2023年已經過去，從國家公布的經濟資料來看，整體經濟呈現出明顯的公升溫態勢; 不過，從園區粗放式經濟發展來看，天氣寒冷，近年來有很多公園停滯不前。 由於國內外經濟形勢的變化，產業集聚和創新集群的馬修效應越來越明顯，大多數園區發展的不確定性越來越大，這對於園區面臨的新環境更加模糊不清。 在春節臨近的發展間隔期，需要從政策環境、產業環境、市場環境等維度梳理園區發展面臨的新環境，及時構建園區發展新邏輯。
一、產業園區面臨的政策環境
1、國家政策：鼓勵園區向四化轉型發展，實現高質量發展
近年來，國家陸續出台促進產業園區高質量發展的政策，在加快構建新發展格局的巨集觀背景下，產業園區發展呈現出“產業結構高階化、能源供應低碳化、土地集約化、園區數位化、智慧型化管理”等新特徵。 高階產業結構是以高階製造為重點，向產業鏈高階延伸，推動產業結構轉型公升級; 低碳能源供應是指大力推進園區低碳生產和低碳管理，加強園區低碳基礎設施建設; 土地利用集約化是指對低效土地進行有效利用，增加存量，促進產業樓上，實現園區空間的多維度擴張和集約化利用; 園區管理的數智化是引導園區加快數位化基礎設施建設，利用數字技術與園區管理和運營服務相結合，提公升園區運營效率，帶動園區管理創新。
2、國家要求：加強對開發區的評估和評價，並迫使園區優化公升級
一方面，產業園區考核體系涵蓋考核指標範圍廣，乙個經濟開發區考核涵蓋5個主要方面30個二級指標，高新區考核46個二級指標，對開發區來說是乙個不小的壓力。 另一方面，產業園區降級加大，2021年出台的國家級經濟開發區綜合發展水平考核評價方法，將統一排名改為東部、中部、西部地區分類排名，增加了東部、中部開發區的退出壓力。 並且還增加了提款的頻率。評估位置固化問題。
二、工業園區面臨的產業環境
一、國際形勢：世界經濟陷入低迷，全球產業鏈加速重建
在復甦方面，世界經濟呈現三大分化。 首先是地區分化，美國和歐洲兩個最大經濟體之間的差距正在擴大，欠發達國家和低收入國家的經濟處於下降軌道。 二是產業分化，新能源、高階製造、數字經濟快速復甦，傳統產業和一般製造業復甦緩慢; 三是階級分化，很多國家開啟閘門放水推高資產**，貧富差距持續拉大。 作為全球製造業工廠，中國面對越南、印度等新興經濟體低端製造業擠壓和發達國家高階製造業回歸的雙重壓力，日本大規模製造業已出現復甦跡象。 未來幾年，全球產業鏈將加速重組，園區產業鏈穩定將面臨新的挑戰。
2、國內形勢：在國際國內雙迴圈階段，國內大迴圈成為主要支撐點
從國內來看，主要面向國際國內雙迴圈格局，國內大迴圈將成為主要支撐點。 整體來看，國內週期應從科技內迴圈、傳統經濟內迴圈、消費內迴圈三個維度進行完善，涉及硬技術、新基建、進口替代、出口內需、海外消費回流、本土品牌崛起等關鍵詞。 自貿區帶頭的外商投資負面清單不斷下調，高階製造業和服務業外商投資限制逐步解除，產業園區更加注重國際合作、營商環境國際化、技術和資料市場化改革。
3、產業趨勢：創新已成為未來經濟發展的大趨勢，新興產業培育突出
目前，我國產業大多處於全球價值鏈的中低端，在新一代科技和產業轉型的背景下，我國亟需突破原有的發展模式。 在打造創新領導力方面，要著力搶占技術制高點，加強關鍵核心技術攻關，著力打破晶元供應中斷、技術封鎖、一流限制的局面，增強產業鏈發展韌性; 在提公升產業耐久性方面，展望戰略性新興產業和未來產業布局，加快構建現代產業體系，其中亮點是推動戰略性新興產業融合，打造新一代資訊科技、人工智慧、生物技術、 新能源、新材料、高階裝備、綠色環保等一批新的增長引擎。
三、產業園面臨的市場環境
1、一級市場：工業用地供大於求，整體用地穩定
一級市場方面，全國300個城市工業用地規劃和交易面積整體增長，2022年工業用地推廣力度繼續第一，工業用地推出和成交量增加，供大於求。 從工業用地成交來看，近年來工業用地成交一直保持在270-290元平方公尺的範圍內，從平均溢價率來看，2022年工業用地平均溢價率為183%，略有下降018個百分點，說明工業用地市場整體穩定，**不明顯**。 總體而言，工業用地數量超過需求，並且保持穩定。
2、存量市場：土地投入產出效率低，潛力挖掘空間大
在股票市場中，從土地開發容積率來看，國家級開發區工業用地綜合容積率近6%低於06、土地開發綜合容積率低，土地利用強度有待提高。 從投入產出來看，近年來開發區投資密集度增加，綜合稅收收入下降，說明開發區單位效率下降。 從閒置土地來看，已批准但未提供土地的國家級開發區579個1570,000公頃，佔311%；閒置土地 0060,000公頃，佔土地的0%14%。總體看，存量用地開發強度不足，投入產出效率低，潛力大。
3、園區發展：進入經營為王的時代，普遍面臨空置和投資壓力
近年來，二級園區和工業地產已成為大型開發區的重要開發模式。 面對產業投資低迷和房地產開發低迷，產業園區發展也受到了較大衝擊，長三角和珠三角的單項專案還是比較不錯的，其他地區園區的銷售速度明顯沒有預期的那麼快， 而中西部地區單項專案年度撤資更低，產業園區普遍面臨空置、投資和資金壓力。從發展趨勢來看，產業園區已進入經營為王時代，行業利潤率不斷下滑，產業地產開發意願下降，越來越多的園區經營者從重資產向輕資產轉型，本土一流平台企業成為園區發展的主力軍。
四是產業園區發展邏輯發生了變化
我們分析了產業園區發展的新環境，從中可以看出產業園區發展面臨的巨大挑戰，改變思維方式絕對是不可能的。 結合東灘智庫的諮詢經驗，我國很大一部分開發區需要轉變發展邏輯，重塑自身發展戰略。
一是轉變產業邏輯，結合區域經濟和園區實際情況，重新審視園區產業體系，制定新的產業發展路徑，如從以往的低成本產業轉移，滿足成熟產品產能擴張需求，滿足高新技術產品和高附加值企業快速創新擴張的需求。
二是要改變空間邏輯，過去新土地主要靠擴大面積的邏輯，現在要靠盤活低效土地存量的邏輯，這是國家的政策要求。 隨著開發區向綜合性城區演進，要考慮整體推進開發區城市更新，推進產業融合發展和特色產業園區建設。
三是改變商家邏輯，結合產業鏈分化重組、產業轉移下沉等投資新趨勢，改變產業投資模式，設計新的投資渠道。
四是投資邏輯應轉變，在市場化投資障礙的情況下，不要“一勞永逸”，或利用設立投資、發行REITs等方式降低企業投資風險，盡可能吸引社會資本參與開發區各方面的開發運營， 這也是政策的指導方向。
五是要改變成本邏輯，從單純追求一次性提供低要素成本，到打造綜合成本低的開發區，特別是在專案全生命週期內的折舊期內固定投資，綜合成本最低，才能真正具有開發競爭力。
六是轉變經營邏輯，開發區要轉變“徵地、基建、賣地”的發展思路，以平台經濟的思維服務落戶開發區企業，通過良好的運營服務，實現與落戶企業的合作共贏和可持續發展。