迎關注槓桿置業）。
撰寫者 |Sister Pole & Editor|雯雯
年底臨近，房企整頓仍在繼續。 最近的是中國奧園、三盛控股和寶龍地產。
12月21日，市場訊息稱，中國奧園根據美國《破產法》第15章向紐約法院申請破產保護。
同日，被雷霆萬鈞不到乙個月的寶隆地產披露了其境外債務重組計畫。
緊接著12月22日，房地產百強企業、港股上市公司三盛控股正式宣布，2024年12月27日上午9點正式取消掛牌地點。
1. 奧園的掙扎
讓我們從中國奧園開始。
根據中國奧園的公開回應，申請境外破產保護的原因是現有公開債券受紐約法律管轄，確認程式是推動境外債務重組的必要步驟，而非破產清算程式，其目的是確認已獲得多數債權人同意的公司重組計畫， 防範訴訟風險，促進境外債務重組方案的成功實施。
中國奧園表示，該確認程式不影響公司獨立經營，不涉及集團境內實體債務，不影響集團境內債權債務和正常經營。
此前，11月底，槓桿置業看到中國奧園披露內幕訊息稱，在11月28日晚如期召開的債權人會議上，海外重組方案成功表決通過。
根據披露，共有1,216名持有合共5,196,997,408美元表決權計畫債權的債權人對中國奧園計畫投了贊成票（即大多數中國奧園計畫債權人親自或委託代理人出席中國奧園計畫會議並投票，約佔投票計畫債權總值的79.9%11%）。
儘管遭遇挫折，中國奧園的境外債務重組計畫仍然進展順利，但這並不意味著壓力會小得多。
造成這種情況的原因更多與銷售有關。
圖表**|克里（謝謝你）。
嘉里資料顯示，2024年前11個月，奧園集團全口徑銷量為125億元，股權出售879億元。 去年同期的兩個數字是1988億元，1414億元。 今年的同比下降差不多。 8%。
此前，嘉里統計資料顯示，1-11月房企百強銷售額為49536家5億元，同比減少144%，同比跌幅再度擴大。
中國指數研究院的資料也顯示，今年前11個月，房地產百強企業總銷售額為57379億元，同比減少14家7%，較上月減少16個百分點。
整體來看，銷售復甦勢頭不足，中國奧園更是如此。 這種情況持續了太久，大多數房地產公司都負擔不起。
根據此前披露的半年度報告，截至2024年6月底，中國奧園的流動負債為6870億元;優先票據及債券3440億元;** 及其他應付款 5511億元。
另一方面，截至今年6月底，奧園銀行餘額及現金為3374億元，限制性銀行存款 3563億元。
2.三生“潰敗”。
讓我們看看三盛控股。 在槓桿式房地產眼中，這是一家相當悲慘的房地產公司。
三盛控股的背後是三盛集團，成立於2024年，是一家老牌企業，起步於橡塑發泡等行業早期，2024年開始在福建試水房地產。 2024年入選中國房地產企業100強榜單。
現在的三盛控股，其實是靠利福地產的後門上市的。 利福地產於2024年9月發布了招股說明書。 IPO後的發展並不順利，2014-2024年發布了幾次盈利警告。
2024年4月，三盛集團實際控制人林榮斌成功收購利福地產股權。 同年8月，上市公司正式更名為三盛控股（集團）**，簡稱“三盛控股”）。
至此，三盛控股已成功借殼上市。
借殼上市後，三盛控股開始了擴張的步伐。 2024年底，三盛集團確立了“雙千億”的目標，力爭在三年內實現。 也就是說，在2024年，這個目標將實現。
擴張目標的背後是不可避免的高負債和高周轉率。 可惜，還沒進球完成，三盛控股就先爆了。
在“雙百億”目標的最後一年，2024年，三盛控股的危機出現了。 其專案已暫停，員工財務“雷霆”、美元債券違約等傳聞......
隨後又採取了一系列出賣子女以求生存的行動，後來，在2024年年中，三盛控股正式違約。
據新京報報道，截至今年8月，三盛控股在2024年7月票據、2024年11月票據和2024年1月債券到期後，尚未償還任何款項。
圖表**|東方財富（提前致謝）。
2024年5月16日，三盛控股宣布停牌，永不復牌。
最新財報資料顯示，2024年，三盛控股營收為996億元，同比增長12%85%，歸母淨利潤約66億元，同比下降2599%。2024年，該公司的銷售額為313輛88億元。 自那時以來，似乎沒有披露財務業績。
另外值得一提的是，曾經三盛控股不是三盛集團唯一的上市公司，林榮斌也曾有過一家名為三盛教育的上市公司，但後來公司被出售，現在是ST股份。
三盛控股退市後，無論是三盛集團還是林榮斌，旗下都不會有上市公司。
3.寶龍“救火”。
最後，寶龍。
12月21日，寶隆地產公布整體解決方案的重大進展。 在槓桿房地產的印象中，這距離它宣布將立即**全面解決當前整體債務還不到乙個月。
11月29日，寶隆地產披露內幕訊息稱，1591這筆625萬美元票據的利息原定於10月30日到期，寬限期為30天，但截至公告日（11月29日），該公司仍無法支付。
同時，公司表示，鑑於當前壓力，認為應緊急實施當前整體債務的綜合解決方案，以確保集團的可持續運營，維護所有利益相關者的利益。
20多天後，這個初步的“重組條款”被披露。
在本次公告中，寶隆地產給出了4**項，如下圖所示，除少量現金支付外，還包括與寶龍商業掛鉤的債轉股，以及與寶隆地產掛鉤的強制可轉債;新的中長期票據和新貸款。
對於新的中期票據，寶龍地產計畫在54個月內完成贖回;新長期票據的贖回時間最長為84個月;新貸款將以長達 90 個月的攤銷方式償還。
這些都是房企境外債務重組的常規動作，值得一提的是債轉股部分。 寶隆地產**還有另一家上市平台寶隆商業，將轉型為約1債務 25 億美元，相當於約 8,133 股30,000股。
寶隆地產方面，大約有5家58億美元的債務被轉換為強制性可轉換債券，最高可達13億股。
寶隆地產高效啟動海外債務重組的背後也存在不小壓力。
此前，在寶隆地產最新的中期報告資料中，截至2024年6月底的借款總額為609筆19億元，130筆貸款一年內到期8億美元，但同期現金和現金等價物為89億美元47億元。
寶龍地產披露了9只未償還的美元債券，總金額約21只17 億美元，其中 3 項已到期，總額為 4,327 美元20,000 美元。
寶龍地產共擬重組境外債15筆，其中銀團貸款5筆，其中6筆尚未公布，1筆年利率6,2024年8月到期5%的紐約法律對優先票據進行監管。
參考其他承保房企，即使寶龍地產在海外債務重組中取得成功，仍存在諸多不確定因素，其中最關鍵的不確定因素是銷售。
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