龍年伊始，金融界給樓市發了個大紅包。 2月20日，央行宣布下調5年期LPR25個基點，按照廣州現行政策，降息後，廣州首套房貸利率可降至385%。據中國中鐵廣佛地區統計，2024年1月，廣州市一二手住宅單位均成交價分別為413萬元和271萬元，按30%首付計算，貸款額分別約為289萬元和190萬元， 而買家的最高利息可以是每月418元到275元左右。
此前，1月27日，廣州優化樓市限購政策，在限購區範圍內，建築面積超過120平公尺（不含120平公尺）的購房不納入限購範圍，同時支援“租一買一”和“買一賣一”。 這意味著，即使意向購房者已經在其名下有一套限購限制**，在按規定獲得名下房產的房屋租賃登記備案證書後，或獲得**資訊碼並在廣州市股票房交易系統中掛牌其名下的住房計畫後，仍可享受首套房貸款的優惠利率。
多重利好“紅包”疊加，開發者也紛紛下功夫積極出貨。 龍年春節過後，廣州樓市很多在售專案都以限時優惠、定價、**優惠等多種優惠方式吸引客戶。
事實上，廣州的樓市充足，陽光家資料顯示，截至2月21日，廣州市可售商品房總量近115萬平方公尺，消化期在20個月左右。 2024年，廣州熱門地產區將陸續新增多個專案**，既有直接享受政策紅利的120多平方公尺改善專案，也有值得關注的專案。 熱門地塊改造專案備受關注，如荔灣廣川地塊二期、三期專案、海珠上衝果樹園北側專案、天河世界大觀地塊專案等，同時黃浦區、番禺二區也有不少大型老舊改造專案有望入市， 包括越秀地產運營的番禺立人洞舊改造專案和央企中交四港局承建的黃埔珠江村舊改造專案。
在市場增加和政策擴大需求的合力作用下，龍年伊始是買房的好時機。 （范涵月）。
天河。 近10個新專案**，整體回歸高階市場。
統計資料顯示，2023年，天河區一手住宅成交量超過2800套，在四大中心區中排名第二，僅次於荔灣區。 從土地拍賣情況和各專案銷售節點來看，2024年天河區仍將是廣州一手樓市最熱門的地區之一，除了一批老專案不斷推出新專案外，還有約10個新專案**。 值得一提的是，與過去兩三年需求較多的產品不同，今年天河區一手住宅新品偏向高階定位，整體置業門檻會更高。
隨著近年來土地和成交的增加，天河區一手新貨豐富，這是今年該區樓市的特色之一。 2024年，除了珠江花城、天河一品、聯投文錦大廈、天河元柱、珠江天力、保利天匯等專案將繼續銷售新品外，據記者初步統計，將有近10個新專案陸續掛牌，包括越秀冠悅、西排天和旭、廣州城投天璽、保利天源（即 元村義亨路地塊）、天河潤福（冀山倉地塊）等。周二（2月20日），吉山倉地塊二期轉讓成功，預計今年將改造成一手住宅專案。
近兩三年來，天河區中小型一手住宅較多，總價在500萬元左右，但今年這種情況將有所改變。 從專案選址、自然資源、產品設計等角度看，10萬平方公尺左右的新品價格有望上漲，2024年“入股”天河門檻將相對較高。
比如計畫在元宵節期間開業的越秀觀悅，以生態環境為賣點，率先推出140多平方公尺的豪宅，吹價9萬-10萬平方公尺，門檻1200萬元左右; 雖然保利天元占地面積只有1左右40000平方公尺，但緊鄰珠江新城賽馬場，區位優勢明顯，樓面價為570000平方公尺，主要促銷140多平方公尺新品，預估價格約100000平方公尺; 後天後日河北板塊西天河序列主產面積125平公尺以上，吹價8萬-10萬平方公尺。 （陳玉霞）。
海珠。 走剛性的必要性越來越明顯，大片專案紛紛進入市場。
2023年，海珠區“去剛化、去需求”的表現將越來越明顯，許多新專案均價將達到7萬平方公尺。 據審評委資料顯示，2023年，除海珠區工業大道板塊一手平均成交價格外，江南西、新港溪、赤崗、琶洲、南州板塊均成交價格均同比**。
在市場需求的支撐下，2023年海珠區土地市場熱點將頻頻出現。 中海中海贏得的上衝果樹園北側土地和越秀贏得的琶洲西部AH040331地塊（以下簡稱“琶洲西地塊”）分別成為年度總價最高和地價最高的地塊。 在專案量普遍較小的海珠西，保利還拿下了方紅造紙廠相對較大的地塊。 此外，石溪水廠地塊也被中國建設五局中標。
這些熱門地塊的專案有望在2024年入市，成為今年海珠樓市的焦點。 2月21日，中海中果園專案正式發布專案名稱——中海大景，2023年9月中海地產以近128億元中標，創下海珠區單地塊總成交價格新紀錄，扣除建築面積後， 相當於50000多平方公尺的樓面價，引起了市場的廣泛關注。中標後，中海在專案上投入了大量精力，從2023年11月開始針對老業主和潛在客戶進行使用者調查。 該項目的命名並沒有遵循中海一貫的“立”、“福”、“泰”體系的邏輯，而是從128-270平方公尺的產品面積來看，專案本身具有很高的定位。 此前，中海人士曾表示，根據客戶需求靈活定製的解決方案將用於中海大井專案。 值得關注的是，中國海運在這個專案中是如何超越其專案的。
除了中海大景總價高、成交量大之外，2023年底將創下新樓面紀錄的琶洲西地塊也有望在2024年入市37萬平方公尺，建築面積3萬平方公尺，建築麵價75670平方公尺。 地塊旁琶洲悅和黃浦湧琶洲南TOD均開盤價約為13萬平方公尺。 （范涵月）。
荔灣。 三四百萬元可以買三套房子，還是“最親民”的房地產中心區。
雖然2023年荔灣區一手住宅整體平均成交價已達6萬平方公尺，但就四大中心區而言，荔灣區仍是“最親民”的樓盤小區——現階段總價在300多萬元，地鐵旁可以有一套三居室。 對於那些想在中心區安家落戶的人來說，荔灣區非常值得關注。
區域一手住宅均價已攀公升至“6萬字”，這與區域內高階產品和交易驅動有關，是一種結構性衝擊。 事實上，荔灣區一手住宅產品差異化明顯，既有針對年輕購房者的剛性產品，均價約4萬平方公尺; 還有針對更易房群體的改良產品和定位較高的高階產品，均價60000-100000平方公尺。
在剛需產品方面，萬輝天地朗亭、中海環華麗、保利合松、保利金尚銀、新世界開越灣、和悅濱江、廣港花城、雙橋新工等70、80平公尺單位的選擇很多。 比如萬科、中海、保利三大專案聚集在華底灣地鐵站一帶，自去年底以來就成功吸引了人們的目光，同台三板的競爭讓第一屆非常吸引人，目前中海環華里70多平方公尺單位的優惠價格低至303萬元， 而109平公尺四居室的特價則低至505萬元。
今年的荔灣區特別值得關注，除了房企實力齊聚區內建設眾多住宅專案外，**還表示要大力發展現代商業產業，加快建設永珍城、太古裡、山姆百貨等專案，打造白壇世界級地標性商圈。 這些專案的建成將為周邊的廣州船廠濱江上都、百罈嶽大廈、新世界天府等周邊住宅專案帶來一定的價值支撐。 2024年，荔灣區新建專案不多，除了新上市的新世界天府外，值得關注的40萬平方公尺廣州船廠二期、三期地塊，將與一期一起建設大型濱江綜合體。 因此，今年的荔灣區會更加有趣。 （陳玉霞）。
番禺。 新專案的改進即將進入市場，剛好搶手的產品仍然具有最佳優勢。
長隆萬博擴產、南大幹線開通、新保單限購放寬、......2023年的番禺無疑是廣州樓市的“人氣炸雞”。 CRIC相關資料顯示，去年新政後，番禺榮獲廣州11區新二手房數量第一名。
隨著番禺定位的公升級、商圈的推進、交通的實現，業內人士認為，2024年，番禺仍將是廣州樓市頂端的有力競爭者。 除了一批老專案不斷推新引市場關注外，還有完善的新專案即將入市，依託長隆萬博等圈外板塊，番禺樓市的熱度仍將保持**。
雖然過去一年番禺新建專案堆積如山，但據記者初步統計，2024年番禺新建住宅專案並不多，預計有4個專案開工，包括越秀裡任東舊裝修、番禺商貿綠城蘭江銀月、保利新光快運西專案、陸金梅君悅大廈等。
從統計專案來看，高階改良產品將是番禺新物業的主力軍。 越秀任東老改專案融資區預計今年上線，產品定位及面積將延續“合悅大廈體系”風格，主要推廣建築面積約100-200平方公尺的房產品; 番禺礁頭綠城蘭江銀悅也定位為改良型住宅，主推四居室產品，建築面積約110-180平方公尺，共規劃10棟住宅; 保利星光快線西側定位為河景高階住宅樓，共規劃4棟住宅樓，呈現封閉式布局。
*小到200萬元的急需樓盤，大到1000萬元的新裝修專案，逢建番禺2024年仍將“以價換量”，走親民路線吸引買家入市。 2024年，想要在番禺上車的購房者，除了完善新專案可供選擇外，還可以關注大學城、亞運城、廣州火車南站、番禺廣場等板塊的新產品。
值得一提的是，在2023年廣州土地拍賣市場中，共有11個抽籤地塊，其中番禺將出資6個案例。 近日，廣州市自然資源規劃局更新了《2024年廣州市商業用地供給藍皮書》，番禺在103個住宅用地的區域分布中以19例位居全市第一。 總的來說，2024年的番禺還是值得關注的。 （黃石）。
黃埔。 優質專案有望進入市場，但這些限制導致房價下跌。
2023年9月，黃浦區正式“解除限制”，但其一手住宅表現不盡如人意。 據專業機構CRIC統計，2023年黃浦區商品住宅成交量為119萬平方公尺，同比下降11%，按半年劃分，2023年上半年黃浦區成交量將明顯高於下半年。
春節假期前後，黃浦區樓市比去年12月的保利發展更受關注87億元中標黃浦區圖書館北側地塊，規劃圖顯示，專案規劃建設6棟住宅樓，建設黃埔區文化中心、幼兒園9棟等，其中6棟住宅樓為超高層47層設計，封閉式布局，專案整體容積率約43、不扣除分配，成交底價為24,589平方公尺。 地塊周邊設施齊全，包括黃浦區體育中心、黃浦區圖書館（大沙廳）、廣州第三少年宮等，地塊北鄰廣元快線，距地鐵5號線大沙東站約800公尺。 據了解，該專案有望在3月前上市，因為近年來，保利發展新推出的住宅專案在首次開業時往往採取更優惠的營銷策略，不少業內人士也預計其定價會出現意外。
除上述專案外，黃浦區大部分樓盤專案以售房為主，如臨港經濟區的萬科城市之光已進入末批銷售階段，均價5左右50000平方公尺，此板塊內還有越秀濱江星航TOD和優商振龍大廈，彼此相鄰，後者處於清倉階段，均價420,000平方公尺。 萬科黃浦新城是黃浦區大型城市更新專案，包含剛需和翻新的產品，主推75-125平公尺的三至四居室，部分房型最低單價可達“2萬字”。
CRIC資料顯示，去年黃埔區商用房**面積為87萬平方公尺，較2022年下降55%，而《2024年廣州市商用地供應藍皮書》顯示，黃浦區今年僅計畫轉讓一處住宅用地。 （徐偉倫）。
白雲。 熱板塊競爭激烈，土地拍賣市場有望帶來更多新樓盤。
由於2023年白雲區土地拍賣市場成功售出的地塊數量較少，自月龍開始以來，沒有新住宅專案進入白雲區的訊息。 不過，鑑於今年1月有不少樓盤專案開盤或銷售部門開門營業，白雲區購房選擇還是比較多的。 此外，修訂後的《2024年廣州市商業土地供應藍皮書》（以下簡稱《藍皮書》）顯示，白雲區今年將出售18塊住宅用地，數量與花都區並列全市第二。
《藍皮書》顯示，白雲區新建住宅用地分布在白雲站、航空城、嘉河王崗、**巍、和瑞路、金湖水庫以南、金沙洲等地，其中嘉河王崗板塊可以說是白雲區春節前後最受關注的，今年1月， 嘉禾望崗板塊與相鄰的廣州設計之都分別在國際貿易雲和廣州地鐵地產雲樓上率先開通了兩個專案，均採用廣州建築設計新規，以高實用率為主要亮點，兩者在區位上、配套設施上的差異不算太大， 形成相互競爭，開盤期間第一格吸引了不少買家，目前國際貿易雲主要推廣三到四間85間50000平方公尺，雲竹尚品主推三至四居室88-142平公尺，參考均價430,000平方公尺。
距離設計之都廣州不遠的保利雲景已經開設了銷售部，這是乙個預計3月開業的新專案，與前兩個形成競爭關係，樓盤東側為赫連街，主打建築面積較小的產品，首批68平公尺和85平公尺的三居室單位。
其他樓盤板塊的一手房產大多是售出的，比如位於白雲湖板塊的**圍，近三年來已經售出，包括附近的品石雲湖、越秀天月雲湖、中建星光城等，產品面積從70平方公尺到141平方公尺不等， 單價可以“30,000字”交易。在白雲新城中，也有不少高階專案推出新產品，如廣東雲岡市270平方公尺核心樓，以及宣布在天河城引入一系列商業實體，振興城市介面。 此外，隨著白雲站的開通，周邊地區的人氣迅速上公升，目前站附近一手住宅專案寥寥無幾。 （徐偉倫）。
文字記者：范涵月、陳雨霞、徐偉倫、黃石。