引文
子
1月10日，上海新年首場土地拍賣在松江僅有的兩塊土地落下帷幕。 其中，泗井鎮SJS20005單元地塊，由於眾多競買人登記，成為本次土地拍賣的焦點。
該地塊位於軌道交通9號線泗涇站北側，規劃建設為“商務+文化體育+交通+居住”的TOD綜合體，是松江四大新軌道交通綜合體之一，被許多人視為“松江版的理想之地”。
融創一號公館、金地紫寨城等房地產專案交付後，周邊生活氛圍也日趨成熟，可以說是目前泗涇板塊最重要的地塊。 最終，這塊地被招商局以5的房地產聯動價格拿下10,000平方公尺。
圖。 由於土地質量高，招標條件必然非常嚴格。 從這塊地塊最高限價50億元以上來看，綜合實力強的買家已經提前篩選出來了——招商局是上海拿地的大玩家，早在2010年就已經進入松江，經過13年的深耕，也是松江地脈文化的好主意， 招商局也具備商業化運作能力，對促進區域內商業專案的數量和質量提公升起到了推動作用。同時，它將繼續為保持上海的銷售鋪平道路。
對於松江區來說，此次拍賣無疑是對其區域價值的極大肯定，也帶來了進一步發展的可能。
松江作為五大新城之一，近年來依託長三角G60科技創新走廊的產業發展優勢，大量網際網絡、人工智慧、科技創新和“獨角獸”企業匯聚於此。
資料顯示，在G60科技創新走廊松江段，沿線產業園區貢獻松江工業產值90%以上，集中了松江60%以上規模以上企業。 如今，G60科技創新走廊作為上海全球影響力科技創新中心的重要承載區域，為中國“矽谷”繪製了藍圖。
圖。 上海“2035”戰略初期，“松江樞紐”將接替虹橋，成為推動長三角一小時經濟圈建設的下乙個城市級樞紐。 松江樞紐核心區將匯聚G60科技創新走廊沿線業務功能，引進龍頭企業設立超級總部，打造集站與城為一體的目的地樞紐。
人口、產業、交通三要素齊全，使松江迅速成為上海西部又一房地產熱點，松江新城、九亭、泗涇、東涇、佘山、切墩是大多數買家關注的焦點。
從近6年的資料來看，松江新房平均價格高漲，2016年仍為3萬平方公尺，2023年將超過6萬平方公尺，超過其他四大新城，逼近虹橋。
松江是乙個激進的新型城市，隨著未來配套設施越來越好，外國年輕人的流入只會越來越多，對於未來松江區的土地資源只會越來越稀缺，但松江樓市的發展潛力依然巨大，迎來了“鮮花”盛開。 （注：熱播劇《花兒》的拍攝地是松江）。
上海年初首幅土地拍賣落地松江區，鮑先生，儂先生展望2024年松江樓市的下乙個機遇？
part1
包宗農長相
松江樓市近期回暖
松江的兩塊土地之所以在本次拍賣市場備受關注，根本原因在於土地資源相對稀缺。
據統計，2022年松江共拍賣地塊11塊，佔比約9%; 2023年，上海將集中4批住宅用地，共計72個地塊，其中松江僅售出5個地塊，佔比7%，分布在東涇、松江新城和新橋。
買麵包的人一定期望麵粉**足夠且便宜; 如果麵粉不夠，對買麵包的人來說怎麼可能是一件好事呢？
2023年上海共推出12批新房，其中松江缺席3批，共9批19批，**4,064套**，較2021年的5,243套和2022年的8,564套大幅下降。
同時，從各樓盤公布的認購資料來看，松江新房共收到2425組認購，認購率超過100%的只有5次：泗水鶴鳴、中鐵建三板、龍湖玉虎井、上海景源。
與前兩年相比，訂閱組數量大幅下降，平均訂閱率僅為60%，與新五市和寶山區6相比，僅比臨港略勝一籌，但臨港**卻比松江多了2000+。
圖。 2023年，新房**供應有限，對於剛需和改善購房的購房者來說，依然存在“急迫”和保值，而隨著“1214新政”的刺激，或許能夠提前支撐購房者的需求，帶動新房市場熱度回公升。
據統計，2024年，松江預計將有19個房地產專案待售或待推，此前一直默默無聞的東涇板塊正在成為松江在開發大量土地資源的主力軍，並計畫推出5個板塊。
圖。 part2
鮑先生說
松江新城房價領跑四大新城
與其他4個新城的新房相比，松江新城是第乙個也是唯一乙個單價6萬元的板塊，呈現“領先”趨勢。
*從價值上看，官方定價的本質是定義每個行業的價值。 松江新城較好的城市資源，大學城和廣富林濃厚的文化底蘊，以及上海最大的商業機構印象城（規劃建設中）等綜合配套設施，使松江新城成為五大新城中“最宜居”的城市。
圖。 眾所周知，松江新城的產業實力更強。 松江新城作為最早發展的新城，產業是重中之重。
以長三角G60科技創新走廊為導向，松江新城正全力打造新一代資訊科技、新能源汽車、新材料、生物醫藥千億產業集群和人工智慧、積體電路、高階裝備等百億級產業集群，形成具有競爭力的高新技術產業集聚帶。 產城深度融合的科技創新走廊，打造“科技、人文、生態”的現代化新松江，這也是松江新城有別於其他新城的競爭力所在。
松江樞紐作為新城的戰略支點，計畫於2024年與滬蘇湖鐵路同時建成並投入使用，成為上海面向長三角的重要通道，長三角與全球資源對接的重要通道。 這就是為什麼松江新城的新房溢價較高的原因。
根據規劃，到2035年，松江新城常住人口將達到110萬，位居五大新鎮之首，而松江大學城的高等教育優勢將持續為松江提供可觀的高素質人才，因此松江新城在人才造血能力上具有天然優勢。
僅2021年，松江就有2897名人才入駐，其中引進人才1027人，同比增長251%。 六年來，長三角G60科技創新走廊高層次人才高地建設取得較為明顯成效，松江共計31萬人才，急需新引進人才2萬餘人。
精英人才的不斷湧入，不僅可以使行業更年輕，而且可以帶動行業發展，促進經濟發展。 同時，在五大新城中，就業佔比最高的是臨港新城和松江新城，分別佔76人7% 和 702%。可以看出，松江新城不僅對就業和住房的需求量很大，而且未來還會引進更多的人才。
不僅新房在上漲，二手市場也是五大新城中最火爆的，過去五年二手房成交量一直領先於其他四大新城。 二手成交量可以反映區域板塊的房地產需求，說明松江新城的房價是真實需求，沒有膨脹。
松江新城一直是松江最受歡迎的板塊，主要集中在廣富林片區和松江國際生態商城，隨著整個松江國際生態商圈最後一批住宅用地——中鐵興建星月雲建售罄，松江新城後續新房開始轉向光富林和松江大學城的核心。
在松江發展方面，廣富林顯然還有空間，廣富林將是“十四五”期間松江新城的重要開發區，板塊聯動價格也來到了59-6.050,000平方公尺。 能讓松江新城“突破6萬大關”的新專案——中國企業口碑 銀湖灣新中式豪宅終於出現在松江新城，不禁讓人想起寶山古村的上城四合院，也是類似的布局。 不過，不同的是，松江新城比寶山古村更靠近市中心，而且價格更便宜。
同樣銷售6萬平方公尺的萬科海盈，目前正處於二期**，2023年底新交易的落地，瞬間帶動了專案成交量，在某平台“上海30天銷售榜”上排名第一，對於目前**一般松江市場來說已經是不錯的成績了。
該專案將於2023年9月底啟動，作為上海萬科影像系統的首項工作，推出建築面積約100-185平方公尺的濱水品質提公升住宅。
如今，大量的一手房市場依賴於乙個核心要素，即一手和二手的顛倒。 目前，5年歷史的合景天悅在板塊內的最高掛牌價接近8萬平方公尺; 三翔四季花城成交價突破9萬平方公尺; 萬科夢想學校的掛牌價格和成交價格已達到約6萬平方公尺的水平。
更新更好的一手房產品比周邊的二手房便宜，這也促進了大量購買力的購買，松江新城也是如此。
part3
包宗農來了
讓我們來看看思景的活躍市場
在松江2035總體規劃中，思景也扮演著重要角色。 未來，松江將把城市圈作為郊區空間組織和資源配置的基本單元，兩大城市圈之一就是九亭-泗涇-東涇-新橋城市圈。
不僅如此，滬蘇湖鐵路的加持，打通了長三角腹地與上海之間的第三條高鐵通道，也為泗涇帶來了更多的人口流入和購買力。
圖。 相較於九亭、松江新城的熙熙攘攘，泗涇新房市場近幾年話不多，無論是新房還是土地出讓都相當“緊”。
本次土地拍賣前，中鐵建2022年拿下板塊2塊地地：1封頂一次**，即星嶽雲棲，用於建造高層住宅，樓盤聯動價為4810,000平方公尺; 另外1個底價交易，即花語天津，房地產聯動價為510,000平方公尺。 專案開發完成後，市場反響熱烈，全部售罄。
此次土地也是泗涇站附近最後乙個大型開發區，隨著泗涇站TOD專案的落地，也將改變泗涇沒有大型商業綜合體的局面。
雖然二手房市場整體面臨不太活躍的問題，但四景板塊依然在高位倒掛，上行明顯，而且二手房的周轉率也很高，未來更容易成功實現二手房。
在距徐家匯副中心約19公里的同城區半徑下直線內，如唐鎮、森蘭、紫竹、徐涇、南翔等新房**常在6-8萬平方公尺左右。
從泗涇到徐家匯的9個站房價格呈現明顯梯度差異，七寶新房均價為80000+平方公尺，距離泗涇僅3站地力; 漕河涇為6個地鐵站，新房聯動價格10-11萬平方公尺; 新莊7號站外新房均價也在8萬平方公尺左右......泗涇的新房面積約4-5萬平方公尺。
依託9號線的交通優勢，該地區聚集了大量在市區工作的年輕買家，這也直接帶動了該地區二手房成交和成交量的走高，一些優質新房，如融創一號樓，已經突破了7萬大關，這無疑再次證明了該地區的價值。
part4
包宗農定
東京TOP產業集群紅利不追
松江發展了這麼多年，重點發展九亭、泗涇、松江新城等地區，但東京的存在感卻最低。
十年前，東京作為松江低密度住宅用地群中最具先發優勢，是松江最大的土地儲備，一直受到房地產企業的“覬覦”，在中海、融創、綠地等各大房地產公司的開發下，東京獨特的低密度住宅用地集聚區優勢逐漸顯現，打造了強大的、 多元化的別墅住宅區氛圍。
近年來，松江作為長三角G60科技創新走廊的源頭，松江對人才的“磁力吸引”力越來越強，東京的“AI產業”成為更大的受益者。
顯然，東京命運的齒輪又開始轉動。
圖。 在產業發展方面，東京在松江一帶九區的角色是“人工智慧產業基地”，現有工業用地也將逐步轉變為科技創新孵化和智慧型機械人製造。 到2023年，全區將有4家小巨人企業和78家專精特新企業，得益於這些“腰企”和“新生力量”的不斷支援，東京鎮才能繼續保持“大象舞”的態勢，成為精英聚集地。 所以東京的未來才剛剛開始。
要知道，房地產開發長期人口眾多，人將決定整個行業未來的發展潛力，圍繞著世界頂級的高科技產業園區，都處於集聚效應中的頂尖精英人才，自然形成了乙個“富區”，矽谷是一樣的，G60科技創新走廊也一樣， 並最終為東京源源不斷引進高層次人才。
隨著《東京鎮國土空間總體規劃（2020-2035年）》的發布，以“一核兩軸一帶”為指導，東京鎮正在加緊構建城市空間發展新格局，承擔虹橋國際開放樞紐**商圈的輻射。
軌道交通12號線西延線和滬松高速公路的建設，確實有望以顛覆性地強化軌道交通能力來振興這一區域，這將極大地幫助虹吸行業人口、松江其他行業剛剛換家的人口，以及閔行乃至徐匯的溢位人口。
據悉，軌道交通12號線滬松高速站和柳屋高速站分別規劃建設東京未來灣TOD和生態科技城TOD，打造松江北部新地標。
東涇未來灣示意圖。
近兩年，東京地塊拍賣明顯好轉，2023年三批中，保利拍賣地塊聯動價格為53萬平方公尺，趕上四京，逼近九亭，房價訊號已經很明確了。 目前，板塊上掛牌的二手企業並不多，基本上在4-5萬平方公尺，沒有倒掛。
2024年，東京將進入“新專案元年”，此外，中國建築大春佳利春執、香港工業興雲建、華髮海事都會、保利東京專案也將陸續亮相。
特別值得一提的是，興雲建作為G60科技創新雲走廊5公里核心區低密度別墅區的封面作品，也是香港興業集團為G60科技創新走廊國際科技創新人群量身打造的具有國際視野的“限定作品”。
星雲計畫約11.超低容積率別墅面積生活，包括約90平公尺的純六層洋房、約196平公尺的城市聯排別墅和約178-192平公尺的疊層別墅，可售**僅262套。 整盤均價僅506萬，入門級平房總價僅300萬，可以享受“桃花泉”低密度別墅區生活，價效比非常高。 疊層別墅、聯排別墅的超大規模、強大的產品力，更是讓人眼前一亮，令人驚嘆不已。
尾巴
聲音
這部本土拍劇不禁讓人想起熱播劇《花兒》在借寶結尾說：“只有土地才有明天”。
對於購房者來說，關注土地拍賣的結果，了解房地產開發的未來趨勢非常重要。 這不僅會影響他們買房的決定，還可能影響他們的生活質量。
重新搜尋、共享集合、標記線條並繪製人物。