租一間辦公室，給一部iPhone？
在北京國貿中心工作的徐青最近感覺，來賣寫字樓租金的人明顯多了，減租幅度還真不小。 許多寫字樓的月租金下降了2000元或3000元，一度下降了近20%。 但最吸引她的是傳單上的一句話，“如果合同成功，你會得到一部iPhone”。
她忍不住感嘆，為了讓客戶簽合同，房東這麼辛苦？
寫字樓開工的背後，是空置率的上公升。 資料顯示，北京、上海、廣州、深圳三地甲級寫字樓空置率近三年攀公升至新高。 徐青還注意到，她辦公樓裡很多公司都搬走了，電梯在高峰時段也沒有那麼擁擠。
在北京建外SOHO的某個區域，工作日下午5點30分左右開燈。 受訪者提供的數字。
為什麼寫字樓租金會下降？ 寫字樓出租不是好生意嗎？
租金減免來勢洶洶
寫字樓租金減半定製裝修，企業降本增效換房的時候了！ ”
近日，網上一則關於北京金融街減租的傳單，“租金減半”的字樣刺激了眼球。 例如，在未完成中心的情況下，價格從每平方公尺24美元降至11美元**（有效租金），這可以稱為甩賣價格。
受訪者提供的數字。
《中國新聞周刊》聯絡了網路傳單的發布者，相關中介經理表示：“確實是最低的**，但不能低。 也是臨近農曆新年的低價，要想找房，就要盡快辦。”
要知道，素有中國理財“大腦”之稱的北京金融街，曾是北京市第乙個大型定向開發的金融業功能區，該區域甲級寫字樓的租金和入住率是北京最高的。
作為資深寫字樓位置經紀人，宋康（化名）對市場的冷熱變化有著深刻的感受，他在北京金融街工作了五年多，“2018年剛來金融街做房產經紀人的時候，空置率是3%-5%，可以說是難找。 ”
比起如今寫字樓市場的降價，宋康覺得有兩層天，“雖然傳單上說的是有效租金，但幾乎可以說是我入職以來寫字樓租金最便宜的時期之一。 ”
不僅在北京，在一線城市，寫字樓租金下降也是不爭的事實。 據高力國際資料顯示，2023年第四季度，上海、北京、深圳、廣州等一線城市甲級寫字樓租金均出現不同程度的下降。
其中，北京市甲級寫字樓減少3棟2%，上海甲級寫字樓租金環比下降2%5%，廣州甲級寫字樓租金環比下降2%，深圳甲級寫字樓租金環比下降5%。
據中國指數研究院資料顯示，2023年第四季度全國15個重點城市主要商圈寫字樓平均租金為470元平公尺天，與**0相比34%，跌幅也較2022年擴大，跌至近5年新低。
該圖指的是研究所。
上海房地產經紀人陳石（化名）告訴《中國新聞周刊》，去年4月，他協助一位客戶出售42元平公尺/天交易**簽約上海陸家嘴世界廣場小寫字樓。 當我在12月再次詢問價格時，大樓裡幾個類似單位的業主說3每天每平方公尺35元，甚至更低一點。
深圳商業地產經紀人林毅（化名）也對《中國新聞周刊》表示，雖然寫字樓租賃市場沒有淡季，但部分業主會因為春節前而相對焦慮，因此優惠條件會比較寬，導致租金出現“內卷”現象。
在林毅看來，比起產權單一的大業主，願意給予更大減租幅度的更多的是小業主。 空置意味著沒有收入，物業費、管理費都不是一筆小數目，如果有貸款買房，那麼壓力就更大了。 另一方面，不需要像大房東那樣向同型別的租戶解釋**，很多價格都可以協商。 畢竟，把租金**給租戶總比空置要好。 ”
供需平衡
為什麼一向高大的寫字樓租金降了這麼多？
*它總是由供求關係決定的，“許多受訪者向《中國新聞周刊》強調。
宋康對此深有體會，近年來，北京的寫字樓越來越動盪，後起之秀如雨後春筍般如雨後春筍般湧現，“無論是麗澤SOHO、亞奧板塊，還是通州運河CBD，都吸引了不少企業入駐。 ”
近年來，他目睹了不少企業從核心區域向非核心區域遷移，“有的因為自有寫字樓而遷出，有的是為了改善發展環境，但更多的是為了降低成本、提高效率。 ”
新的**為市場注入了新的活力，給客戶帶來了更多的選擇，更高的專案質量和更低的價格對客戶更具吸引力，“高力國際深圳研究部負責人康亞娟告訴《中國新聞周刊》。
這讓宋康想起了曾經，他因為“整合需求”，一家大型機構從金融街搬到了北京麗澤，這給他留下了深刻的印象。 相比之下，Lize SOHO更大，技術含量更高; 但是，金融街的可選位置沒有可以滿足高階需求的可用區域。
不僅是北京，一線城市的新寫字樓也繼續處於高位。 根據高力國際向《中國新聞周刊》提供的資料，2023年，北京、上海、廣州、深圳的甲級寫字樓年新**量分別為64萬平方公尺、111萬平方公尺、40萬平方公尺和82平方公尺70,000平方公尺。
一方面，一端是加速出貨量，而需求端則在緩慢提振。
安邦研究員夏日指出，企業預期和擴張意向、租賃策略和龍頭廠商的退租是影響整個需求側的核心因素。
康亞娟進一步表示，對於當今企業來說，通過更換辦公室來降本增效已成為租賃決策的首要目的，搬遷是主流交易型別。 搬遷通常是為了降低租賃成本，同時提高辦公質量和擴大空間。
乙個典型的現象是，隨著網際網絡巨頭降本增效，曾經熱門地區的寫字樓租金受到了很大的影響。
以北京為例，從2022年到2023年，位元組跳動、Microsoft、愛奇藝都不同程度地交出了位於北京中關村的寫字樓，僅位元組跳動就交出了超過10萬平方公尺的面積，美團也提前交出了望京地區的3萬平方公尺。
與此一致，戴德梁行資料顯示，截至2023年第四季度末，北京甲級寫字樓租金跌幅最大的是中關村和望京九仙橋商圈，租金同比分別為**83% 和 77%。
在供需變化下，一線城市甲級寫字樓空置率也持續上公升。
據高力國際資料顯示，截至2023年第四季度，北京甲級寫字樓年終空置率達到19套8%，上海甲級寫字樓空置率攀公升至201%，廣州甲級寫字樓空置率為162%，深圳甲級寫字樓空置率高達262%，在過去三年中均攀公升至較高水平。
誰從“捲起”中受益？
房租在降，空置率在上公升，面對越來越艱難的生活環境，寫字樓房東不能坐以待斃，開始“練內功”。
在宋康看來，對於大型寫字樓來說，難點不在於降低租金，而在於降低租金更“體面”。 這個時候，大中型企業會談一些“股權置換”。
例如，命名權。 宋康表示，一般情況下，一棟樓的冠名權不會輕易給，但2023年，某公司只租了朝陽區一棟樓的四層，並談到了乙個外牆標誌的命名，“這種情況以前非常罕見。 ”
還有一些額外的設施，例如想要建立自己的員工食堂的大公司。 這樣的定製需求在裝修規劃上需要付出很多努力。 但為了吸引合適的客戶，現在已經變成了“萬事俱備”;不少業主還會讓出停車位權益，支援健身房生態搭配的定製。
未知價格的權益為“**減租”，以“買送”的形式提公升寫字樓的價效比和租賃體驗。
當然，對於小業主來說，減租的方式就更瘋狂了。
硬體方面，免費定製裝修，注重“零成本”裝修職場空間，注重省心省錢; 還有變相的“房租補貼”，1月份可以達到房租的30%-60%; 如果怕在辦公室搬家麻煩，也可以免費贈送搬家，做一站式服務。
受訪者提供的數字。
年末年初，免租期也成為房東吸引租客的“殺手鐧”。 林毅開玩笑說，很多業主之前並不知道免租期的含義，需要解釋一下“就是裝修配置期不收租金”。 目前的免租期可以說是1個月左右，合同期甚至可以達到3-6個月。
簽訂送手機合同的營銷噱頭，讓租售資訊出圈。 傳單清晰明了：活動期間，“交易滿300送iPhone和華為手機一部”，也可以兌現。
受訪者提供的數字。
在各種花式減租之下，宋康感嘆寫字樓市場真的從賣方市場走向買方市場，一些乙級寫字樓租戶搬遷公升級為甲級寫字樓，金融街也迎來了不少新面孔。
交易量也開始活躍。 石晨表示，從上海寫字樓市場來看，他最近三個月的交易量佔了過去一年交易量的近一半。 ”
以北京為例，高力國際資料顯示，2023年北京寫字樓市場新增需求持續回暖，第四季度北京寫字樓市場所有資產類別淨吸納量恢復正值。
話雖如此，事實上，與其他一線城市相比，北京的韌性仍然非常強，“宋康補充道，並補充說，作為北京”最貴“的城市之一，一些金融街的低價並不是乙個非常普遍的現象。 區域之間也存在冷熱差異，尤其是藍樓等老甲級寫字樓的租金，雖然有所降，但也很強。
在寫字樓租金下降趨勢的另一邊，其實有些人已經開始“**”。
以北京為例，戴德梁行的資料顯示，北京全年共錄得大額交易576億元人民幣，同比增長89%1%；2023年，自住買家成交額佔總成交額的49%，其中寫字樓物業佔9%。
參考：2023年中國寫字樓租金指數研究報告，2024年1月24日，中國指數研究院。
作者：俞勝梅 編輯：袁宇。