德勤中國審計合夥人史曉.
2月8日，中國證監會發布《監管規則適用指引——會計第4號》，明確了基礎設施REITs的權益屬性，並合併了原股權持有人應當在合併財務報表層面將基礎設施REITs其他方持有的股份作為權益進行報告， 而其他投資者對房地產投資信託基金的投資是對權益工具的投資。
明確投資REITs為權益工具投資，根據《金融工具會計準則》的規定，企業在初始確認時，可以將非交易性權益工具投資指定為以其他綜合收益計量的金融資產（“FVTOCI”）。 投資REITs的公允價值，即REITs二級市場的**波動，不會計入投資機構損益表以影響其淨利潤，而是直接計入投資機構的所有者權益，REITs分配的股息收入可以計入投資機構的損益表。 為減輕二級市場暫時性波動對投資機構經營業績的影響，採用更適合投資目的和商業模式的會計處理方式，符合會計準則相關要求的投資機構應將其對REITs的投資指定為FVTOCI分類。
FVTOCI對房地產投資信託基金的公允價值、投資本金**和收到的股息分配的變動採用不同的會計處理方法。 REITs的分紅，無論是產權REITs還是經營權REITs，實際上都包括了本金和股息的分配，如何合理區分兩者有望成為REITs市場的下乙個關鍵會計處理。
1. 為什麼它現在受到關注？
事實上，如何合理區分REITs的股息分為本金和股息的分配，一直存在。 2023年8月，我在《投資公募REITs的財務會計問題研究》一文中重點探討了這個問題，指出投資者將公募REITs的分紅分為“本金的**”和“收益的分配”缺乏統一的標準和方法，“原股東對REITs**份額的投資存在減值風險”和“投資收益的會計核算”。REITs投資者對REITs的評價不準確“ 此事的影響已經從三個角度進行了分析，但此前市場參與者並未對此給予關注。為什麼這個問題在被歸類為 FVTOCI 後會引起關注？ 讓我們看一下以下場景。
2023年1月1日，投資者以每股10元**的價格購買了100萬股REITs**股。 2023 年 5 月 10 日，REITS** 將派發 0 股股息8元**股（假設本金**為0。5元**股，分紅為0$3 **股）。2023年6月30日，REITS**的二級市場價格為95元，投資者到95元**分享**100,000**分享。 2023 年 12 月 31 日，REITS** 的二級市場價格為 9 美元。
我們使用FVTPL和FVTOCI來考慮是否分割REITs股息，並對不同情況下的會計處理結果進行比較分析。
1.2023年1月1日，以每股10元**的價格購買了100萬股REITs**股
2.2023 年 5 月 10 日，REITS** 將派發 0 股股息$8 **分享
3.2023年6月30日，投資者以95元**股**100,000**股，其餘900,000**股將隨後根據當日二級市場**價格按公允價值計量。
4.2023 年 12 月 31 日，REITS** 的二級市場價格為 9 美元。
總結上述不同處理方式對投資者2023年財務報表的影響：
根據以上結果的分析和對比，在FVTPL分類下，雖然投資者2023年損益表中確認的投資收益和公允價值變動損益的金額也會影響投資收益的金額和公允價值變動損益，因為兩者都影響淨利潤，影響方向相反，金額相同， 分紅是否分紅，對投資機構2023年的淨利潤沒有影響。在FVTOCI分類下，股息是否拆分將影響投資者的當期淨利潤，受影響的金額為本期REITs股息中包含的本金金額。 換言之，在FVTOCI分類下，如果REITs的股息沒有合理區分，將導致投資者當期淨利潤出現偏差。 這就是為什麼此事在被歸類為FVTOCI之後，會引起市場的廣泛關注。
2. 是否只有有權經營的房地產投資信託基金才會參與此事？
只要有期限，不是永久存在，且本金不能**或到期時需要支付更多資金繼續經營（類似於再次支付本金），實質上，投資的本金和投資收益將在REITs存續期內通過REITs股息收回。 因此，無論是經營權REIT還是產權REIT，都會涉及此事。
該事件的影響是否重大，主要取決於相關資產剩餘期限的長短。 標的資產剩餘期限越短，REITs的股息率越高，REITs股息中“本金**”的比例越高; 相關資產的剩餘到期日越長，房地產投資信託基金股息中所包含的“**本金”比例越低。 由於經營權REITs的期限一般比產權REITs短，因此此事對經營權REITs的影響更為明顯。 在首批發行上市的REITs試點專案中，已經存在部分REITs剩餘經營期較短，且經過2年多的分紅，由於在分紅中缺乏對投資成本的合理區分，出現了投資成本明顯高於標的資產剩餘期限現金流貼現值的“倒掛現象”。 然而，涉及股息分割問題的不僅僅是管理型房地產投資信託基金。 事實上，我們已經計算出，對於剩餘期限較長的經營權房地產投資信託基金和剩餘期限較短的產權房地產投資信託基金，前者股息中包含的“本金**”低於後者。 這是證明所有基礎設施房地產投資信託基金都參與此事的另一種方式。
3. 如何合理區分房地產投資信託基金的股息？
根據我的觀察和與市場參與者的討論，目前有三種建議的方法來區分行業中的股息。
1.IRR（內部收益率）被用作將REITs股息分為本金和收入的基礎。 我稱之為“IRR方法”。
原理和依據：內部收益率可以真實反映投資者全週期投資REITs的回報水平。 內部收益率旨在使投資者投資於房地產投資信託基金產生的未來現金流的貼現現值等於成本回報率。 對於投資者來說，類似於花費一筆本金，持有期可以逐步**每期“本金”和“收益”，因此以內部收益率為基準，可以實現投資本金和投資收益的分割。
方法如下：根據基建REITs的內部收益率，REITs**的每次股息，投資成本乘以IRR金額作為投資收益，剩餘部分作為投資本金**。
特徵：這種方法是確定每個REITs的股息的投資收益，剩餘部分是投資本金的**。 各期投資收益金額相對穩定，投資本金呈現先低後高的趨勢。
2.根據“資產使用比例”，REITs股息分為本金和收益。 我稱之為“資產使用方法”。
原理和依據：：REITs的投資本金，可以理解為購買基礎設施資產**。 發行基礎設施REITs**的乙個重要依據是採用收益法的標的資產的評估價值，而採用收益法時，標的資產的使用是該資產產生的現金流入和資產損失的主要來源**。 根據基礎資產收益法評估時標的資產實際使用量佔估計總使用量的比例，計算當期投資本金的**，將投資本金與投資收益分開。
方法如下：以高速公路REITs為例，以當年高速公路的實際交通量為分子，以高速公路REITs招股書中全週期的總交通量為分母，計算當年實際交通流量佔整個週期總交通流量的比例。 本金的**金額是當年實際流量佔整個週期總流量的比例乘以REITs的投資成本，將REITs股息金額減去本金的**金額作為投資收益。
特徵：這種方法是確定每個REITs股息的投資本金的第一筆金額，剩餘部分作為投資收益。 在這種方法下，各期間投資本金金額與當期資產使用量呈密切正相關，因為資產使用往往是影響基礎設施REITs當期營業收入和可分配金額的重要因素，因此，各期間投資本金**金額與當期可分配金額和股息金額的比例相對穩定。
3.根據“標的資產每期的折舊和攤銷金額作為本金金額”分為本金和收益。 我稱之為“折舊攤銷對賬法”。
原理和依據：REITs的投資本金可以理解為購買基礎設施資產**。 在不考慮資產的淨剩餘價值的情況下，基礎設施資產的價值通過其剩餘壽命內每個時期的折舊和攤銷而歸零。 基礎設施資產的折舊攤銷反映了資產使用磨損和經濟效益的預期實現金額，因此將標的資產每期折舊攤銷金額作為REITs投資的本金**，REITs股息分為本金和收益。
方法如下：將REITs股息金額所依據的可分派金額計算表中的基建折舊攤銷金額除以REITs股息金額，即分配中“本金**”的比例，乘以初始投資成本作為投資成本的**金額，REITs股息的剩餘部分作為投資收益。
特徵：這種方法是確定每個REITs股息的投資本金的第一筆金額，剩餘部分作為投資收益。 對於採用平均壽命法計算折舊的REITs，每個期間的投資本金**金額為固定金額，投資收益呈現先低後高的趨勢; 對於使用工作量或使用方法計算折舊和攤銷的房地產投資信託基金，每個期間的**投資本金金額佔房地產投資信託基金股息金額的比例相對穩定。
讓我們將這三種方法進行比較如下：
根據以上分析對比，折舊攤銷對賬法操作相對簡單，在現有資訊披露規則下，經營權和產權REITs均有資料**和基礎作為計算依據。 但與產權REITs基本採用平均壽命法計算折舊不同，經營權REITs對同一類資產的折舊方式不同，如果同一類REITs資產的投資收益率因折舊方式不同而存在較大差異，既不具有可比性，也不符合實際經營情況。
內部收益率法是最具可比性的，基於管理權REITs公開披露的資訊，不僅對同型別資產具有可比性，而且對不同型別的資產也具有可比性。 但目前，產權REITs沒有內部收益率資料，無法申請。
資產使用法需要更多的基礎資料進行計算，計算比不同的披露檔案相對複雜。 與內部收益率方法一樣，它不適用於產權房地產投資信託基金。 同時，不同型別的經營權REITs沒有可比性。
綜合考慮各種因素，建議管理型REITs採用內部收益率法; 對於房地產REITs，可以考慮折舊和攤銷調整方法。
4. 建議
當越來越多的投資機構將投資REITs指定為FVTOCIs時，REITs的股息將合理地分為“本金**”和“股息分配”，這將成為REITs市場必須面對的問題。
根據上述方法的分析和比較，每種方法都有其依據和理由，但每種方法也都不完善，有其固有的侷限性和缺點。 既然是必須面對的問題，思考，就是問題; 去做吧，有乙個答案。 我國基礎設施REITs的試點本身就是乙個從無到有、摸石頭過河、解決發展中的問題的過程，基礎設施REITs的財務核算和會計處理是一樣的。 面對這種創新的業務和產品，當市場參與者對REITs分紅有不同的建議，並且每個方案各有優缺點時，建議不要急於明確和規範政策，而是鼓勵REITs和資產型別根據不同的特點，選擇合適的方法進行試點， 發現問題，解決問題，聽取反饋，在試點執行過程中不斷改進。
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