我去日本買房了！ （深入的好文章）。

誠然，沒有人關心日本的低生育率、人口老齡化和早已結束的城市化。

24年來，日本的**和房地產市場一直大豐收。

年初突破3.6萬點，創下日本經濟崩潰後34年來的新高; 房地產市場它還拋棄了去年飆公升的業績。

2023 年 1 月至 11 月，東京 23 區（東京最中心地區）的新建房屋平均價格比 22 年同期高出 46%，達到 12萬億日元（約合人民幣605元）07萬元），創1990年以來新高。

現在網上有訊息說，很多中國人去日本買房，中國人帶著一箱箱的現金，讓日本代理商可以把錢指向頭疼。

據說，在東京的二手房市場，位置好、**好、回報高的房子都被搶得“乾淨”，買房都要排隊。

去年不僅是中國，以黑石為首的海外企業集團都去了日本，香港大型太盟投資集團也在日本房地產上花費了514億元人民幣。

今天，日本就像一塊巨大的磁鐵，吸引著來自世界各地的資金。

這個系列，無論是**還是樓市，都能體現出兩點：

1、大家看好日本經濟復甦的走勢;

2.此時此刻，沒有人關心已經嚴重老齡化的日本、生育率低的日本和早已結束的城市化的日本有多少實際住房需求。

但同時出現了兩個問題：

1. 現在討論出生率、人口老齡化率和城市化率對我們有意義嗎？

2. 在典型的三個問題下，日本在經歷了30年的虧損後，是如何走出牛市的？ 或者說，房地產牛市的根本原因是什麼？

讓我們從三個資料開始：

2022年，日本的總生育率為126已經是日本歷史上的最低值。 國際公認的警戒線是15、小於15.可能落入“低生育陷阱”;

日本65歲以上的人口已達到29%，老齡化率已超過全球平均水平。

日本的城市化率已經超過90%，顯然已經沒有多少空間了。

這些“陷阱”意味著日本整個產業將萎縮，消費和投資都將受到影響，最終的趨勢將是經濟增長將受到影響。

因此，在過去的30年裡，日本經濟幾乎停滯不前，GDP增長每年都是負增長。

但是這兩年呢？ 這些指標，如出生率和人口老齡化，並沒有改善日本經濟是如何扭虧為盈的？ 房地產市場是如何起死回生的？

經濟問題留給經濟專家來解讀，我們只談房地產市場。

從90年代到現在，日本房地產市場其實分為三大階段：

1.泡沫破滅，房地產市場跳水階段：1990-2012年。

2、泡沫破滅完成，房價重回80年代初，樓市穩步小幅上漲：2012-2021年。

3.重見新希望，樓市大漲階段：2021年至今。

對我們來說具有重要參考意義的是第三階段，即從2021年到現在，那麼現階段的樓市情況如何呢？

房價上漲是結果和表象，背後是政策、貨幣、供求共同作用的結果，也是預測和分析樓市的三個關鍵點。

1、貨幣端和政策端一直在創造有利環境。

事實上，巨集觀環境應該從更早開始，從第乙個經濟學開始，即在2012年。

當時，**新三重新掌權並啟動了“三支箭”計畫，第一支箭指向了貨幣體系，簡而言之，通過日元貶值，設定負利率，實現貨幣擴張和2%的通脹目標。

在這裡，你不需要具體了解，到房地產部分一是長期維持低按揭利率，二是通過寬鬆的投資環境和適度的通脹來增加居民收入，從而增加大家投資買房的意願。

前面提到的抵押貸款成本區間長期穩定在1%-3%，但現在實際上只有0%2%-0.6%。

同時，還將配合一些政策刺激購房需求，如現金補貼、將住房貸款期限從35年延長至50年; 海外投資者不限於身份、購買等。

從上圖可以看出，日本房地產業的景氣度在過去10年整體上有所回公升，領先於日本整個行業。

近日，有訊息稱日本正在考慮退出負利率政策，這將影響目前日本房價的上漲趨勢。 但從目前影響日本房價的因素來看**，不會。

2、供需端，日本樓市第一，一直跟不上需求。

無論是政策端還是貨幣端，都是日本房地產市場起飛的平行因素。

關鍵因素是日本房地產市場的需求有所上公升，但房地產市場卻沒有跟上。

首先從需求方面看，本輪日本房地產市場的需求主要來自海外投資者。

據世邦魏理仕統計，2021年海外投資者在日本購買的房地產數量為1它擁有1萬億日元，約佔總交易額的30%，是日本房地產的主要買家。

在那之後，2022 年是 135萬億日元，2023年第一季度為2,945億日元，是2022年的兩倍。

全球房地產科技公司居外iqi的創始人安薩里此前也表示，日本在居外iqi的詢盤數量上長期位居前10名。

換句話說，日本的房子非常受歡迎。

這種趨勢仍在繼續，因為投資者以利潤為導向，近兩年日元持續貶值，匯率跌至低點。

需求正在湧入，如果供應能夠跟上，房價就沒有壓力。

但恰恰相反，近兩年來，日本房地產市場不但沒有增加，反而還在下降。

從上圖可以看出，日本近幾十年來的新屋開工數量表明，在80年代，日本有超過160萬套新房開工，但近年來已經減少了一半。

這種情況在東京地區（東京 + 3 個都道府縣）更為明顯。

根據現有統計資料，2023年東京地區新上市的住宅單元數量約為2個80,000套，平均每月新增**2,300套以上。

那麼在這種情況下，日本的房子怎麼可能不漲價呢？

當然，造成這一輪日本房價的原因有很多，比如建築成本和土地。 我不會談論文章長度的原因。

但對我們來說，這是乙個很好的教訓。

現在很多人還在說，我國的低出生率趨勢已經開始，老齡化現象愈演愈烈，城市化即將結束。

我承認以上所有情況，這並沒有錯。

但日本是如何走出泥潭的呢？ 人們已經失去了30年，他們仍然可以看到房地產市場的曙光。

那我們呢？ 它不比日本差，是嗎？ 為什麼沒有希望？

其實不是沒有希望，而是很多人太悲觀了，或者盲目看空。

誠然，我國的出生率下降了，未來的需求必須減少，但得出沒有人想要所有房子的結論，實在是太武斷了。

每個人對房子的要求，除了數量，還有質量，只要你的房子足夠好，足夠稀缺，你就永遠不用擔心沒人買。

只是短期內還是需要煮沸的。

現階段樓市低迷，市場信心不足，我們正處於經濟轉型的關鍵時期，悲觀是正常的，但一旦熬過這段時期，樓市就會迎來復甦。