記者郭陽晨、張家珍上海報道
截至2024年12月20日，全國300個城市土地市場成交樓面面積約122億平方公尺。 **克里）。
2024年底，北京、武漢、杭州等多個樓市熱點城市將迎來土地拍賣的最後一戰。
2024年12月28日，杭州市第14批集中供地成功移交，推的6個地塊中，有4個地塊高溢價成交，共計68個7億元，平均保費率190%，整體人氣有所提公升，這也是地方地價上限解除後的第二次土地拍賣。
自當年9月底以來，包括杭州在內的22個土地集中供給試點城市中，有18個取消了土地競價價格上限，土地競價在多個城市的熱度有所回公升。 儘管如此，2024年全國土地市場表現仍相對平穩。
CRIC統計資料顯示，截至2024年12月20日，全國300個城市土地市場成交樓面面積約為12個2億平方公尺，較2024年同期下降21%;全國土地交易總成交額37504億元，較2024年同期下降18%。
《第一財經日報》記者注意到，在此背景下，2024年，全國百強房企中有一半沒有入地，央企仍是土地市場的“主力軍”。
據中評委研究報告分析，2024年，房企謹慎內斂的投資態度將貫穿全年，投資總額將逐年持續下降，這種基調可能會持續到2024年。 “房地產投資主要受限於兩個方面，一是資金的流動性，二是未來市場預期，此前兩者尚未迎來轉機，購地意願將維持弱復甦。 ”
交易規模重新整理近10年新低
CRIC統計資料顯示，截至2024年12月20日，全國300個城市土地市場成交樓面面積約為12個2億平方公尺，比2024年同期下降21%，比2024年下降5個百分點。 “預計2024年土地市場成交規模同比降幅將維持在20%左右，總成交規模將重新整理近十年新低。 ”
記者注意到，2024年，各能級城市土地成交面積將低於2024年同期水平。 其中，一線城市總成交規模約2610萬平方公尺，較2024年同期下降32%二三線城市交易規模較2024年同期有所下降。 以二線城市為例，大部分成交規模同比為負值，近半數同比下降超過20%，寧波、合肥、青島等城市同比下降超過50%。
順應土地交易規模變化趨勢，2024年土地市場交易額也將較2024年同期大幅萎縮。 截至2024年12月20日，全國土地交易總金額約37504億元，較2024年同期下降18%。
對此，CRUI分析稱，主要是由於2024年底以來土地市場持續降溫，導致當地**在土地供應端更加謹慎，需求端企業購地意願也明顯萎縮，大部分土地交易都是底價交易。
值得注意的是，自2024年9月底自然資源部提出取消地價上限以來，22個集中供地試點城市中，有18個城市取消了土地拍賣地價上限，多個城市土地拍賣熱度有所回公升。 例如，12月12日，杭州市首次實施土地拍賣自由招標，除臨安區濱湖新城地塊因故提前終止出讓外，其餘9例全部成交，5例為溢價，4例為底價，溢價率達到383%。
合肥市在解除地價限制後，也陸續出售了一批高溢價地塊。 2024年11月2日，合肥市場5宗地塊全部售出，其中濱湖區BK202305、寶河區BH202310吸引了10余家房企參與競拍，最終溢價率高達449% 和 340%；此後，11月20日，合肥市再次溢價出售3幅地塊，其中經開區地塊JK202306、八海區地塊YH202310溢價率超過15%。
據中國指數研究院統計，政策調整前的2024年7-10月，22個集中供地試點城市住宅用地成交溢價率持續下降。 11月，多數城市漲跌停後，22個城市住宅用地成交溢價率為72%，比當年10月增加28個百分點，2024年1-10月同比增加08個百分點，結束了連續六個月的下降趨勢。
除上述城市外，南京、武漢、重慶、鄭州、廈門等地在取消地價上限後，也於2024年11月進行了土地拍賣，但一般底價成交，土地拍賣情緒尚未好轉。 據中國指數研究院研究報告分析，整體來看，漲跌停板的取消帶動了少數核心城市優質地塊的土地拍賣公升溫，但分化仍在於多底價非核心地塊成交。 同時，房地產企業的投資布局依然審慎，地王數量有限。
中央國有企業扛起了地方拍賣的旗幟
2024年全年，上海在全國土地拍賣市場交易額上仍將佔據“頭把交椅”。 據中國指數研究院統計，上海市集中供地4批共上線住宅用地專案73個，成交72個，成交規模889個6萬平方公尺，土地出讓總費約2200億元，居全國土地出讓總量首位。
值得一提的是，2024年上海平均成交底價為24733元平方公尺平均保費率為583%，高於 2022 年的 2 個57個百分點，這也讓上海成為房企的“戰場”。
儘管如此，央企仍然是上海土地市場的“主力軍”。 據中國指數研究院統計，2024年，中央國有企業徵地總金額佔上海土地拍賣總成交額的55%。 從土地收購數量來看，招商蛇口、保利發展和華潤置地收購土地最多，分別為6個、5個和5個。 從收購土地數量來看，華潤置地和中海地產分別位列第一和第二，分別為2444 億和 2402億元。
縱觀整個長三角地區的土地拍賣市場，表現最突出的就是擁有國企背景的綠城中國，以約440億元的土地收購金額領跑。 2024年12月28日，杭州迎來了2024年最後一輪地方拍賣。 綠城中國連贏2個地塊，其中1個是湘北單元的XSCQ地塊，有12個8億元投標，溢價2166%；另乙個是杭州運河新城單元GS1003-01地塊，有16個14億元。
半個月前，2024年12月12日，杭州2024年第十三批土地出讓“開通”，綠城中國也是最大的“買家”，共計74個14億元將4個地塊收入囊中。 其中，競拍輪次最多的拱墅區石橋地塊，最終被綠城中國以10總價成交16億元出價，成交樓面價18537平方公尺，溢價率為2684%。
這也是2024年全國土地市場的縮影。 據中國指數研究院統計，2024年1-11月，TOP100企業收購土地總金額約10855億元，同比減少66%。同期，50強、100強土地收購中，70%以上為央企，民營房企收購土地非常謹慎，經營信心沒有改善。
據中國指數研究院研究報告分析，央企利用現有資本優勢，大力向高能城市集聚。 中海地產、保利發展等國家龍頭企業在多個重點城市仍廣泛布局，央企參與度較高，重點城市房企前10強中超過半數為央企。
目前，央企的主導地位確實很明顯，預計這一趨勢在2024年不會改變。 一方面，由於近年來多家民營龍頭企業面臨嚴峻的資金壓力，土地市場購地能力明顯下降另一方面，由於不少地方國有企業土地流轉現象明顯。 58安居科研究院院長張波進一步解釋道。
根深蒂固的民營企業持續擴張
在2024年土地收購金額排名前10位的房地產公司中，“杭州第一兄弟”濱江集團成為民營企業“唯一苗頭”，這與其深耕杭州樓市的長期戰略密不可分。
據統計，截至2024年12月25日，濱江集團共收購土地32宗，其中杭州26宗、金華2宗、湖州2宗、南京1宗、寧波1宗，總金額約560億元，股權投資242億元，新增價值超過1000億元。 其中，濱江集團在杭州僅收購了26宗土地，佔總數的80%以上。
一些房地產公司在土地拍賣市場上積極收購土地，這與銷售端的穩定性密不可分。 在2024年年會上，濱江集團董事長齊金星透露，截至當年12月25日，濱江集團已完成銷售額超過1512億元，現金返還超過720億元，為濱江集團成立31年來的最高值。
2024年，在全國土地市場表現較為突出的“黑馬”民營房企也將包括偉星地產。 2024年12月12日，經過12輪競價，偉星地產中標1253億元**競拍杭州市蕭山區寧圩單元地塊。 早在當年4、8月，偉星地產就997 億和 1578億元**，競拍濱江區沂橋鎮、濱江區普堰單元地塊。
記者了解到，偉星地產深耕安徽省房地產市場，在蕪湖市、馬鞍山市建設了多個房地產專案。 近年來，偉星地產逐步走出安徽省的“舒適區”，在南京、杭州、合肥等強二線城市“落地”。
CRIC統計資料顯示，2024年1-11月，偉星地產新增土地價值322套4億元，其新增價值商品規模，超過保利地產、金地集團等多家知名房企，位列新價值百強榜單第15位。
對於房企未來的發展趨勢，齊金星表示，要避免被“流彈”傷到，只有躺下往前爬。 “積極躺下的策略是要穩定。 一方面要穩規模，濱江集團2024年銷售目標仍在1000億元以上，位居全國第15位以內另一方面要穩定比例，銷售總額佔全國總銷售額的1%以上。 ”
同時，從發展比例上看，杭州市保證佔比60%，浙江省以外杭州市佔比30%，省外不超過10%。 如果沒有這樣的比例，濱江集團在過去五年裡也損失了一半的生命。 還要穩定未來徵地的數量和比例，未來幾年穩定在銷售額的40%以內。 祁金星感慨的說道。
據中評委研究報告分析，房企謹慎投資的主旋律將持續到2024年。 “隨著一二線城市以較高的門檻對中小房企進行封堵，龍頭房企優勢將不斷放大，未來更高比例的優質土地儲備將集中在龍頭房企手中;城投企業投資強度或將持續縮減，但仍有一定的支援需求民間投資更依賴於市場的整體復甦，需要更長的復甦期。 ”
編輯：張家珍 校對：閆景寧）。