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住宅公用事業費率研究的目的：探索不同建築形態下產品的實用特性;挖掘市場上高實用性、高品質的經典案例，研究其設計特點;
基於物業布局、建築特色、採光通風、戶型實用性等因素，綜合考慮如何提高住宅的效用率，實現集約化。
研究思路
效用率影響因素分析公用事業費率定義。
現行國家政策對住房出租率有指導性規定，即要求高層建築出租率不低於，多層建築的利用率不得低於
效用率影響因素分析
公用事業費率的大小取決於共享區域
共享區域由兩部分組成
大堂、公共門廳、走廊、過道、公廁電梯前廳、樓梯間、電梯井道、消防控制室、幫浦房、水箱房、製冷機房、消防通道、變電站房、燃氣調壓房、機房、熱水鍋爐房、電梯工人休息室、值班警衛室、物業管理室、垃圾通道、通風井、配電房、屋面水箱房、地下室、技術裝置層等公共建築及服務於建築物的管理用房。
2）布景（單元）與公共建築空間、外牆（含山牆）之間的隔牆水平投影。兩棟樓之間的走廊面積按兩棟相連樓宇的建築面積按比例分配。
它不包括在公共建築面積的範圍內
1.地下室、車棚、車庫獨立使用。
2、多棟樓的警衛室、管理室、裝置室。
3、作為人防工程的地下室。
4.用作道路或街道的建築物的通道。
建築形式的比較
樓板樓板分類
塔分類
各類塔的特點方形塔樓大部分單位朝向，採光差，有不採光的房間很多，通風不好，每個房間都被堵住了。
節約土地，容積率高;
由於通風結構、消防樓梯、電梯廳等，共享區域是塔樓中最大的。
蝴蝶塔
在定向、採光、通風等方面都有突破，避免受阻;
戶型不正方形，有斜角;
建築結構的複雜性使結構更具層次感，外牆面積較大，共享面積相對較大。
t異形塔
戶數比較呈方形、圓形、蝴蝶狀;
避免朝北的房屋，朝向、通風、採光較好，有的單位要做到南北通透，遮陽少;房屋型別為方形;
塔內共享面積相對較小，外牆表面相對較少呈蝴蝶形。
十字形
戶數多於T型、暢通、通風透氣
有些單位是朝向的，光線很差
形狀
分為單片式和2-3單元分體式;
多為1梯3戶，採光通風良好;
因為外壁的面積比碟子的面積小，所以比T形的面積大。
圓
它們大多是單一結構，近年來也出現了與布局建築相結合的創新建築形式
由於平面房型不利於分離的特點，多為大戶型，1梯2-4戶;
與體積相比，塔內最小的基層面積可以達到最高的容積率，最大限度地節約土地。
視野開闊，暢通無阻，部分單位採光通風不良
由於結構特點，有許多共享區域，例如消防樓梯。
樓板樓板實用率變化的影響因素分析
結論：
複合板建築的實用率高於短板建築。
層數：11-18層，隨著層數的增加，利用率增加，但振幅不大;
超過18層，隨著層數的增加，利用率降低，振幅較大;
電梯的數量對效用率的影響較大。
各塔共享面積對比
塔式水電費各不相同影響因素分析
結論：
各種形式的塔的效用率不同，從大到小：t形狀， 品形， 十字形， 碟子， 圓， 方形
經典案例研究（相同不動產的樓板和塔樓的實用率比較）。
航天青山月板樓塔對比
總高度為 30 層的樓板效率低於 T 形塔樓
原因：樓板樓18層以上的交通面積大於塔樓，如消防樓梯、走廊等。
效用率規律探索（板樓）。多層板式建築的實用率最高，一般可達90%以上;小型高層樓板（11-18層）的實用率一般可以達到80%-84%，高層樓板的實用率一般為75%-78%。
樓板樓板實用率最重要的影響因素有：走廊面積、平板面積（長板樓、短板樓）、電梯面積、樓梯面積、消防設施面積、牆體面積;
長板建築受廊道面積影響最大，因此，多層長板建築的實用率最高，隨著層數的增加，實用率降低，而18層以上的長板建築由於需要抗震等結構層的增加，分配面積更大， 一般低於75%;11-18層的短板，隨著層數的增加，實用率增加，但增加幅度較小;層數相差約2-5層，利用率變化不大對於18層以上的短板建築，效用率隨層數的增加而降低，且下降幅度較大
復合樓層受電梯機房影響較大，以18層4戶為例，每增加一部電梯，實用率下降4%左右;11-18層，隨著樓層的增加，實用率增加，但幅度較小;超過22層，隨著樓層的增加，實用率下降較大，平均增加1層，實用率下降約1%-2%;
由於18層以上板式建築的防火要求較高，增加了大量的消防梯和消防管道井
8層以上各類板式建築的實用率由大到小排序：裝配式板式建築、短板建築、長板建築;扁平化單元數越多，實用率越高;
目前市場上需求的產品有1梯2戶、11-18層、複合板建築2-3戶。
探索效用率（塔）定律。塔效用的一般規則：塔樓有11-18層，實用率為81-83%，隨層數的增加而增加，但增加幅度較小18-30層，利用率為76%-87%，隨著層數的增加，利用率下降;由於18層以上塔樓的防火要求，增加了大量的消防梯和消防管井
電梯數量的增加對塔樓效用率的影響大於板樓，以1層平板4戶為例，每增加1部電梯，效用率降低1約5%;
各種形式的塔的利用率不同，從大到小：T形、品形、十字形、碟形、圓形、方形;其中，十字形塔樓的效用率低於T型塔樓，18層、2階梯和4戶單位的效用率低3%
其中，扁平碟塔的利用率相對高於單體塔
板塔比較：
11-18層，板式建築（短板建築和平坦半層）相對於塔樓具有較高的實用率;
18層以上，塔樓的實用率高於樓板;
由於塔內消防實施面積較小，走廊等共用面積相對較小。
提高公用事業費率的方法
提高公用事業費率的方法建築形式的選擇：11-18層小型高層板式建築;
超過18層的T形塔樓。
可以適當考慮：
高層建築電梯外部多廊結構：
電梯外掛程式式多走廊結構包括接觸走廊、電梯塔，接觸走廊沿建築物主體外側分布，接觸走廊外側懸掛電梯塔，電梯塔內設有電梯，使建築物主體各單元房的定向、通風和採光良好。
平面圖可以精心設計，以達到客戶的實際可用面積。
在設計具體的建築形態和公共區域時，首先要考慮與開發商的定位、消費者喜好、經濟效益等因素的匹配，而不是簡單地考慮效用因素。 有必要在舒適性、實用性和經濟效益之間找到平衡點。
提高戶型實用性的方法描述：
最常見的送禮方式。 普通飄窗常用於中型和大型房屋，倒置凸窗常用於中小型房屋。 還有一種同時贈送衣櫃的方法。
描述：贈送面積的更常見方式之一。 考慮到成本考慮，一般出現在大中型單位，面積會根據定位和售價而有所不同。
描述：
它改善了不規則平面對戶型的影響，為室內外區域提供了過渡空間，也適用於接待、休息、綠化等多種功能的使用，豐富了居民的生活內容
如何給予的總結
成功案例佳兆業可以停車描述：
罕見的兩居室單位，面積為：平方公尺，自由面積和極致的舒適感。
描述：
價效比得到充分發揮，同時通過空中花園、多方位照明等元素，使房屋與眾不同，富有感染力。
描述：通過弧形窗戶或空中花園實現多面照明的概念，使居民更接近自然。 同時，免費露台既實用又令人印象深刻
描述：
露台跳躍，更好地解決了它的私隱問題，讓露台更加實用。
描述：複式單元是該項目的一大特色。 複式公寓為戶型帶來了更多的公升級改造空間，其豐富的空間和高廳的高貴享受，能迅速俘獲顧客的心。
描述：
整體尺度感把握得當，大露台來回跳躍，很有感染力。
描述：通過4.5m跟3m結合錯層式設計，地層高4.5m豪華客廳、餐廳和臥室的天花板高度也很正常公尺，就像天空中的別墅。 市場反應熱烈。
方式二：在房屋設計中增加可用面積如何增加房間的實際使用面積，減少垃圾面積：垃圾區通常位於以下地方：
１.走廊：
套房中設計不佳的過道可能達到平方公尺。 而且，按照現在設計的過道寬度，除了走路，基本上沒有其他用處。 曾經有乙個著名的房地產，第二間臥室是平方公尺的大小，通往臥室的走廊是平方公尺！
２.深度：
在嚴格的規劃控制下，增加建築物的深度是有效增加物業銷售面積的常用方法。 因為每增加一公尺的深度，單位就會增加約一平方公尺，入住率就會提高。 如果增加的面積可以利用，那就沒有錯了。 然而，一般來說，浪費面積可能會增加，因為這會導致客廳和餐廳的寬度和深度比例不平衡。
３.陽台：
按照目前的房屋設計，每個單元都有乙個大面積的陽台。 好的設計將陽台功能細分為陽光房、觀景台、服務陽台等，不好的設計是增加深度的方法之一，不是很明顯。
４.浴室：
在新設計的樓盤中，大多有兩間以上的衛生間，一般副衛生間在平方公尺之間，主衛生間不一定，小的要平公尺，大的要平公尺。 但是，根據我們的經驗，平方公尺之間廁所的易用性與面積不成正比，而是與設計有很大的關係，尤其是管井、通風井、入口門開啟位置等。 如果設計不當，這裡也會有幾平方公尺的垃圾區。