房地產有多少個皮卡？ -元瑞投資思考文章-知乎.
我最近讀了哈里·登特（Harry Dent）的《人口懸崖》（The Population Cliff）一書，他在書中研究了人口結構的變化，發現美國嬰兒潮之後的第46年是經濟的高峰期。 主要依據是嬰兒潮帶來了人口紅利，這支人口大軍帶來了巨大的需求，席捲了不同年齡段的不同產品，在41歲達到房地產需求高峰，在46歲達到消費高峰。
例如，在美國，當你20歲左右開始工作，26歲結婚時，公寓的出租量正處於高峰期; 28-30歲迎來了第乙個孩子，所以往往在31歲左右第一次;37-41歲，孩子十幾歲就進入青春期，需要更多的獨立空間，所以他們往往在這個時候買下人生中最大的房產; 之後，他們將繼續裝飾自己的家，家居用品的支出將增加，在46歲左右達到頂峰。 在那之後，支出會減少一段時間，在51歲左右達到兒童大學支出的高峰，隨後儲蓄增加，對醫療、度假、養老院和療養院的需求增加。 老齡化的嬰兒潮一代，對住房的需求，從380平公尺的豪宅搬到了230平公尺的聯排別墅，然後住進了不到30平公尺的養老院，最後睡在了只有18平方公尺的墓地。 房地產也受到這一週期的影響。 當嬰兒潮一代年紀大了，房子不斷被賣掉，沒有足夠的年輕人接手，死人多於買房，房價也會迎來斷崖式下跌。 這時，對房地產“永恆”的信念也將崩潰。
資料**：人口懸崖
統計**：人口懸崖 巧合的是，美國股市在2008年崩盤，比1961年的出生高峰晚了整整46年。 美國股市的崩盤是由於房地產的次貸危機，也是在2008年，但為什麼次貸危機沒有發生在2002年，也就是1961年出生高峰41年後？ 下圖中的虛線是美國房價指數，當房價暴跌時，41歲人口的房價指數早早達到頂峰。
我認為這與美國的移民人口以及當時對窮人買房（較低的首付）的大力支援有關，以至於房地產高峰延長了幾年。 從2000年到2010年，美國移民人數迅速增長，促進了對房地產的需求增加。 到22年，14%的人口移民到美國。
日本的房地產泡沫在1991年達到頂峰，距離日本上一次在1949年達到生育高峰整整42年。
資料**：人口懸崖 “再看看中國，殼牌研究院發布報告稱，中國一線城市21歲購房者平均年齡為36歲9年，比新一線城市高2年7年，比二線城市高2年1歲。 該國購房的平均年齡為33歲。 如果我們將中國的出生總數往後推33年，得到當年的33歲人口，我們得到下圖。 第二波嬰兒潮的高峰期是在1987年，33年的浪潮是在2020年！！
自1960年以來，中國出現了兩波嬰兒潮，第一波是1962-1972年（平均每年2715萬），第二波是1985-1990年（平均每年2418萬），第二波的峰值和持續時間遠小於第一波; 從1973-1980年、1991-2003年、2018年至今，先後出現了三次新生兒斷崖，每一次都創下了新低。 最近的懸崖在短短六年內從1700萬下降到900萬。 而900萬只是1963年出生人數的30%。
目前，第一波嬰兒潮一代是52-62歲，第二波嬰兒潮一代是34-39歲。 也就是說，第一波嬰兒潮人口已經過了需求改善期，年齡最大的是62歲，按照平均預期壽命78歲，再過16年，第一波嬰兒潮就要過去了，就迎來了賣房潮，時間是2040年。 第二波嬰兒潮中年齡最大的是39歲，我們即將改善住房需求，我們的政策也非常精準，比如廣州，最近取消了120多平方公尺的限購限額，但這部分需求可能在15-19年的房價飆公升中提前透支了。 再過六年，即2030年，最年輕的第二波嬰兒潮一代也將跨過40歲，接過最後一接力棒。 之後，我們將面臨人口懸崖，壯年人口將從2030年的2400萬左右下降到33年的900萬。
那麼，面對不斷萎縮的新人口，誰來接管第一波嬰兒潮潮過後出售的房屋呢？ 拋售的次數遠遠大於接受的次數。 未來，中國三、四、五線的房屋很可能像日本的農村地區一樣，空置房屋數量眾多。 短期來看，一二線房可能會有一些***，但從長期來看，供大於求，會抑制房價的***。 在人口嚴重老齡化的上海尤其如此。
15-21歲是我國商品房交易的高峰期，對應第一波嬰兒潮43-59歲。 估計在那之後很難看到這個營業額。
中國商品房銷售 哈里·登特（Harry Dent）在書中也給出了每個國家消費高峰的時間，如下圖所示
中國消費支出的高峰期是2015年至2025年。 美國的支出在2003-2007年達到頂峰，隨後是2008年的次貸危機，但隨後房價創下新高。 日本的支出在1980-1996年達到頂峰，1990年後房地產崩盤，除了東京等少數幾個大城市外，房地產沒有大的改善。 這背後有很多原因，但從人口統計學的角度來看，日本的情況是乙個警鐘，如下圖所示，日本和美國的人口資料。 美國新增人口（代為0-4歲）最高，美國移民人數眾多，是房地產的新需求，整體上沒有懸崖式的情況。 然而，1949年之後，日本直接從懸崖上跌落**，在70年左右出現了一波**小峰，可以算是右肩，但右肩的持續時間和高度遠不如左肩，1972年後斷崖式下降。 80年代，我國的右肩**比左肩好，但持續時間不夠長，1987年後就斷崖式下跌。 如果僅從人口趨勢來看，日本與日本更相似。
更可怕的是，我國的生育人數預計會繼續萎縮，因為25-30歲育齡婦女人數從16歲開始就斷崖式下降**。
為什麼會這樣？ 首先是總人口的下降，但還有乙個非常重要的原因，在計畫生育期間，特別是在1983年到1993年的嚴格執行期間，農村戶籍中第乙個孩子是男孩，男孩不能生二胎，但第乙個孩子如果是女孩，可以生二胎。 因此，當時男嬰比女嬰多20%左右。
因此，從人口統計學的角度來看，這是非常嚴峻的。 當然，影響房地產的因素不僅是人口，還有城鎮化率、居民收入（經濟增長）、貨幣交割、利率水平等，這很難在這裡寫一篇文章說清楚。