作者：北京市英泰律師事務所
[案例回放]。
被告H公司從事房地產經紀及房屋租賃業務。 2024年3月21日，H公司（甲方）與原告江某某（乙方）簽訂了《房屋租賃合同》（第000469號），約定甲方將N市J區金橋華府社群X棟206室A室出租給乙方使用，租賃期限為2024年3月22日至7月15日， 2024年租金每月1100元，首期3300元於2024年3月22日支付，第二期3300元於同年5月15日支付，以此類推甲方收取乙方押金1100元，公共區域保潔、維修、寬頻、物業管理費1056元。 合同中還約定了其他事項。 合同簽訂後，H公司將房屋交由江某某使用，江某某支付租金3300元，物業管理費1056元，押金1100元，共計5456元，H公司於2024年3月28日出具收據。 2024年5月16日，江某某又付了1100元房租。
2024年4月，江妻子陳某某（懷孕）身體不適，到江蘇省人民醫院、東部戰區總醫院等醫療機構檢查，被診斷為慢性xxx。 江某某認為上述疾病與室內甲醛超標有關，購買甲醛試紙進行檢測，結果超標，於是聯絡H公司業務員要求退租。 雙方協商期間，H公司工作人員韓某某於2024年6月1日聯絡江某某，催促支付第二期剩餘租金，江某某要求H公司配合他找一家具有相應資質的機構進行甲醛檢測，韓某某回覆， “租房的時候有什麼樣的甲醛，有這個條件可以自己買房住”“這是我第一次聽說租房有甲醛測試”“愛就住，晚上不搬出去， **找那些不在乎這些甲醛和乙醛的租戶”。
在與H公司談判未果後，江某某委託R公司對涉案房屋的空氣質素進行檢測。 2024年6月2日，R公司到訪取樣。 2024年6月7日，R公司出具（2021）蘇志健（木鹿環）字型大小。（202106090）檢測報告，結果甲醛檢測值為0213毫克立方公尺，苯檢出值0035毫克立方公尺，甲苯檢測值0062毫克立方公尺，二甲苯檢測值0085毫克立方公尺，總揮發性有機化合物（VOCs）檢測值為0863毫克立方公尺，甲醛，總揮發性有機化合物TVOC不合格。 江某某拿到上述檢測報告後，搬出租住的房子並通知H公司，並將門鑰匙寄回H公司。
還發現，根據原國家質量監督檢驗檢疫總局、原衛生部、國家環保總局聯合發布的《室內空氣質量標準》（GB T 18883-2002），室內空氣中的甲醛含量應小於等於010毫克立方公尺，總揮發性有機化合物TVOC含量應小於等於060毫克立方公尺。 R公司擁有中國計量認證（CMA）證書（編號：17XXX0167），並具有相應的環境和環境檢測資質。 最終，法院判決：1、原告江與被告H公司之間的房屋租賃合同（第000469號）於2024年7月3日終止。 2、自判決發生法定之日起10日內，被告H公司退還原告江某某的租金4400元、物業費1056元、押金1100元，共計6556元。
英泰法律律師]。
出租人的核心義務是向承租人提供符合租賃目的、具有使用價值的租賃物。 出租人提供有害氣體超標的租賃房屋，侵犯了承租人以安全衛生為內容的人格權，使承租人的租賃目的無法實現，因此不得將相關房屋用於出租，出租房屋無權收取租金。 承租人有權要求終止合同並退還所有款項。
本案中，被告H公司作為從事房屋租賃業務的企業，應主動對室內空氣質量進行檢測和控制，使其符合國家相關環保標準。 在H公司未主動進行室內空氣質量檢測，拒絕配合承租人進行空氣質素檢測的情況下，原告江某某有權委託有資質的檢測機構自行進行檢測，H某公司無權以江某某單方檢測為由拒絕認可該檢測結果。 根據江提交的檢測報告，H公司租用的房屋中的甲醛和總揮發性有機化合物（TVOC）嚴重超標，可能對使用者造成嚴重的健康損害。 雖然沒有確鑿的證據證明江妻子的病情是由上述有害氣體引起的，但不能排除與有害氣體過量導致免疫力減弱等因素有關。 H公司雖然也提供了同一機構的檢測報告，證明室內空氣質量達標，但其檢測時間較長，距離江某某檢測較長，且根據氣體的揮發性，相應的有害氣體檢測值可能會隨著時間、溫度、通風、處理等因素而逐漸降低，無法證明某某居住江空氣質素合格。 而從第二次報告的檢測值來看，即使在間隔近半年且有害氣體揮發性較弱的冬季，甲醛值也接近國家標準的上限，這也證明了第一次報告結論的正確性。
因此，本案中的租賃合同應當終止。 江的終止合同請求書已於2024年7月3日通過法院特邀調解機構送達H公司，故應認定房屋租賃合同於當日解除。 合同終止後，H公司應全額退還江某某支付的款項6556元。
英泰律師提醒]。
出租人向承租人提供的租賃物，應當符合租賃目的。 出租人向房屋提供有害氣體超標，危及承租人生命健康安全，使承租人無法實現租賃目的的，承租人有權要求解除合同，退還租金、押金等款項。