文字：真的叫陸軍。
在房地產蕭條時代生存的房東指南（2024 年）。
這這是時代的變化，而不是週期的迴圈
要對樓市有基本的了解
是的，我想向你們所有人強調這一點。
因為目前，無數人在問，樓市的下乙個週期什麼時候會到來。
在如此多的冷漠之後，哪些政策可以讓市場回到我們熟悉的狀態？
但我想對你們說的是，這不是乙個週期的迴圈，而是時代的更迭。
時代的變遷，是指過去20年我們熟悉的場景，未來再也不會來了。
早它不會來。
房地產已完全進入低利潤時代
對於行業本身來說，已經完全失去了對第一的敏感度，而城市的發展也會讓供需關係顯得越來越鮮明。
隨著第一量的不斷提高，價值的分化越來越明顯。
這些變化的根源來自採購需求的不可逆轉的收縮。
正是因為需求變化的不可逆轉性，樓市才會進入乙個完全不同的週期。
因此，對於每個業主來說，個人必須有乙個長遠的眼光。
不要關注半年或一年，不要在乎一兩個政策，把資產放在20年的週期內進行比較和權衡。
這是每個普通人做的第乙個心理準備。
不要賺到最後一塊銅板
這句話出自一位商人之口。
在我眼中，房地產本身在本質上越來越明顯。
買賣雙方對交易越來越冷靜後，各取所需就成了常態，如果覺得適合對方，有相似的需求，就可以達成交易。
而對於房東來說，他會咬緊牙關，堅持賺到最後一塊銅板嗎？
當然，房子是個人的，賣多少錢取決於你。
但堅持最後一塊銅板的代價是交易風險激增
堅持最先進單位在背後，不僅意味著失去優勢機會，還會帶來購買客戶的潛在風險。
我們可以想象，為什麼在對方高高興興地走了的時候，你要賺到最後一塊銅板。
這背後隱藏著每個人無法承受的代價。
任何軌道都有投機者，但普通人是否有足夠的能力對沖風險。
這是我不想讓你面對的事情。
因此，在合適的氛圍下，不賺到最後一塊銅板，面對的似乎是少賺了一點，卻換來了更多優質客戶。
重要的是，不僅要選擇願意支付的人，還要選擇有能力支付的人。
必須支付一些錢
在房地產交易過程中，有些錢是存不下來的。
例如，中介費。
如果您想節省這筆費用，您可能會在其他地方付款。
未來，房地產交易必然會變得更加複雜，這裡涉及的複雜不僅僅是房產本身的複雜性，還有購買力和客群關係的複雜性。
在這個時候，有必要進行足夠專業的干預。
未來，房地產模式必然會越來越接近律師模式或保險模式。
中介機構的存在不僅是為了調解，也是為了降低所有交易中可能存在的風險。
越來越多的業主願意為中介付費，對雙邊經濟模式將達成行業共識。
當然，我認為未來充電模式也可能會有所調整。
也許未來整體支付會更接近律師的支付，給業主兩種選擇，可以按照總價的點數收取，也可以根據服務內容收取標準服務費。
但無論如何，必須支付這筆費用。
因為作為個人幾乎在二手房交易中，沒有辦法繞過中間商的存在。
該行業幾乎所有的去中介化模式都失敗了。
剩下的幾家打著中介公司口號的公司，基本上希望成為另乙個新的中介公司屠龍男孩最終變成了一條邪惡的龍
另外，從另乙個角度來看。
我們在選擇合作夥伴，而對方也在用他們的方式在大資料層面選擇自己的客戶群，或者說韭菜。
與企業對個人的選擇相比，似乎更加冷血
我曾經聽過一位同事對我說，免費總是最貴的因為總會有人免費支付更多費用
因此，必須支付一些錢，而付款本身就是擔保的開始。
所以這都是流動性
沒有企業會虧本消亡。
因為沒有人會做虧本的生意。
但幾乎所有企業都死於現金流。
因為每個人都會忘記營業額，因為他們不會賠錢。
反觀，每乙個已經淪陷在房地產品類的公司，哪怕還在說自己在倒閉前的那一刻沒有資不抵債，正是因為沒有足夠的現金儲備，才讓這個龐大的企業倒閉了。
因此，我們的財產是否具有流動性將成為我們最重要的標準。
流動性的評估體系非常複雜，今天我就簡單談談我的結論。
流動性是否健康取決於兩個數字：1、是否具備五年內銷售能力; 2、是否具備五年內不出售的能力
這句話的前半句是關於房地產的。
該物業是否會在五年週期內被淘汰，是否仍然有足夠的客戶接管？
這句話的後半部分說是個人
您是否有信心在五年週期內在不出售房屋的情況下保持足夠的現金流？
這兩個維度的制衡構成了財產和家庭之間現金流的相互穩定和充裕。
行業的發展總會遇到大運氣，關鍵是你是否有籌碼等待大運氣的到來，是否有實力憋住。
這不是乙個口號，摸摸你的胸膛，問問自己是否有力量
把雞蛋放在乙個籃子裡
這是可以擴充套件資產的人。
就像總有一些前 100 名公司可以在無數的軌道上跨越他們的行業一樣。
但每當人們問我關於我的事情時，我總是告訴自己：我沒有這種能力
我希望我的聽眾也會有同樣的感受。
大多數人沒有辨別資產的能力，所以如果你不相信我，請回答我乙個問題：你能看到商店的價值嗎？
如果你不能系統地思考這個問題，甚至不知道如何回答，那麼你需要認真反思你辨別家庭資產的能力。
雖然住房是行業內最簡單的價值判斷標的。
然而，城市分化、地塊變現能力的差異、產品需求的變化決定了房地產的差異，呈現出巨大的差異。
將資金用於去中心化購買已經過時了。
但另一方面，所有人都對自己的需求有清晰的認識。
換言之，當自住需求未得到完全滿足時，不要輕易購買多處房產。
同時，也要學習抽卡能力
當我們需要過上更好的生活時，如何用更好的房子更好的房子來代替我們手中的房子，不亞於資產的分布式採購。
所以最好先學習這個命題，然後再考慮我們在**中的第二組和第三組。
舊錢比新錢好
這個標準一直都是與時俱進的。
但在這個時代，毫無疑問，老錢更好。
舊錢會經歷週期，新錢充滿泡沫
位置也是如此，對於房產最核心的組成部分，押注舊地段將有更多的能力經歷週期。
目前，不少城市的擴張也開始停止，城市更新將成為下一輪發展模式。
正因為如此，我們看到新區域的擴張存在價值透支，也存在無法實現的情況。
你在老城區看到的就是你用資產換來的託 換城市更新是錦上添花。
更重要的是，客戶選擇也進入了避險階段。
對舊地點的日益偏好將使資產受到關注。
對未來房地產市場的關注度很低許多資產並非無法出售，但根本不被市場看到
相對集中的位置，至少可以保證商品被選入關注的籃子裡。
這一點至關重要。
不要空置不要空置不要空置
是的，重要的事情要說三遍。
如果家庭擁有多組資產，確保允許資產本身產生現金流
否則，這是一筆債務。
當涉及到房地產時，保持租賃是很重要的。
所以第乙個是讓空間始終處於可居住狀態，第二個是始終保持空間處於租用狀態。
與買賣房地產不同，可以提高月租金以換取年度價格上漲。
但是，相應的租戶也必須每年更換一次，這不可避免地會導致大量的空置期和免租期。
這也不利於房屋的租賃經營。
因此，如果您選擇長期穩定的租戶，請學會在租金上妥協。
永續租賃這對股票資產很重要。
房子是一件奇怪的東西，你用得越多越好，長期空置也會帶來資產價值的損失。
所以當我們無法照顧它時，將空間交給像紫茹這樣的第三方組織其實是乙個更好的選擇。