傳統上，對住房的需求可以分為剛性需求、改善和投資。 如果要分析不同購房行為對購房者和樓市的影響，這樣的區分難免過於籠統。
因此，可以進一步細分為第一類剛需與剛性提公升、彈性剛需與彈性提公升、專業投入與後續投入。
以上6類人群，幾乎囊括了所有購房行為。 讓我們一一分解。
第一套剛需剛性提公升
第一組剛性需求和剛性變化需求可以定義為純剛性需求。 也就是說，買房是單一的選擇，也是強制性的選擇。
第一套剛性需求，迫切需要解決基本住房問題。 為了結婚，為了避免租房的麻煩，為了擁有自己的家。
買房有一定的必要性和緊迫性，這是第一套剛性需求的基本特徵。
而剛性的提高簡單概括亟需改善生活條件
比如原有的住房太小，隨著家庭人口的增加，房間無法居住，或者通勤距離需要縮短，居住環境需要改善，這些都屬於剛性改善的範疇。
以上兩類人，因為有急需買房，受市場環境影響不大。 無論是牛市還是熊市，您都會在該買入時採取行動。
這也是為什麼，即使2023年如此慘淡，中國房地產依然有11萬億元的交易規模，很多城市的二手房成交量仍能維持平均每月1萬套左右。
剛需是這一時期的絕對主力軍。
而當下選擇買房的人，也是幸運的。
首先，有乙個極其寬鬆的購房環境。 限購即將成為過去，除了北京、上海等部分核心區域外，其他城市基本消除購房壁壘。
此外，它不僅趕上了房價的深度下跌，還遇到了利率的不斷下調，首付和稅收政策的不斷優化。
同時，順便說一句，我體驗到了客戶就是上帝的感覺，並成為了強大的甲方。
銷售部的一串笑臉，中介朋友全方位貼心服務，房東積極配合，高貴的銀行業也一路給貸款開了綠燈。
而這一切，現在大部分只需要買房的購房者都不為所動，看來這是購房消費的正常狀態。
那是因為他們大多是首次購房者，從未經歷過茶費時代，沒見過業主後悔跳價，不知道曾經有過靠搶搶靠關係買房的時代。
當然，現在只需要買房的購房者是忐忑不安和糾結的。
買吧，總擔心時不時買貴，會不會降價？ 我糾結買什麼**，該如何選擇？ 如果你不買，你就迫切需要解決住房問題。 這真的是一種幸福的煩惱。
每年都有正當的需要，但現在的正當需要確實是歷史的寵兒，是時代的幸運兒。
需求來得不早，來得不晚，恰好在史上最寬鬆友好的購房環境中跌幅最大。
迫切的住房需求使他們對房地產市場的現在和未來沒有太多的恐懼。 不經意間，它是“在沒人關心的地方買的”。
它不僅省錢，而且還增加了一些將來不會丟失的晶元，以便更換或出售。
現在只需要買房的購房者，似乎對幾年前第一批購房者有一些影子。 只不過，站在歷史的關頭，有些人並不知道。
毫無疑問，總會有一群人錯失賣出的好機會，也總會有一群人錯失良機。
讓我們看看彈性和彈性的改善。 這統稱為彈性需求。
對他們來說，買房並不是乙個緊迫的問題。 你可以買，也可以不買，但你可以現在或以後買。
比如剛畢業的年輕人，雖然想買房，但因為工作不穩定，資金不足，又不急於成家，自然是一種靈活的需求。
另一方面，當房子基本上足以居住時，彈性改進很常見，但他們只是想選擇機會改變更大的更新，或者有乙個更好的學區。 但是，如果他們不擔心價格上漲，他們就不會急於開始。
彈性需求的特點是樓市不漲，不會輕易入市，只有市場火爆，價格已經開始上漲，彈性需求迅速轉化為剛需。
他們迫不及待地想加入購房者的大軍，主要原因是他們害怕以後上不了車。
嚴格來說，彈性需求不屬於投資者。
因為他們只有一兩套房子，負債率和槓桿率都不太高，而且現金流相對穩定，而且房子本身是自住的，所以他們有意願和能力長期持有，可以利用時間對沖樓市的週期性起伏。
彈性需求基數巨大，是樓市的強大驅動力。
單靠剛性需求，很難在樓市掀起多大的漣漪。 剛性需求更像是乙個基礎建設者，是樓市穩定的基礎板塊。 在特定時期，在經濟、金融、貨幣、政策等因素的推動下，短期內將有大量彈性剛需迅速湧入樓市，大幅增加市場熱度，推高資產**。
彈性需求的進入和觀望對樓市走勢影響深遠。
本輪紓困的核心任務是刺激需求，修復和提高預期，引導柔性需求積極進入市場。
彈性需求進入市場後，市場火熱，下一步就是投資需求的大規模登場。
要區分專業投資需求和後續投資需求（隨眾投）。
樓市不是**，專業投資者很少，樓市的投資和投機屬性更多地體現在後者，真正的韭菜經常出現在這裡。
專業投資者稀缺，所以依靠他們拉動市場，炒房價是不現實的。 它也不太可能依靠拋售來拉低房價。 雖然他們不是**的發起者，但他們是**的催化劑。 而隨波逐流的韭菜投資者才是真正的燃料代理人。
不可否認，專業投資者也會落後，也有虧損的可能和爆倉的風險，但與大量隨波逐流的投資者相比，他們的獲利可能性要高得多，虧損爆倉的風險要小得多。
畢竟，這是乙個不對稱的遊戲。
首先，在時機方面，專業投資者要麼早買，要麼精打細算。
他們把買房當成一種長久行為，有充分的市場調研和有序的銷售計畫，會在開市前提前埋伏，不指望在不可知的最低點買房。
有時候遇到優質的竹筍，可以提前購買，有時候會在市場剛開始的時候果斷下手，因為他們已經提前踩了大量的盤子，只需要在大漲之前從購物車中挑選即可。
隨波逐流的投資者，不像長期沉浸於樓市的專業投資者。 但事後想想，看到樓市火了，有一定的漲幅，就趕緊追高**。 一是錯過了一段收穫期，二來買到優質標的不容易，拿不到就掉坑，在郊區買，買硬房。
其次，在持倉能力方面，理性、專業的投資者通常不會過度增持槓桿，而是保留足夠的安全墊來築起護城河。 即對風險充滿敬畏，能夠通過豐富的融資手段以時間換空間，度過樓市週期。
另一方面，後者在市場低迷時容易過度樂觀，在市場低迷時陷入過渡性恐慌。 容易盲目過度槓桿化，以為近期隨時可以擺脫，在熊市中容易失去集中度，失去理性，缺乏現金流支撐，最後毫不猶豫地大刀闊斧地拋售，成為所謂的韭菜。
至此，誰是推高樓市、加劇熊市的主力，不言而喻。 上漲時買，下跌時驚慌失措，踐踏賣出，大多數時候都是同一群人。
結語。 剛性需求是樓市的基本板塊，彈性需求是樓市平衡的關鍵權重，投資需求是樓市的主力。 剛性需求和靈活需求的人，可以用時間換空間，用合理的槓桿度過週期，理性和專業的投資者比隨波逐流的狂熱投資者更容易走出週期。
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