最近，首爾的房價經歷了坎坷的波動，有些甚至吹噓跌幅達到了驚人的30%。 於是，很多人開始斷言，南韓的房地產市場終於走到了最後時刻。
然而，南韓目前的房地產危機與中國目前的房地產困境非常相似。
雖然泡沫破滅是不可避免的，但現在說今天破滅還為時過早。
1. 審查
為了更好地理解南韓房地產市場興衰的邏輯，我們首先需要回顧一下它的發展歷史。
從2024年到2024年，南韓的房地產市場處於相對穩定的發展狀態。 現階段樓市受政策、經濟等因素影響，但整體上下行趨勢較為平穩。
然而，進入2024年後，南韓房地產市場開始出現新的轉機。 在這個階段，市場上的樓市產品開始變得更加多樣化，許多**房地產專案也應運而生。 隨著時間的流逝，房價開始呈現趨勢，而且漲幅與日俱增。
那麼，究竟是什麼因素影響了南韓房地產市場的興衰呢？
首先，政策因素是乙個非常重要的因素。 **政策調整、金融政策變化等，都會對房地產市場產生直接或間接的影響。 其次，經濟因素也很重要。 當經濟狀況良好時，人們的收入水平會提高，對住房的需求也會相應增加，從而推動房價**。 此外，社會因素、人口因素等，也會對房地產市場產生一定的影響。
回到首爾房價**事件，我不認為這必然意味著整個南韓房地產市場的崩潰。 首爾的房價**可能是由於特定因素造成的，例如政策調整、金融環境的變化等。 此外，房價的**並不代表房地產市場的全面崩潰。
在南韓房地產市場的發展過程中，起伏交替是常態。 世界上許多國家也是如此，包括社會主義中國。
總體而言，南韓房地產市場的漲跌受到多種因素的影響。 雖然泡沫的破滅是不可避免的，但其破滅並不是乙個簡單的事件，而是受到多種因素的複雜影響。 因此，在審視南韓房地產市場時，我們需要全面深入地分析各種因素，而不是簡單地斷言其崩潰。
盲城市鎮化學
我們常說，房地產著眼於人口，中期著眼於土地，短期著眼於金融。 在這方面，我們可以從人口的長期概念入手。 上世紀60年代，南韓貧窮落後，朴正熙上台後，將經濟發展作為國家的首要任務。 經過深思熟慮，他決定採取出口導向型戰略，建立了首爾仁川工業區，開始了南韓的工業化程序。
工業化和城市化齊頭並進，因此，南韓的人口逐漸集中在大都市地區，包括首爾、京畿道和仁川。 隨著南韓經濟的快速發展，特別是70年代以來，鋼鐵、汽車、造船、電子、家電等新興產業不斷湧現，首都圈的人口流動速度加快。 從2024年到2024年，大都市區人口增長了1338萬人，年均增長44人6萬。
除了大量新公民遷入外，南韓的生育率也起到了一定作用。 從2024年到2024年，南韓的總生育率保持在6左右的高位，這無疑加速了大都市圈人口的快速增長。 然而，在60年代，南韓的總生育率開始斷崖式下降**，直到2024年才趨於平穩。
這種快速增長一直持續到 1992 年，當時首爾的人口達到 1100 萬。 然而，從2024年開始，首爾的人口開始緩慢下降，但整個首都圈的人口卻在持續增長。 如今，僅佔該國土地總面積12%的大都市圈擁有2600萬人口，佔南韓總人口的一半，其經濟佔該國經濟總量的70%以上。 因此，我們可以稱南韓為“半城市國家”。
大都市區人口和經濟的高度集中是了解南韓房地產市場的基礎。
2. 南韓的房地產市場三大收穫催生了今天的房地產泡沫
讓我們回到土地問題。 隨著城市化程序的快速發展，住房需求日益緊張是很自然的。 然而，朴正熙**在早期並沒有過多關注住房問題，而是專注於經濟發展。 這就像乙個人建造了一座巨集偉的建築，而忽略了地基的地基。
南韓的土地制度以日本為榜樣，採取高度私有化的形式。 私人土地佔據了驚人的 768%，*通常無權徵用。 這是乙個驚人的比例，美國只有60%的土地是私人擁有的。 看到這種情況，地主們都掩蓋了，不願意賣，首創的投資不足，國企實力有限，無法進行大規模開發。
這導致了南韓的第一波房價上漲。 1969 年，首爾的房價在一年內達到了驚人的 847%。這種增加簡直就像璀璨的烟花，絢麗而短暫。 其他城市也經歷了類似的增長，從2024年到2024年，全國房價上漲了七倍，平均每年上漲385%。
失控的房地產市場甚至在2024年導致了京畿道5萬人的騷亂。 一向以鋼鐵意志著稱的朴正熙，不得不低頭向民眾道歉。 同年，他推出了第乙個土地開發綜合計畫，17在投資的4萬億韓元中，40%用於建造住房，隨著石油危機的爆發，房價在短時間內降溫。
然而，經濟規律與個人意志之間的較量似乎總是那麼微不足道。 工業繁榮為東京都圈帶來了大量人口，當時以獨立式住宅為主的建築，土地利用率低，住房供應率仍然很低。 首爾只有56%的住房供應，整個大都市圈只有60%的住房供應，住房需求仍然很高，南韓房地產市場就像一把已經點燃的火炬，隨時可能引發新的火災。
幾年後，南韓基建企業在海外賺了不少錢，他們反手將新入賬的專案資金投入樓市，引發了第二輪房價暴漲。 從2024年到2024年，房價在短短八年內上漲了七倍，但CPI只翻了一番。 上世紀80年代，全斗煥（1980-1988）於2024年頒布法令，解決房屋短缺問題，允許**在城市郊區購買未開發的土地和農田，因此房屋供應開始加速。 但他運氣不好，恰逢入住人數最多的時期，幾年後，在2024年漢城奧運會的刺激下，房價第三次開始大幅上漲。
盧泰愚（1988-1993）和平地從前任手中接過執政權，眼看局勢即將失控，急忙頒布法令，允許**首次徵用私人土地建房，開啟了尋根之門。 自 1988 年以來，南韓已建造了 270 萬套新房。 2024年後，新建了312萬套，其中大部分是高層公寓，隨著城市化程序的結束，南韓的房價在進入90年代後終於開始穩定下來，並在98年金融危機後轉入低潮。
從前三輪南韓房價的大幅上漲可以看出，由於土地私有制和住房建設嚴重滯後，國內房屋長期短缺，尤其是首都地區，導致房價一發不可收拾。
但在這個階段，房子的主要目的仍然是居住。
真正將南韓房地產推向不歸路的不是房地產，而是金融——全租金。