案情簡介
2002年3月1日，華家公司與梅州市供電局簽訂了《商品房買賣合同》，約定涉案物業及雙方在合同簽訂後30日內辦理登記手續。
2003年9月1日，梅州市供電局與A公司簽訂房屋裝修工程合同，A公司對涉案物業進行室內裝修施工。 梅州供電局支付材料等費用，A公司開具發票。
2004年5月20日至2017年12月31日期間，梅州市供電局與B公司每年簽訂房屋租賃協議，將包括涉案物業在內的物業出租給B公司，B公司向梅州市供電局支付租賃費。
2018年3月26日，法院指定破產管理人，同日法院裁定受理債權人對華家公司的破產清算申請。
2018年6月1日，梅州市供電局向破產管理人提交宣告不成文，6月4日，法院作出裁定，確認法院扣押涉案財產符合法律規定。 梅州供電局對此不滿意，遂提起訴訟。
法庭觀點
本案存在兩點爭議：一是涉案房屋是否屬於破產財產，二是梅州供電局關於撤銷涉案房屋抵押權和財產轉讓手續的主張能否得到支援。
關於爭議的第乙個問題，法院認為......債務人財產和破產財產的認定，適用《企業破產法》和《企業破產法》司法解釋（二）的規定。 此外，根據《物權法》關於不動產變更的規定，涉案房屋目前登記在華佳公司名下，依法屬於華佳公司。 因此，涉案房屋屬於華佳公司的破產財產。
關於第二點爭議點，梅州供電局主張，其對涉案房屋享有優先權，理由是貸款抵銷了涉案房屋的購房價格，履行了還款義務，占用房屋多年; 未登記所有權轉讓並無過錯，主張的實質是以物權期待權為基礎繼續履行合同，應參照《關於執行異議和復議的規定》第二十八條的規定進行審查認定。根據查明的案件事實，1.梅州供電局未履行《商品房買賣合同》的付款義務;2、梅州供電局未辦理涉案房屋產權轉讓手續，明顯有過錯。 基於這兩個原因，梅州供電局不享有優先於其他普通債權人權利的權利。 法院難以支援其撤銷抵押權和轉讓涉案房屋產權的申請。
法律評論
第乙個爭論點是，梅州供電局主張的法律依據是2002年第23號法律解釋（該解釋仍然有效）第71條（以下財產不是破產財產：......5）在特定貨物的買賣中，特定財產的占有尚未轉讓，但交易對手已全額支付對價,......法院駁回的原因有二：一是新舊法對不屬於“債務人破產財產”的規定不同，《破產法司法解釋》（法世2013年第22號，即《破產法》司法解釋二）第71條第（5）款的規定被刪除; 二、2013年第22號文第48條明確規定，新舊規定發生衝突的，以2013年第22號文為準。 這是司法實踐的觀點，在新舊司法解釋中仍然有效，但規定不盡相同。 也是對疏忽履行司法程式義務的“懲罰”（當然，本案沒有及時做出改變，也不排除債債人之間的商業考慮），這也是爭議的第二個焦點沒有得到支援的原因之一，包括本案的情況， 即使已經辦理了提前通知登記手續，沒有正當合理的理由，也無法得到支援，當然，本案爭議的第二焦點沒有得到支援的另乙個原因是梅州供電局無法證明其已經履行了付款義務。這方面的爭議通常容易以物債的形式產生。
相關法律規定
法律解釋 2002 年第 23 號
第七十一條 下列財產不屬於破產財產：
（一）債務人基於倉儲、保管、加工承包、委託交易、寄售、借款、存管、租賃等法律關係占有、使用他人財產的行為;（二）擔保物、留置權或者質押物，但權利人放棄優先償付權或者優先償付有擔保債權人剩餘部分權利的除外; （三）擔保物損失後產生的保險金、賠償、補償等代位求償權; （四）依照法律規定享有優先權的財產，但權利人放棄優先償付權或者優先償付特定義務權利剩餘部分的除外; 5）在特定貨物的買賣中，特定財產的占有尚未轉讓，但交易對手已全額支付對價,......（六）尚未辦理產權證或者產權轉讓手續但已交付給買受人的財產; （7）債務人尚未在保留所有權出售中獲得所有權的財產; （八）所有權屬於國家，不得轉讓的財產; （九）破產企業工會所有的財產。
法律解釋 2013 年第 22 號（2020 年修訂）。
第二條 下列財產不予認定為債務人的財產：
（一）債務人基於倉儲、保管、承包、寄售、借款、交存、租賃等合同或者其他法律關係占有、使用他人財產的;（二）債務人尚未取得保留所有權出售所有權的財產; （三）所有權屬於國家專屬且不得轉讓的財產; （四）法律、行政法規規定不屬於債務人的其他財產。
第四十八條 本規定施行前本院發布的企業破產司法解釋與本規定相牴觸的，自本規定施行之日起不再適用。
案情：（2022）嶽01民中第13138號。