公募REITs作為一種創新資產，在過去兩年中吸引了更多機構投資者的關注。 然而，自 2023 年以來，REITs 的整體二級市場大幅下跌。 自 2024 年以來，中證房地產投資信託基金（**指數**）增加了 388%。
一級市場方面，2023年共將發行11只IPO和擴產，募集資金254只7億元，其中首次發行7次，募集金額204次6億元，擴單4個，募集50個64億元。 與 2022 年發出的 14 個訂單相比，籌集的金額為 437 個5億元，減少4172%。
華金**資產管理市場部執行董事孫輝近日在接受一家券商記者採訪時表示，公募REITs作為一種新資產，正隨著中國經濟發展的脈搏逐漸成長。 公募REITs市場仍需加大政策關懷，盡快吸引增量資金，尤其是長期資金進入市場。 對於未來的公募REITs市場，投資者仍應在關注巨集觀經濟和整體市場流動性的前提下，回歸資產的基本面研究。
公共REITs市場應回歸基本面分析。
從資料來看，2023年全球主要REITs市場的收益率將全部下降，日本、美國、新加坡的REITs**只會...8% 和 89%，主要是由於美國國債收益率上公升。 公募房託信託基金和香港房託信託基金位居倒數第二，錄得25個8% 和 29減少 5%。
與2023年公募REITs的表現相對應，中證REITs指數收於74769分，全年**2909%，中證REITs總回報指數收於85181 分，全年 **2357%。
產業方面，產業園區、倉儲物流、公路和生態環保板塊跌幅居前71% 和 2480%，新能源和保障性住房板塊的降幅相對較低，1048% 和 888%。
與發行價相比，2023年將破發22只REITs，主要集中在工業園區和高速公路板塊。 可以看出，2023年公募REITs在日本、美國和新加坡市場的表現將落後於REITs。
市場資料讓許多投資者望而卻步。 對此，孫暉認為，投資者在關注波動的同時，也應該回歸基本面，分析公募REITs，從而理性看待市場變化。
他表示，作為除現金和債券之外的第四大資產型別，公募REITs的資產屬性在我國有待進一步研究，雖然其內在邏輯與債券、債券有相似之處，但也存在很大差異。
與債券相比，公募REITs沒有到期支付的概念，其現金分配也是根據經營情況決定的，所以當其資本收益穩定且執行穩定時，大家很容易將其視為債券，但當經濟和市場波動時，公募REITs與債券的差異就會被放大。 “孫輝說。
孫輝表示：“與**相比，公募REITs最大的優勢就是對標的資產的支撐非常強，畢竟有資產和現金流支援，而且這些資產和現金流量的**變化也是可追溯的，所以公募REITs被定性為特殊股權資產，我覺得也很合適。 這不僅反映了基礎資產對公募REITs的支援，也反映了經營波動帶來的權益屬性。 ”
孫輝認為，整體來看，網路上已經上市上市的專案，基礎資產質量非常高，都是現金流相對穩定、分紅比例較高的成熟資產。 背離是不同估值假設導致的估值結果差異，而這種背離也是2023年公募REITs市場波動的原因之一。
孫輝認為，REITs**也受到機構評估等因素的干擾。 2023年，部分公募REITs基本面表現不佳，修復進度達不到市場預期。 其中，比較突出的還是高速板塊，從流量和收益來看，部分高速REITs的表現不及預期。 這也是經濟週期的正常波動，但週期的長度跨越短期評估，給機構投資者帶來了一定的壓力。 未來，如何為公募REITs新資產制定評估週期和評估機制，也是市場參與者需要研究的重要問題。
不過，孫暉表示，在很多機構投資者眼中，配置此類產品的成本效益正在逐漸顯現。 公募REITs過去也有很多亮點。 例如，在一級市場，2023年公募REITs歷來會完成首批擴容，擴容方式為定向擴容，首批擴容份額將於12月解除。 其次，兩個新能源REITs專案豐富了公募REITs的產品型別，也為公募REITs帶來了新能源資產的藍海。
此外，消費基礎設施REITs的推出進一步將公募REITs帶入商業地產領域，為許多原本投資於私募股權的資產提供了更多的退出渠道。 這意味著投資者有更多機會參與優質資產的投資，進而尋找高價效比的資產，分享中國經濟未來發展帶來的紅利。
公募REITs作為一種新資產，正隨著中國經濟發展的脈搏逐漸成長。 在成長的過程中，我們既要面對起起落落，也要面對機遇。 “孫輝說。
公共REITs市場也需要更多的政策保護。
目前，二級公募REITs受市場環境影響，流動性較弱，2023年10月、11月以來成交量和成交量一直處於低位，去年12月以來有所回公升，主要由於增量資金不足。 由於擔心公募REITs的二級波動率會持續波動，投資者觀望市場，真正進入市場的人相對較少，對銷售金額的接受度不足將進一步加劇流動性衝擊。
因此，2023年，滬深REITs（**指數將繼續突破其水平，受到資產實際執行預期不佳、評估假設不佳、悲觀情緒蔓延、限制性股票禁令解除、市場流動性不足等因素的擾動。 “流動性衝擊與基本面預期是相輔相成的，預期的減弱加劇了流動性衝擊，進而使投資者對預期更加敏感。” ”
從投資者參與公募REITs市場來看，已從最初的銀行理財、券商自營管理、保險基金三方世界逐漸轉變為券商自營和保險基金並存參與。 孫暉表示，針對近期市場的變化，既有原有股權持有人增持和關注短期資金的分紅產品，也有較多公開發行的REITs納入其FOF**投資範圍，財政部擬正式將公募REITs納入社保**投資範圍等政策，促進長期資金進入。市場。
他表示，各類基金都在從短、中、長期三個維度推動公募REITs二級市場的公升溫，目前推動公募REITs的長期資本投資不是一蹴而就的，目前更多的是從規則層面消除REITs資本投資的障礙。 因此，公募REITs市場仍需加大政策關懷，盡快吸引增量資金，尤其是長期資金進入市場。
孫暉還表示，隨著2024年巨集觀經濟的進一步復甦，公募REITs基本面將得到進一步修復，差距有望逐步彌合。 目前，隨著投資者結構的調整，流動性衝擊也在放緩。
責任人：王雲鵬。
校對：王偉。
數以百萬計的使用者正在觀看最近的！ 國家金融監督管理總局發聲！
吳青出現了！ 龍年"第一天"，證監會重磅表態！
突然看跌，美股暴跌！ 這家農村商業銀行的幾位分行行長被判處重刑，這是怎麼回事？
發生在四川綿陽**。
春晚直播“意外”！ 尼格麥提魔術，薩貝南拆台！ 這是怎麼回事？ 十大著名場景發布違法不良資訊舉報**：0755-83514034 E-mail：bwb@stcncom