今年1月下旬，海南省修訂了《海南省集體經營建設用地上市試點辦法》（以下簡稱《試點辦法》）。 （文中意見純屬個人意見，畢竟我不是專業人士，如果有什麼不對勁請多忍，不喜歡就不要噴了）。
1、探索多種方式利用集體經營的建設用地，但仍牢牢把握“不搞商品房開發”的底線。
《試點辦法》第五條明確規定，“農村集體管理建設用地可以按照規劃用於符合國家和海南省產業政策要求的專案，包括工業、倉儲、商業服務、 保障性租賃住房、養老、教育、科研、醫療衛生、文化體育、礦業等，但不得用於建設市場化商品房和保障性住房。 “現階段，在多數地方嚴重依賴土地收入，國家正努力穩定房地產市場背景，如果集體建設用地可以用於商品房開發，將引發連鎖反應和一系列嚴重後果：因為集體建設用地遠低於國有建設用地， 一旦集體建設用地用於商品房開發，將大幅降低國有建設用地，長期以來，國有建設用地抵押貸款積累的鉅額債務正面臨抵押資產價值縮水的巨大衝擊（銀行等金融機構可能需要額外抵押）， 地價大幅下跌後，房價加速下跌，地方政府土地財政收入和支出迅速失衡這與該國目前的房地產政策背道而馳。
二是集體管理建設用地轉讓不易控制，積極面臨兩難境地。
一方面，如果集體管理建設用地不轉移和盤活，集體經濟組織將背負沉重的償還貸款的經濟壓力。 目前，通過綜合土地整理（如新農村建設等），集體管理建設用地盈餘有資金成本，其中大部分來自銀行貸款，會產生資本利息，累積的資本利息也計入集體管理建設用地的綜合成本中，一旦集體管理建設用地長期未轉讓， 而尚未振興產生經濟效益的，就會使地方集體經濟組織承擔償還貸款（償還銀行貸款和利息）的沉重經濟壓力。另一方面，如果集體管理建設用地快速轉讓，就會擔心未來轉讓可能獲得的巨大經濟價值，會引起村民的不滿。 早在2013年，中共十八屆三中全會就通過了《中國共產黨關於全面深化改革若干重大問題的決定》，明確提出：建立統一的城鄉建設用地市場。 在符合規劃使用控制的前提下，允許農村集體經營建設用地轉讓、出租、共享，實行與國有土地同等的市場准入、同權利、同價。 10年過去了，“.平等的市場准入，相同的權利和相同的價格目標遠未實現，但既然國家有這個想法，推動集體管理建設用地和國有建設用地同等權利和價格可能是時代潮流，但這只是時間問題。 如果這個時間更長，那麼這個階段轉移的問題和後果可能不大，但如果這個時間更短，可能會產生比較大的負面後果。 原因是：目前集體管理建設用地的轉讓估計在100萬畝左右（不同地方和地區的轉讓肯定有差異），如果地方**、村（社群）現在用100萬畝**轉讓出去，再經過三年、五年或近十年， 集體管理建設用地實現了與國有建設用地同等權利、同價，每畝出讓已達1000萬元以上（經濟價值損失超過10倍），參與集體管理建設用地出讓的村民可能會不滿意，特別是涉及村民利益時， 而處置不當往往會在後期造成很多問題。因此，從這個角度來看，現階段集體管理建設用地的快速轉移未必是一件好事。
3、善用集體管理建設用地是目前農村地區亟待解決的重大問題。
目前，集體經營建設用地是農村和農民增收致富的最重要資源，如果列入轉讓清單（《試點辦法》第十五條規定“農村集體管理建設用地使用權最長期限不得超過國家規定的國有建設用地同類土地使用期限”。 長遠相當於“一刀切”，未來無法享受土地公升值。 當然，如果集體管理建設用地不轉移，不有效振興，集體經濟組織將背負沉重的償還貸款經濟壓力。 因此，現在的關鍵考慮不是做“一刀切”，而是要快速實現振興，產生經濟效益。 建議採取持股、合資等多種方式振興。 比如可以以集體管理的形式投資建設用地作為股份制，城市工商資本（當然也不排除城市工商資本有顧慮，因為如果不持有控股，沒有牢牢把握集體管理建設用地的使用權， 很多問題在村民涉足利益時難以處理，所以能理解自己參與經營的積極性不高，所以要多從體制機制上研究一下，解決城市工商資本和集體經濟組織的問題，雖然目前估值時的估值可能很低， 如果未來估值增加（隨著時間的推移或實現“平等權利和相同價格”之後），則可以與專案合作夥伴和公司重新評估最重要的是，集體管理建設用地這一稀缺的核心資源一直掌握在集體經濟組織手中，其未來的增長潛力總能為集體經濟的發展、促進農民增收致富提供最有力的資源保障。 一旦集體經營建設用地與國有建設用地實現同等權利、同價，地方集體經濟組織和村民也能更好地享受到集體經營建設用地公升值帶來的經濟效益。