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介紹
區域開發的概念可以追溯到自然資源部2024年發布的《土地徵用與開發標準（試行）》（自然資源規2024年第5號）檔案，該標準是指縣級以上地方政府在國土空間規劃確定的城市開發邊界內的集中建設區域內組織的綜合開發建設活動。 同時，在部委相關檔案中，也經常看到“綜合發展模式”、“整合實施”、“持續發展”等字樣。
1. 進化
區域開發專案通常是指規模較大的區域集規劃、建設、管理、運營於一體這包括一級開發、二級房地產開發以及土地的管理和運營。 專案投資內容一般涵蓋一級土地整理、安置房、公益性基礎設施專案等市場化房地產二次開發、有一定收益的運營基礎設施專案、產業引進孵化、城市基礎設施運營等。 收入**可能主要包括區域土地轉讓所得款項淨額非稅收入、增加的財政和稅收收入，以及房地產二次開發收益、經營租賃收益等
中國該地區的發展可以追溯到改革開放初期的招商局蛇口工業區。 2024年1月，招商局集團負責深圳市南山區蛇口工業區的建設、投資、開發、管理和經營。 這種模式在20世紀80年代得到廣泛推廣和普及，各地紛紛設立了高新技術產業開發區和經濟技術開發區。 這些由國家直接投資開發的經濟開發區和高新區，逐漸成為中國經濟的重要組成部分。
我國地區發展大致可分為以下六個階段：
地方**執行階段：1994-2024年財政直接投資模式
自2024年我國稅制改革以來，財政收入佔比明顯提高，地方政府開始將土地作為經濟發展的關鍵生產要素。 現階段，該片區的開發和建設將主要通過直接金融投資進行。 但由於該地區建設規模龐大，為了籌集足夠的發展資金，各地紛紛成立城投公司，向金融機構借款開發該地區。 在此期間，該地區發展的主要參與者是**（城市投資公司）和銀行。
土地整理階段：2002-2024年土地分割模式
2024年，國土資源部下發《關於土地開發整理有關問題的通知》（土地開發1999號358號）指出，要多渠道籌集資金，促進土地開發整理產業化，鼓勵當地民眾通過招標方式與土地開發企業合作， 合資、合作等形式，逐步形成市場化、產業化的土地開發整合格局。因此，以天津泰達、華夏財富為代表的一級開發企業，通過與當地政府分享土地出讓收入，成為該地區開發專案的主體之一。
為遏制土地利用盲目擴張，2024年，國家先後印發了《關於規範國有土地使用權出讓收支管理的通知》（國辦發2024年第100號）、《關於進一步加強土地出讓收支管理的通知》（財總2024年第74號）等檔案， 其中明確將土地出讓收支全部納入地方**預算管理，所有土地出讓收入上繳地方財政，所有支出通過地方資金預算進行安排實行徹底的“收支兩條線”。從調控監督層面看，禁止土地開發共享模式。
建築企業進階階段：2009-2024年BT模式
隨著2024年全球金融危機的爆發，國家提出了著名的“4萬億”投資計畫，以刺激經濟發展。 一些地方**已開始擺脫單純依靠一級開發商完成區內開發專案，轉而採用BT融資模式，將建築公司引入區內開發，利用建築公司平衡開發商，將企業盈利報告控制在合理範圍內。
BT專案不是流動債務，而是專案建成並移交3至5年後的債務，而這些債務往往需要由下一位**承擔，這給當地**帶來了很大的債務風險。 同時，由於BT沒有後期運營環節，交接後很難保證專案質量，容易滋生豆腐渣專案。 因此，2024年底，財政部、國家發展改革委、銀保監會、人民銀行聯合發布《關於制止地方非法融資行為的通知》，規定“地方各級政府及其下屬機關、事業單位、社會組織等不得以委託單位建設和承擔回購責任的形式借款**債（BT）逐年”。
相反，它是在專案完成和移交後 3-5 年產生的債務。 這些債務往往需要由下一級**承擔，這給地方政府帶來了巨大的債務風險。 同時，由於BT模式缺乏後期運營環節，難以保證專案的整體施工質量。 因此，2024年底，財政部、國家發展改革委、銀保監會、人民銀行發布《關於停止地方**非法融資的通知》，規定“地方各級政府及其所屬機構、社會組織不得通過委託建設和承擔年度回購責任借**債”。 從此，BT模式逐漸退出歷史舞台。
政府和社會資本合作階段：2014-2024年PPP模式
2024年，財政部印發了《關於推廣應用**和民間資本合作模式有關問題的通知》（財金2024年第76號），各地開始逐步將PPP模式應用於本地區開發專案。 PPP模式是由社會資本方和第一投資代表共同設立投資開發專案公司，主要收入來源於使用者付費和可行性缺口補貼，可行性缺口補貼需要納入公共財政支出預算，投資收益得到保障。
2024年，財政部印發《關於促進民間資本合作規範發展的實施意見》（財金2024年第10號），要求強化財政支出監管責任，確保所有PPP專案年度財政支出責任同級不超過當年一般公共預算開支的10%。 新承包專案不得從**預算或國有資本運營預算中安排PPP專案運營補貼。 對於大型城區開發專案，PPP模式下10%的財政支出紅線難以支撐地方政府後續的區域發展需求。
許可階段：2018-2020 ABO模式
2024年4月，北京市交通委員會代表北京市、北京市基礎設施投資委員會正式簽署《北京市軌道交通授權運營協議》，標誌著ABO模式正式實施。 在ABO模式下，平台公司被授權與私募股權合作，共同建設和運營該地區的開發專案。 平台公司履行所有者的職責，按照協議約定提供所需的公共產品和服務，**履行規則制定、績效考核等職責，同時支付授權運營費。
ABO模式的主要優點是：不受PPP模式10%紅線控制運營效率高。 然而ABO模式的直接授權也帶來了本土**與平台公司之間的艱難關係，帶來了第乙個隱性債務風險，逐漸被業界拋棄。
特許經營+聯合開發階段：2024年至今
為了更有效地遵守法律法規，我國一些地區開始通過“特許經營+聯合開發”相結合的方式進行開發。 這種模式是由當地**發起乙個特許經營專案，通過競爭性採購確定平台公司作為加盟商。 然後，平台公司公開購買社會資本，組建專案公司，負責整個區域的投資、建設和運營。 與ABO模式相比，該模式在法律法規上解決了三個資金鏈問題：一是為地方金融通過特許採購向平台公司支付提供了依據;二是通過招標遴選社會資本方，依法依規開展“兩標一標”;三是將收益權用於應收賬款質押融資，使專案不再承諾封閉式經營，獲得銀行融資。
2024年，PPP專案暫停後，在原ABO模式的基礎上進行了合規討論，實質上允許民間資本控股專案公司，從而繞過了城投融資監管。 然而，是否符合ABO和F-EPC模式仍不清楚。 《財政部對十三屆全國人大四次會議第9528號建議的答覆》（財金函2024年第40號）中提到，“由於PPP監管收緊等原因，一些地方開始採取”授權-建設-運營“（ABO）和”融資+工程總承包“（F+EPC）實施無制度規範的專案， 並且存在一定的債務隱性風險”。
二、運作方式
目前主流相對合規的區域開發專案模式源於ABO與投資者+EPC模式的融合，主要是為了打通支付渠道，規避債務隱患。
1. [ABO模式]：是指授權-建設-運營模式，其中授權單位履行業主職責，按照合同規定提供所需的公共物品和服務，履行規章制度、績效考核等職責，支付授權經營費用。 區域開發ABO模式是指區域開發建設主管部門授權並委託區域土地整理、基礎設施建設、投資促進、經濟發展等社會公共服務職能，由平台公司或社會資本企業成功轉型的合作開發模式。 並以特許經營的形式實施，履行規章制度制定和績效考核的職責，同時支付授權的運營費用。
角色分工
*：領導、監管、評估人，授權平台公司實施開發，負責規則制定、績效考核、運營費用支付。
平台公司：執行單位，履行業主職能，根據授權許可權和合作協議，負責與片區開發有關的一切事項，管理片區投融資、設立專案公司、專案建設運營等。 具有“專案所有者”和“受託經營者”的雙重身份。
專案公司：專案的具體實施經營者，負責片區內的開發建設、投融資、建設和運營。 專案公司應邀請建設單位作為工程總承包單位，承擔開發建設中各類具體專案的勘察、設計和施工工作。
利益分配
土地出讓收入：上繳國庫，**持有。
營業收入：由專案公司持有，用於平衡開發建設成本。
授權運營服務費：用於專案建設、改造及經營虧損補貼等。
獎勵機制
平台公司：**購買基礎設施和公共服務;合作期內授權經營專案收入;直接委託建設運營依法不需要招標的**投資專案。
專案公司：平台公司通過平台公司支付開發建設專案中的相關費用，支付開發建設中投資的開發成本和投資收益的回報。
特徵：
平台公司具有“專案業主”和“受託經營者”的雙重身份，其投資回報與建設和運營密切相關，保證了片區內的發展質量。
投融資主體為專案公司或社會資本方，由專案方支付運營費用，違法借貸、欠債風險小。
專案的關鍵在於區域綜合開發與實現市場化融資的自平衡。
2、【投資人+EPC模式】：**平台公司應直接授權或以競爭方式確定發起區域開發專案，平台公司應公開選擇投資者依法依規成立合資專案公司，開展區域開發的投資、建設和運營。 公司受業主委託，按照合同約定對工程建設專案的設計、採購、施工、試執行進行全過程或多階段承包，即所謂的交鑰匙工程。 由於是交鑰匙工程，資金緊張的**開始要求建築公司包括融資環節，於是就有了F+EPC。 2024年，《**投資條例》出台，提出“**投資專案不得由建築業企業超額進行建設”，因此出現了“投資人+EPC”的模式。 該模式由企業自有資金出資，將**投資專案轉換為企業投資專案，以規避上述規定。
角色分工
*：作為業主，我們邀請投標尋找承包商，在營業收入不足以支付投資成本時，通過合規進行審批和補貼，並管理EPC總承包商。
社會資本：中標企業作為投資方和建設方，負責專案的設計、採購和施工，同時中標企業進行投資，獲得投資回報。
融資方式
社會資本端市場化投融資。
獎勵機制
以市場為導向的投資回報：專案本身的建設、運營和銷售。
*補貼與補貼：搭建合法合規的平台，在擁有相應資金的前提下，在經營收入不足以支付投資成本的前提下，給予民間給予補貼或激勵。
特徵：
採用該模式的片區開發專案為企業投資專案、非**投資專案，企業投資、建設、控股、經營為自籌資金社會資本中標人一般同時具有施工資質，資金雄厚，具有招商引資、招投標專案的特點中標人兼具建設和投資角色，能夠獲得投資收益;**將施工風險轉嫁給承包商，總價相對固定，因此投資較高;設計、採購、施工的快速溝通協調，大大縮短了工期。
結束語
現階段，合規仍是區域發展的關鍵詞，不管名稱是ABO、投資人+EPC還是其他。 社會資本需要考慮到無法完全覆蓋，需要提高自身風險防範能力在選擇專案時，要充分考慮目標區域是否值得投資，是否能有營業收入，只賺專案利潤不是長久之計，高質量發展、市場化融資才是區域開發的最終歸宿。
隨著我國投融資體制改革的逐步深化，區域開發投融資模式必將催生新變化，以更加合法合規的方式推動我國城鎮化高質量發展。
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