案情簡介
2024年5月26日，刁建波、陳淑兒、華駿公司簽訂《玉福車位認購函》，約定刁建波、陳淑兒認購華駿公司開發的位於廣州天河區的車位，刁建波、陳淑兒支付價款並收到發票。
2024年7月4日，甘肅銀行興隆支行與華駿公司簽訂《最高抵押合同》，涉案車位屬於上述最高抵押擔保範圍。
甘肅銀行興隆支行與華駿公司等債務人發生借款合同糾紛案，法院依法沒收了民事裁定書附件所列財產，包括涉案車位。 民事判決生效後，法院啟動強制執行，在執行過程中，刁建波、陳淑兒對執行提出異議，並捲入訴訟。
法院觀點
本案爭議焦點在於，刁建波、陳淑兒就涉案車位所享有的民事權益，能否排除甘肅銀行**方分行抵押權的執行。
法律規定，銀行在為外部貸款設定擔保時，有義務對抵押物進行審查，這一規定是為了防範銀行貸款的風險，而銀行貸款抵押擔保的主要風險之一是抵押物存在影響抵押權實現的缺陷或產權負擔， 例如與註冊不一致。根據甘肅銀行**方分行提交的盡職調查材料，涉案車位產權在辦理抵押時登記在華駿公司名下，車位現狀為“車庫全部在用，住宅部分部分空置”。 甘肅銀行**方分行明知涉案車位為車主占有和使用，車位上他人享有權利的可能已明顯存在，但未進一步調查車位是否已售出或是否存在其他權利人， 使甘芸銀行**方位支行的抵押權與刁建波、陳順爾的在先權利相衝突，甘肅銀行**方位支行未能履行必要的注意義務。
雖然甘肅銀行**方分行對涉案車位設定了抵押權，具有對抗第三人的效果，但刁建波、陳淑兒在抵押前實際占用了車位並支付了全價款，因此未辦理產權登記並無過錯。 甘肅銀行方正分行在設立抵押時未盡到必要的注意義務，存在過錯。 綜合考慮各種因素，要優先保護刁建波、陳舜兒的權利。 因此，可以認定刁建波、陳淑兒享有排除甘肅銀行**方分行在涉案車位上抵押權執行的民事權益。
法律評論
本案中，刁建波、陳樹兒與甘肅銀行**方分行涉案車位存在權利衝突，根本原因在於華駿公司先賣後抵押的嚴重失信行為。 在我國商品房買賣普遍存在、登記時間長的情況下，買受人通常缺乏有效手段防範“一房兩賣”或“先賣後付”的交易風險，在辦理產權登記時處於被動地位。
刁建波、陳淑兒於2024年5月底在開發商華駿公司出售車位的過程中購買並支付了價款，並於2024年6月初占用了車位，乙個月後，甘肅銀行**方分行設立了抵押。 不僅法律法規明確規定銀行應當對抵押物進行盡職調查，而且作為專業金融機構，具有便於調查、防範風險的優勢，並賦予其注意在先權利的義務，避免權利衝突，符合誠實信用、公平的原則。
相關法律規定
商業銀行法。
第三十六條 商業銀行貸款，借款人應當提供擔保。 商業銀行應當對保證人的償付能力、抵押物、質押物的權屬和價值以及實現抵押物、質押物的可行性等進行嚴格審查。
貸款的一般規則。 第二十七條 貸款調查：貸款人受理借款人申請後，應當調查借款人的信用等級和貸款的合法性、安全性、盈利能力，核實抵押物、質押物和擔保人，確定貸款的風險程度。
案例：（2022）醉高發民終87號。
王溫，律師。
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