溫子木團隊。
前言：這段時間我沒怎麼更新文章，很多讀者在後台說子木先生失蹤了......哈哈並沒有消失，只是這段時間沒什麼可寫的。 年底，我去了幾個城市，結識了一些各行各業的老朋友，乙個很有意思的現象是，過去在酒桌上，網際網絡、房地產、製造業都喜歡互相打架，互相看不悅。
這一年，大家握手言和，既然大家過得不好，不如新舊恩怨並存，多喝幾杯。
大家對明年還是有一些期待的，他們很光明，但同時，他們更擔心經濟將不得不對抗滯脹。
這句話聽起來很對，但有兩個錯別字。
縱觀幾個城市，跌幅最嚴重的是南京，很多地區的房價已經回落到2024年，應該是今年最差的。
安徽老鐵說，原來安徽村民把南京當成自己的家鄉，心狠手辣，跑過來屋裡炒貨，現在卻壞到連褲子都沒了。
北京、上海、深圳、杭州還行，深圳、杭州也有紅板，但都是顛倒的，沒有參考價值。
總之，優質城市已經在築底了，但怎麼建，建完之後，還是要打通地板和地窖，我們只能等待接下來的政策和經濟動向。
在這段時間裡，有買房意向的人應該先觀望，看一看，不要著急，當然不是他們根本不關注樓市，而是在這段時間裡，他們會更加提高認知，每天花幾分鐘時間學習那些基本的邏輯和概念。
下面就來聊聊乾貨，給大家分享一下，比較適合剛看完樓市的小白同學，覺得自己已經知道了，可以跳過就不看，就像文末一樣。
以下為正文：
近日，網易數字閱讀並發布了一組關於“華人社群衰敗”的資料，引起了業主的共鳴。 據統計，中國家庭中超過65%的房屋是在2024年之前建造的。 根據網上的說法，“華人社群的壽命只有10年”，市場上的大多數社群都進入了衰落期。 但是，如果你像我一樣做過多年的城市研究，看過上千個社群，你會發現，僅僅從時間的角度來考慮“社群的衰敗”是非常狹隘的。 我見過不止乙個城市，15歲的社群乾淨整潔，建築不顯年代感，而隔壁3-5年的次新居社群，垃圾亂扔草坪光禿禿的，眼睛都進入了暮年。 事實上，房子就像乙個人一樣，看起來並不老，取決於很多方面。 下面幾個真實的故事跟大家分享，你就會明白什麼樣的房子、什麼樣的社群是不容易腐爛的，腐爛的速度也明顯與房價的走勢有關。 最初的選擇大概是在2024年，當時我遇到了一位正在諮詢買房的讀者，名叫小趙。 小趙是典型的80後上海飄，七八年前大學畢業，來到上海打拼，趕上了行業紅利期，開了一家規模不錯的公司，躋身中產階級之列。 當時，小昭要買房結婚，雖然是第一套房子，但他並不打算落戶，訴求是保值增值，希望以後有機會換個更好的房子。 我非常支援小趙的想法。 然而，他從未買過房，對手中資產的認知和未來的規劃都比較“懵懂”。 當然，選擇房間是非常困難的。 我告訴他，除了選址、配套設施等必須考慮的因素外，我們還要關注小區的“折舊速度”，這關係到以後賣得不好。 最簡單的判斷方法之一是檢視立面。 當時，小趙打算在周浦附近買房，有兩個小區可供選擇，乙個是有小院的新中式風格，乙個是有公共綠化的玻璃幕牆。 小昭看了樣板房後，瘋狂地迷上了新中式風格，準確地說，他愛上了小院，想著以後種點花草，養狗在院子裡喝茶。 事實上，我對新中國風格持保留態度。 不是說新中式不好，而是好的新中式風格施工要求太高，維護成本比常規商品房高得多。 例如，對於立面，大多數開發商會使用石材塗料代替大理石來降低建築成本，短期內可能看不出差異，但隨著時間的推移很容易老化。 同時，自營院落是對業主財力和精力的極大考驗，考慮到小區整體綠化，家庭決心長期維護院落，這遠遠不夠。 但小昭最後還是沒聽進去，按照他的邏輯，他說自己不忘初心，新中式更好......前段時間，小昭突然找到我，說我提醒我的問題發生了。 房子的外牆被雨水沖刷了好幾年，已經泛黃變色，院子前幾年還好，後來大部分業主都沒有耐心繼續打理。 房子掛的時候，小趙也被中介潑了一盆冷水：在同乙個位置，因為小區的環境問題，一平公尺的**和另乙個小區差很大。 聊天中，小昭後悔了，問我能不能幫他想個辦法。 但在這一點上，我很難說，我只能安慰他，至少他踩對了時間和地點，少賺不虧。 門面是一分錢的價格，基本的1：1對應小區的質量，所以買的時候要多問一些。 第二個故事是家裡的人比較有意思，是上週和一位做房地產經紀人的朋友一起喝茶，聊聊小區的環保問題，他說：這兩年我都請客戶帶我去，我不怕碰到老小區， 但我更害怕遇到“群租房氾濫”的新社群。因為群租房很多，哪怕是3-5年的新社群，也大多破爛不堪，有時候和顧客好好聊聊，一進小區，就沒有後續了。 讓我想起了關於商業區的爭議。 從很久以前就有讀者問我：買房子越靠近商圈越好，附近的商場越多越好？如果單從方便的角度來看，確實如此。 但從實際的生活體驗來看，並非如此。 離商業區越近，房屋就越有可能被商業區的不良部分侵蝕。 例如，去年，幾位大學老師向我尋求買房的建議，那個人稱他為張教授，他們的訴求是先賣掉他們擁有的房子，然後再換乙個新的房子。 當我得到關於老房子的資訊時，我有點困惑。 房子不算老，剛過5年，房子位置很好，靠近武漢光谷廣場，有地鐵，有商圈，房子離兩個人的工作單位很近，華科大學，上下班方便。 為什麼一定要匆匆換房子呢？問了幾遍後，張教授解釋了原因：“我真的不想看到有人露出兩個奶子晃來晃去......再來一次。“張教授樓上樓下，附近步行街都有住客，據老教授說，這些住客平日穿得比較'時髦'，嚴重影響了他傳統的審美觀念。 另外，由於工作性質的原因，租客經常深夜回家，回家後不老實，踩著高跟鞋蹦蹦跳跳，兩個人睡不著覺。 我多次向物業投訴，但那個人是租戶，根本不在乎。 起初，張教授以為是特殊情況，但後來打聽了一下，這個小區其他樓房和步行街都有很多租客。 租客對房屋和社群本身的保護意識不強，垃圾亂扔，在電梯裡抽菸吐痰，時間久了，小區顯得一片混亂。 張教授說，他並沒有真正歧視別人的工作，但他覺得來自兩個世界的人很難一起生活和交流。 和他們一樣，這裡也有很多老師買房，但近兩年來，因為這個問題，大部分都搬走了。 太多的租戶迫使優質居民搬出，然後更多的租戶湧入，最終造成惡性迴圈。 這種情況在很多群租房和搬遷住房社群的社群中並不少見，從另乙個角度來看，這其實是一種迴圈效應。 千塊錢買房，千塊錢選擇鄰居。 乙個社群的命運與生活在其中的人們息息相關。 經理人的能力 每次出門坐滴滴，都喜歡和司機聊天。 司機載著很多乘客，他們每天都會接觸到很多資訊和故事。 前段時間，我遇到了乙個特別能幹的師傅，跟我講了這樣一件事：幾年前，他終於攢錢在老家買了一套套房，可是開發商帶著錢跑路了，房子成了爛房子。 好在後來有人接手了這個專案，雖然晚了幾年，但他還是拿到了房子的鑰匙。 師傅很高興，簡單裝修後，就搬了進來。 過了幾天，他才發現不對勁，因為他的房子在中間，幾乎每天都有樓下咔嚓咔嚓、砸牆的聲音，有時晚上還在施工中，這讓很多居民不滿不已。 師傅也找了好幾次物業反映情況，但每次物業來，都是對泥巴說好話，師傅心裡總有個：算了，之前做爛樓的業主不容易，急著裝修住進去， 他能理解。結果，有一天晚上，發生了一件大事。 師傅下班回家，準備洗漱休息，在刷牙的時候，突然看到一條裂縫......在鏡子旁邊我很害怕，最近沒有**，為什麼房子突然要倒塌了。匆匆穿好衣服下樓後，已經有不少居民指指點點，仔細一看，整棟樓的側面出現了一條深深的裂縫。 立即尋找物業，經過調查，原來是因為二樓的裝修，整個承重牆都被砸碎了。 先是爛尾，後來就成了危險的樓，師傅心裡苦不堪言，天天帶人到二樓維權，可是二樓的家人連夜跑路，他不知道該去哪裡。 師傅打聽得知，小區的物業經理是二樓業主的姐夫。 難怪晚上沒人關心他家的裝修，他還是同情他們，師傅後悔了。 但事情已經發生了，房子完全無法居住，後悔也來不及了。 我去找施工隊反饋說，建築本身質量不好，被重重敲打，導致樓梯結構異常，即使加固，也不能保證不會倒塌。 就這樣，師傅在恐懼中住了2年，搬出了那裡，房子再便宜也賣不出去，因為沒人願意住在破舊的房子裡...... 中國有相當多的住宅物業，由開發商承包，容量參差不齊。 讀者經常在後台抱怨，說自己的財產，除了有兩個警衛和幾個清潔工，其他什麼都不在乎。 收錢的時候，他是最活躍的，一做點事情就會緊張。 綠化帶要麼光禿禿的，沒有草，要麼雜草有三尺高，業主多次匯報後才安排人修剪;在小區裡，遛狗不拴狗沒人在意，東西邊有成堆的，沒人清理。 有人甚至在綠化帶內設定了一圈停車占用者，作為自己的停車位使用了一年多，物業對此置之不理。 其實，小區的長壽，很大程度上是由這些細節決定的，能“年輕”多久，物業的能力非常重要。 無論是自然貶值還是人為因素，社群的衰敗都是必然的結果。 但好房子必須有自己的抗老化能力。 和人一樣，林志玲無法回到十八歲，但她可以過上比同齡人多得多的精緻生活，我們能做的就是通過多重因素來判斷，把握房子生活興衰的週期，尋找更多的確定性。