鯤鵬專案
該物業現在是“混亂”還是“明智”？ 聽聽李嘉誠怎麼說
作者： Vertical and Horizontal Markets.
一位讀者向筆者講述了自己買房的經歷。
他表示，2021年底，為了買一套120平公尺的房子，在與房東、房產中介協商後，他積極收起首付，準備簽合同。 但讓他沒想到的是，房東沒有在約定時間的那天來，讓他趕緊來，還忘了帶身份證。 就這樣，他再也沒有見過房東。
聽了中介的詢問後，房東覺得買房的人很快就談好了價格，覺得**不低。 但買家的朋友確實想買下這套房子，然後通過中介找到房主協商，一開始車位是打包的，不需要家具，但房東還是不同意，然後乾脆撤回了**掛牌，說暫時不急著賣房子。
房子沒買，又因為和女友家的矛盾，他好不容易買了房子結婚了，當然不用擔心。 這是2024年的春節，有經紀人給她推薦了一套房子，好巧不巧，這棟120平公尺的房子又掛牌了**，但是**比起2年前，低了8000多平公尺，換算後，大概接近35%。
這位讀者有點迷茫，他不知道為什麼他家的**下降了這麼多。 他也不知道現在是否應該買房。 當然，他不知道的是，儘管房價下跌了這麼多，但為什麼房主仍然以折扣價出售房屋？ 他們為什麼不等價格回公升再賣出？
老實說，讀者的體驗與你的非常相似。 然而，你遇到的市場狀況並不是乙個孤立的案例，而是乙個普遍現象。
根據該機構的最新資料，全國100個大中城市二手房均價為1530,000歐元，下降056%，同比下降-3%96%。值得注意的是，一線城市和二三線城市**均呈現持續下降趨勢，按年計算已連續22個月下降。
此外，在統計局2024年1月發布的最新資料中，曾經引以為傲的樓市一線城市也表現不佳。 與上月相比，最能反映市場真實情況的二手房**繼續**，其中滬-08%， 廣州-12%， 深圳-16%， 北京 -07%，尤其是深圳，降幅較上月明顯增加，並有加速趨勢。 要知道，這四個一線城市，在去年9月樓市政策放寬三次後，並沒有止住市場的下滑，這無疑是對市場信心的衝擊。
然而，市場上有一種錯覺。
官方資料顯示，2023年全國不僅二手房交易數量將增長40%以上，而且2024年1月，許多城市的二手房交易量也將翻一番。 從理論上講，成交量在價格上先行，成交量上公升，說明市場火爆，這應該會導致***但正如你所看到的，二手房價格已經持續了近兩年，仍然沒有停止下跌的跡象。
原因分析不難，隨便找幾個買賣房子的朋友，甚至問問房產中介。 只有 3 個因素：
一方面，賣方急需現金，經濟陷入危機，需要套現房產以扭轉局面;
其次，賣家想換房，雖然房子價格低，但買新房的**也下降了，賣房時價格幾乎更低;
第三，他們看不到房價復甦的希望，而房價實際上正在上漲。 究其原因，房價已經調整了兩年多，歷史已經不復存在，他們覺得這不合理，他們擔心在長期的連續調整中重蹈上世紀90年代日本房地產泡沫破滅的覆轍。
不管是什麼樣的因素，很少聽說有***較高的房子基本打折**，但這只是誰降價幅度最大的對比。
從心理學的角度來看，這是"桶效應"因為在這個市場裡，急需買房的人太多了，當想套現的人多，想賣房的人多的時候，他們只能報出比別人低的**，這樣才能吸引客戶。
當賣家逐漸形成共識時，只要有賣房的誠意，他們就不會給出最低的價格，而只會降價，這也是為什麼周邊房價不斷重新整理舊低心理原因的原因。 資料顯示，全國二手房均價已連續22個月**。
它會繼續嗎**？ 不得不說，在中國，刺激房地產市場的措施已經出台，但社會各界的看法卻不盡相同。 有人說，隨著樓市成交旺季的到來，市場應該止跌企穩，然後逐步回暖。 但也有人表示，市場還沒有**，至少與購房者的預期相比，還是有一定的滯後，有可能再跌兩年。 哪一方更可靠？
如果我們換個角度看，從房產銷售的角度來看，現在是賣房的好時機嗎？ 所謂好時機，其實就是說，雖然和過去相比，但以後可能還會繼續，所以現在賣的危害較小。 相反，如果以後漲了，自然會虧。 有了前面讀者的問題，現在打折出售房子是"困惑"還"聰明"？如果普通人眼光有限，不妨看看連續15年成為中國首富的李嘉誠，對樓市未來的走向。
首先，讓我們來看看為什麼李嘉誠在房地產界備受推崇。 關心樓市的人都知道，李嘉誠在上世紀50年代進入房地產行業，發現了第一桶金，隨後，越來越多的人進入了房地產行業，這就是全國樓市"創始人"，在共享區域和房屋期間是相當多的"成就"這一切都是他對房地產行業獨特理解的結果。 這一切都源於他對房地產行業的獨特理解。 當然，我們更關心的是他對房地產投資的遠見卓識。
據有關報道，李嘉誠善於低買高賣，善於炒地賺大錢，如成都、重慶、北京、上海等多個城市都有他的身影，經過多年的經營，幾塊土地甚至以40-50倍的**變現，為業界所熟知"將軍"。最令人驚訝的是，他練習了"豐收"提出"不要贏得最後乙個銅板"李嘉誠對此的解釋是：當你到達最高點時，每個人都想退出，但你無法退出。
事實上，李嘉誠家族至今仍在使用這一理論。 就在2023年下半年，香港樓市陷入嚴重蕭條，李家宣布樓盤打折七倍，吸引3萬人搶購，創出逆市熱銷、收回大量資金的傳奇。 我們知道，自去年下半年以來，香港樓市一直處於下行通道。 如果我們進行數學計算，您正在做出明智的決定。
至於"以折扣價出售您的房屋"現象，確切地說"混亂"還"聰明被聰明誤認為聰明"？事實上，李嘉誠說得很直白。 世界經濟發展面臨的形勢十分複雜，大家都面臨低增長，誰也不能倖免。 且不說房價已經處於高位，未來幾年房價面臨大修的可能性增加，如果首付夠，也可以分期付款，自住買房問題不大，但不要投機，開發商的高額債務必須結束。 他的話確實很有道理，但很多人都誤解了，至少有三意：
首先，李嘉誠對經濟發展規律的理解非常準確，他認為經濟發展壓力越來越大，是因為他做過世界上很多國家的生意，了解經濟的真實面貌。 自身發展動力不足是有原因的，也有各國限制帶來的限制，經濟不好，大環境不好，樓市怎麼可能好？
其次，他確信房地產**處於歷史高位，需要調整。 在此背景下，他提到，以內地為主的開發商已經結束了高額債務，槓桿率普遍在80%以上（世界平均水平普遍低於40%-50%，香港只有40%），這將對金融體系構成風險，但他也預計國家將降低房地產企業的槓桿率。 也就是說，實施兩年"三條紅線"調節。 三條紅線"該法規已經實施了兩年。
一旦資金槓桿降低，房企將無法融資，將無錢買地，地價也會降低，這將影響新房和二手房的最佳預期。 房地產公司沒有錢，本能地想要生存，所以只能依靠折扣，這反過來又導致了新的住房市場，最終導致了整個市場。 李嘉誠對樓市走向的邏輯判斷是，他最了解生產者的操縱行為，所以市場變化帶來的去槓桿自然是他最擔心的，這也是必然的。
最後，買房賣房已經很清楚了。 如果是因為結婚上學而有所改善的自住需求，手頭有錢，就應該買，這樣就不用擔心起起落落了，反正一時半會兒也不會易手。 至於投機，至少在未來幾年，肯定是不容樂觀的，說實話，如果不打算長期堅持，還不如早點擺脫，至少節省了資金成本。 至於兩年後會發生什麼，到時候看看你家的**就知道了。