首先，我宣告我持有恆大地產**並擁有相關利益。
房地產是乙個產業，乙個產業自然是有產業規律的，這個產業在社會發展中可能消失，在社會發展中也有可能成長，房地產產業的發展過程基本上都與房地產有關，隨著房地產的增長而增長，隨著房地產的萎縮而停滯不前， 比房地產更好的是，隨著城市化速度的峰值，房子少賣乙個，房產是簽訂合同收錢的機器，雖然增長可能會變得越來越困難。
後地產時代，房地產將進入股比皆是的時代，過去幾年的地產併購熱絕對不會是結束，只是熱身而已。
做一項投資，尤其是第一次投資，首先要考慮的是風險，要想獲得充分的回報來承擔風險是什麼，回報是不是遠高於風險？ 還是風險遠高於回報？ 回報和風險的問題需要深思熟慮，否則你就無法進行投資。
沃倫·巴菲特老人說：如果你不準備持有乙個**十年，那麼你就不應該持有十分鐘。
這句話的意思不是讓我們真的持有乙個**十年，而是要我們考慮一下公司能不能生存十年，本質就是考慮風險。
1.財產的風險
這個行業有可能被顛覆嗎？ 這是任何行業的投資者都應該問自己的問題。 隨著業主在廣州祁樂源社群自我管理的成功，這種可能性似乎已經成為現實。 這篇文章基本講述了自治將面臨的困難，社群業主的領導們通過熱愛發電，基本完成了這個艱難曲折的自治過程，所以至少從目前來看，是無法複製的，上市物業公司的管理水平也不會達到業主起義的地步。 雖然我不想承認我們需要被治理，但從我們國家的政治制度來看，我們確實是這樣的，這是我們人民選擇的結果。 也許隨著人們幾代人的更迭和教育水平的不斷提高，這種情況會改變，但這應該還有很長的路要走，至少在未來10年或20年內不會。 即便如此，這個行業也不會被打亂，它只會賺更少的錢。 如今的房地產公司，有超額利潤，而這些利潤來自於缺乏公民素養，缺乏為自己的利益挺身而出的慣性，過得去。
行業利潤有可能下降嗎？ 這是第二個風險。 物業是提供服務的，物業管理合同會按照合同約定收取物業費，雖然物業公司可能會面臨無法收取物業費的情況，但物業費也是受法律保護的，不交物業費將面臨法院訴訟信用的風險， 買得起房子的人不會因為一點點的房產費而成為不誠信的人被執行，要不誠信也是在抵押供應，如果有大規模的房產費只能說經濟已經不好了，至於個別少數的失敗， 這種情況不影響公司的運營。
房地產公司最大的風險是房地產大股東資產挪用的風險。 這是乙個坑。
2.房地產行業的商業模式和投資考慮因素
物業合同一旦簽訂，就變成了一台不需要維護和資金再投資的賺錢機器，只需要在物業併購之初支付一定的轉讓成本，轉讓成本的高低直接決定了商譽，進而影響後續幾年的利潤。 目前，由於上市物業公司的母公司為房地產公司，除前幾年併購產生的在管合同外，大部分在管合同均無轉讓成本。
但是，這些沒有來自房地產公司的轉讓成本的合同資產並沒有反映在資產負債表上，即沒有商譽，而物業公司近年來因房地產問題引發的問題，正是賤取的最佳時機，因為無論危機有多大，公司總是有大量沒有商譽的合同資產， 這些合同資產每年都有穩定的投入現金流。其實我不喜歡物業公司手頭有大量現金，因為通過併購會變成商譽，從投資回報的角度來看，這是相當不划算的。
2021年，碧桂園服務斥資100億元收購富亮國際，物業公司合同面積為127億平方公尺，淨利潤5億，如果碧桂園保持100億到今天，可以整體購買恆大地產，還有錢，而恆大地產合同面積超過8億，淨利潤14億，收購的最佳時機應該是當前的經濟形勢， 但在這種情況下，碧桂園服務因為之前的併購溢價太高，自然是無能為力的（像不像追逐牛市，然後面對熊市極便宜**的情況）。所以，在併購火熱的時候，資產往往溢價太貴，好像併購後買不到，經濟不景氣的時候什麼都做不了，其實和**一樣，牛市來臨時，往往高價買，好像不買就買不了， 而當熊市跌到谷底時，就沒有錢可去**了。
恆大地產，因為母公司破產清算，母公司不再有吸血地產公司的可能，當時也開始關注恆大集團爆倉熱搜的地產股，然後很快就進入了恆大地產。 我不指望也不希望恆大地產能有營收增長，因為那需要真金白銀來改變，我只需要等待下一次併購熱潮發生，然後物業合同的轉讓再次熱衷於資本，**的估值自然會再次上公升，而且如前所述， 在後地產時代，併購熱才剛剛開始。
以上只是我的投資思路，不構成任何投資建議。
*存在風險，因此在進入市場時需要謹慎。