方向：人口將是未來中國建房的重要起點！
我的看法：我國大規模房建時代已經結束，越來越多的城市將進入“存量房期”！
關注兩個資料，乙個是從2003年到2023年的二十年，雖然中國新建住宅面積從5個增加到5個43億平方公尺飆公升至838億平方公尺，但2020年峰值為224億平方公尺，整體趨勢明顯是“先漲後跌”。
二是很奇怪，2020年之前中國城鎮化率年均增長率已經超過14%，但自2021年以來，它直接跌破了1%，直到去年還保持不變。
這樣一來，完全沒錯，當小鎮沒有“人口血脈”的投入時，樓市就會失去需求支撐，房子肯定很難賣出去，而且在預售制度下，房企離不開購房定金的首付，手頭沒錢也不敢走老路， 所以他們只能降低壓力，即減少施工面積。
此外，我國城鎮化率已經超過65%，未來很難大規模入城，所以大規模住房建設的時代已經結束。
在本例中，我認為越來越多的城市將進入“存量房時代”，即二手房佔比高於新房，尤其是房齡不足5年的二年房會更受歡迎。
如果你認為以上只是個人猜測，那你就大錯特錯了。
2024年2月27日，國家住房和城鄉建設部下發明確檔案《關於做好住房發展規劃和年度計畫編制工作的通知》。 乍一看，我們從標題中看不到太多重要的資訊，但我認為內容中的這句話非常關鍵：
根據人口變化確定住房需求，根據住房需求科學安排土地，指導財政資源配置。 促進房地產供需平衡。
不是很清楚嗎？
說白了，未來建房與否，建多少房的主導因素是人口，或者說是供求關係。
事實上，這間接地告訴我們，房價很難再次暴漲，甚至**。 原因很簡單過去，樓市蓬勃發展的核心原因，我認為是9個字：造人多，搶購，賣不難。
仔細想想，不就是這樣嗎？
據統計，僅從2012年到2023年，我國共售出商品房143億平方公尺，是前十年的兩倍多。
而這個時期，正是很多城市房價的關鍵時期。
如果說過去為了提高人民生活質量，或者為了推進城市化，發展需要大規模的住房建設，那麼現在和未來的“以人為本的住房”就是大勢所趨，國家認真行動也是合理的。 其實，我一直都沒有想通。
但現在呢？ 還是和以前一樣嗎？ 當然不是！
要知道，僅到2020年底，我國家庭住宅建築面積就已經超過500億平方公尺，難道我們還缺房嗎？ 一點也不缺？ 這就失去了蓋房子的基礎！
另一方面，如果沒有人接手，就賣不出去，如果沒有流動性，就會失去價值。
所以這是乙個完全不同的故事。
其實，雖然越來越多的城市在人居環境下進入“存量房期”是時代潮流，但我認為還有乙個不容忽視的重要原因。
就連二手房庫存積壓的問題，也要解決！
根據國家統計局公布的資料，僅截至2023年6月初，北京、上海、廣州、深圳、南京、武漢、重慶、習安、成都、瀋陽、合肥、杭州等13個城市的二手房掛牌數量就達到199萬套，較2023年初增加40萬套。
顯然，上市數量的大幅增加可能會導致乙個後果：無論是換家還是純粹的逃避困難，第一場戰鬥都可能是不可避免的。
正如我之前所說，二手房比新房有乙個很大的特點，那就是定價權掌握在業主手中。
說白了，只要房主急著賣房，別說20%的折扣，連“減半”也不是不可能。
從這個角度來看，新房子太複雜了，很難做。
再加上不可能有未竟事業的加持，可以說近期二手房的火爆程度是合理的。 從經濟學的角度來看，如果二手房的交易量繼續增加，我有乙個猜想：
熱銷地區的二手房價格會上漲，這基本上是真的！
但要小心，我特別強調了“暢銷”這個詞，你有沒有想過為什麼？
原因很簡單，因為成交量仍然是未來房價漲跌的關鍵。
因為只要樓市進入自住時代，我們就會更加關注地區和社群，尤其是二手房的購買，我們基本上都要找中介，他們也會把“銷售”作為重要的營銷工具之一，以加快交易速度。
當然，雖然這樣做肯定有好處，但缺點也很明顯，那就是它可能會推高房價。
畢竟二手房的業主並不想降價出售，一旦看到他們不擔心賣，議價權又回到了他們的手中。 我必須警告你這一點。
有人曾經問過我，既然過去20年新房銷售翻了一番，可以帶動二手房銷售，為什麼現在不能反過來，通過二手房呢？
當然，從理論上講，它是有效的，但實際上這裡有乙個很大的錯誤。
正如我剛才提到的，它可能只是房價最暢銷的地區**！ 說白了，既然只是二手房的一部分，就很難形成規模。
過去，全國新房銷售量，至少在大多數城市，都在增加，房價排在第一位意思完全不同，更何況樓市的主導方已經從賣方變成了買方。
不是很清楚嗎？
價格**符合賣方的利益，價格**符合買方的利益。
因此，在這些綜合因素的影響下，新房的冷淡可以說是市場發展的特點。 我們正在結合該國的動態形式來定下基調：由人來設定房子。 其實相當於人工給新房市場降溫，既然要保證樓市的健康發展，二手房就不會大規模保障，所以不能一概而論。
但是，我還有乙個猜想：2025年，最多到2026年，新房市場或將迎來小高潮，幅度不會太大。
時間的長短取決於交付的速度和房地產行業的整頓。
對此，你怎麼看？
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