1、Pre-REITS即REITs在二次上市前的戰略配售，可以理解為Pre-IPO，雖然現在上市的REITs在二級市場的淨值並不好，但要上市的資產是華潤的商場和大悅城的購物中心，這些核心城市的購物中心可以提供6%以上的回報， 租金增長率為每年1-2%。此外，南方還有電商物流園區，也是可以提供穩定收益的資產。 這類產品的規模越來越大，未來可以滿足部分頭部保險的配置需求，同時降低商業和物流地產的負債率。 但前提是它在核心區域。 此外，還有高速公路、風電、太陽能等新能源REITs，現金流非常好。
2、北京、上海、廣州、深圳寫字樓等核心區物業夾層投資，目前較2018年前下降50%，是核心資產的好機會。 前提是乙個中心位置。
3、國家瓶頸的基礎設施，比如算力相關資料中心，現金流非常好，供不應求，類似基站、水電站、鐵塔，不受巨集觀經濟影響，這部分資產在2022年極端情況下仍有3-4%的回報率， 它現在是一種搶手的資產。
4、保障性住房，各地發行的專項債券用於在市場上購置存量房，用於製作保障性住房，省其建設，避免未完工。 保險基金為此類收購提供配套資金，現在都是非常優質的專案，有國家背書，不可能違約。
5.股票酒店改成長租公寓，這部分問題是股票太少，就不贅述了。
6、交易所的招商銀行，交易對手為華潤、保利等央企，這部分資產標準化，收益率在3左右8-4%，但問題也很小。
7、頭部電商的ABS，如京東百條、華貝等，規模也較小，半年回報率在3%左右。
我們來談談公司： 1、太平未來的戰略是減少非標投資，增加對標準化產品的投資，至少降低風險。
2、同行國有企業的固定收益投資策略是關注資產現金流的穩定性和穿越週期的能力，而不是只看擔保信用。
3、會有人會問安全，而我不懂安全，只能看演出簡報。
綜上所述，國有企業頭部：1、在核心區域關心TOC的資產，TO的資產受巨集觀影響太大。 2.更加關注新興經濟體的基礎設施投資和瓶頸。
這種投資幾乎只適合大型保險公司，單個專案幾十億，小公司負擔不起。 而這些專案與以往10%的回報率相比，似乎回報率較低，但穩定性和安全性特別強，幾乎所有專案都是國企名下，國企更願意接受與國企合作，龍頭企業更願意選擇與龍頭企業合作。
如果我們用過去對房地產和城市投資的廣泛投資來看待壽險公司的固定收益，我們的眼中充滿了絕望，向後看則充滿了煩惱。 但展望未來就是希望，REITs、新能源電站和計算資料中心才剛剛開始。 就像1998年，看到無數國有企業臃腫倒閉，同時商品房剛剛市場化，那時候，它急切地回頭看，期待當時北京的房地產資產每平方公尺只有2000元，都是**。 目前新基建是當年的房地產，但這些投資尚未形成規模，尚未反映在資產負債表上，短期內對利潤的貢獻仍然很小。 縱觀這一刻，我看到保險公司正在努力尋找新的資產，他們已經取得了進展，不像 22 年那樣困惑。 同時，中小保險公司也知道這是未來的方向，但學不了。 為什麼不能學習，一是受資產規模和成本的限制，二是路徑依賴，反應太慢，現在的國有企業保險資本已經不是以前的樣子了，不是要誇他們的高效率，而是要快速地做出反應，因為上面逼迫他們轉型， 但私營企業中沒有人強迫他們。
中小民營企業保險仍停留在傳統粗放型業務中，不相信新經濟相關資產，仍在搶規模戰。 在未來，他們看到和相信為時已晚，因為與識別標的資產的能力相比，這些新機會和新金融產品比個人更難學習這些新事物。 依靠粗放經營、粗放投入改變方向的企業，需要較長的學習時間，需要接受學習期間沒有收入，同時付出成本，至少2年內無利可圖，學習成本越高。 在過去的幾年裡，國企和央企承擔了無聲的學習成本。
簡單粗暴的賺錢模式已經一去不復返了，近十年來，靠從眾戰術，**打仗輕鬆賺錢，快賺快，比起速度，誰快誰就誰的，如果還是靠路，逆勢佔據權力地位，不想改變， 這將不可避免地是一條死胡同。未來賺苦錢是歷史的必然，終究會到來，誰也抗不了。 對於我們個人來說也是如此，他們只能繼續建設能力。
每一代人都有自己的任務，有自己的困難和挑戰，要學會解決自己的問題。 這句話在公司裡同樣有效，如果當下的問題能夠解決，那就是乙個機會。
退潮時不要迷茫，狂熱時不要興奮。 現在是市場反轉的時期，我們把角度與市場的悲觀情緒相比較，他們向後看，我們向前看; 持的過程比深度更深，懂深誰就能持; 當狂熱時比廣度，眼睛向外看，其他資產可能有更划算的機會。 現在是變革的時代，後視鏡是死胡同，前瞻是希望。