在我國，公寓和房屋是兩種不同型別的房產。
公寓屬於商業地產，土地使用權較短，通常為40年，而房產率通常較高，在居住生活方式方面，則比較開放，通常是商業和住宅開放社群，人流量較多，公寓內還有酒店等業態。
住房是純住宅功能的房地產，通常繫結於一定的戶籍、學區等稀缺的城市資源，更適合家庭居住，住房客戶大多是剛需購房者，受眾比公寓要廣泛得多，因此，在二手房市場往往流動性更強。
從市場需求來看，2024年，公寓所屬的商業地盤目前還不是很景氣，而這幾年，尤其是疫情的三年，很多人的辦公模式（許多人已經適應了在家工作）和市場預期發生了變化。 、
資料顯示，2021-2023年，北京市甲級寫字樓淨吸納量（新增租賃面積+擴大租賃面積-退租面積，用於衡量寫字樓市場需求）由101萬平方公尺降至12平方公尺70000平方公尺，同比下降87%; 上海從136萬平方公尺下降到39萬平方公尺，降幅達71%; 深圳從84萬平方公尺下降到22萬平方公尺，降幅達74%，三大一線城市的甲級寫字樓大幅縮水。
就連北京、上海、廣州、深圳等寫字樓等商業地產的空置率也非常驚人，說明目前市場對商業寫字樓的需求已經大大減少（因為確實不可能維持這麼大的寫字樓和這麼多的寫字樓員工），隨之而來的，很多大廠都在跟著走減薪、裁員在城市工作和經商的人數也在大幅減少，公寓和酒店的生活肯定不會輕鬆。
從投入成本的角度來看，通常達到購買公寓的首付房產總價值的50%，即首付的5%而且貸款期限一般比較短，通常10年。
住房有一定的民生性和住房保障性第一宮一般可以做到20%，第二宮一般可以做到30%。未來可能會有下降的空間，貸款期限可以更長，也可以很長30年
假設你手裡有20萬元，那麼你只能賺夠一套公寓40萬元左右的首付，但你可以撬動一套價值100萬元左右的房子，所以從這個角度來看，買房可以更好地發揮20萬元的槓桿效應，支付相同的成本，資產的大小和規模是可以控制的，顯然住房更有優勢。
從後期資產的持有成本、收益率、流動性來看，住宅樓房也在全面碾壓公寓產品。
首先，在持有成本方面，公寓的物業費率通常較高，但由於開放性，物業服務的標準和標準很難達到住宅的高質量，管理通常比較混亂，商業水電費率也遠高於住宅。
其次，在回報率方面，公寓和房屋通常有兩種退貨方式，其中之一是：租金，租金相差不大，甚至住宅也更高，因為單位面積更大，租討價比更廣; 第二個是貨幣在變現方面，公寓完全輸給了住宅，交易流通成本不如住宅低，也存在流動性不足的問題。
流動性住宅是所有房地產之王，公寓充其量只能算是青銅，就因為總價低一點，比別墅好一點，畢竟，房地產的主流剛性需求是可以安家落戶、上學、一家人生活的房子公寓受眾面積小，二手房交易流通成本高，流動性相對不足，不容易實現。