雖然一直堅持不上市，但聯東並沒有放棄依靠資本運作的方式，推動旗下產業園區的業務拓展。
3月1日，中金聯東科技創新產業園封閉式基礎設施**投資**（以下簡稱“聯東產業園REIT”）正式向上海證券交易所申報並受理，若發行成功，將成為國內首個民營企業園區公募REIT。 這也為聯東“上市資產”開闢了一條新渠道。
僅從標的資產來看，不難看出聯東為本期REIT的順利發行付出了巨大的努力。
資料顯示，“聯東產業園REIT的初始資產包括北京大興科技創新產業園、北京麻浦科技園一期、北京房山奧德賽產業園三個產業園專案，均位於北京中關村國家自主創新示範區，均為聯東專攻的生產型標準廠房專案。
上述專案總建築面積約19個84萬平方公尺，可出租面積約19440,000平方公尺。 截至2023年底，這三個專案均已投產3年以上，最長執行壽命為5年5年（北京麻浦科技園一期），最短運營期為3年5年（北京房山奧德賽工業園）。
結合出租率表現，三大資產專案的經營業績也相對穩定，近三年三大資產的出租率均為。59% 和 9817%，平均合同日租金為159元平方公尺天，168元平公尺天174元平方公尺日。 穩定的入住率也在一定程度上保證了園區的穩定收益。 招股書中亦披露，期內三個專案**的年租金增長率預計為3%。
此外，截至2023年底，租賃面積3-5年佔專案租賃面積的比例達到6664%，其中租期5年以上，租賃面積佔比3207%。
不過，值得注意的是，上述三個專案將佔今年年底到期的23個租戶98%，2025年後為4284%，入住率波動仍有一定的風險。 但考慮到資產專案前10名租戶的租賃面積佔比相對較低，類似“哲庫”事件大規模退保的風險較低。
業內分析人士也指出，目前該項目的租戶主要是中小型、生產型、租賃需求旺盛的科技型企業，而聯東作為產業園區的老牌企業，在續租和租戶儲備方面有足夠的經驗，但聯東在這方面仍需保持警惕， 而保證入住率的穩定，一直是包括聯東在內的產業園區經營者的首要主張。
當然，得益於目前良好的經營業績，聯東的三個初始資產專案也被估值高達1720億元，平均估值單價達到8670平方公尺，其中大興科技創新產業園估值高達11123平方公尺。
這也是國內工廠園區公募REITs的最高估值記錄。 資料顯示，臨港工業園REIT和東九工業園REIT上海工廠的估值單價分別為6420元和5422元。
資料還披露，上述專案增加值率達到16446%，2024年資本化率為559%；聯東工業園REIT預計2024年股息回報率為443%，2025年股息回報率為444%。毋庸置疑，聯東已經向市場展現了最大的誠意。
如果REIT成功發行，將為聯東退出資產開闢通道，也將有助於聯東進一步推動其業務規模的可持續發展。
公開資料顯示，自2003年以來，聯東在北京開展產業園業務，截至2023年底，聯東已在全國94個城市布局了526個產業園區，其中90%位於一二線重點城市，80%位於國家開發區，已服務企業1.97萬家。
必須指出的是，產業園區是乙個需要大量投資、長期經營的市場，而且銷售比例受政策限制，因此很多園區經營者面臨著較大的資金壓力。
據了解，目前聯動的現金流仍處於穩定狀態，整體負債率低於60%，但聯動仍希望大幅降低槓桿率。
在發行REITs之前，連東還嘗試了其他資本退出渠道，包括與外資私募股權公司合作、發行招商銀行等。
據了解，聯東曾與黑石、麥格理、KKR、阿波羅、高瓴等機構接觸，成立“悅浦”，以期退出北京、上海等自有園區，但最終合作並未成功。
在資本化領域，聯東於2019年發行了10億元的CMBS，命名為“國駿資管-聯東U谷一期資產支援專項計畫”，成為當時中國工業地產市場首個成功發行的民營標準廠房租賃CMBS。 基礎資產為北京市通州區光聯工業園20套辦公樓、廠房、裝置機房，總建築面積1142萬平方公尺，物業估值16億元。
如今，隨著公募REITs渠道的成熟，也為產業園區行業增加了新的融資渠道，有利於產業園區專案的高質量發展。
據了解，聯東工業園REIT的募集資金將投資於12個工業園專案，主要位於北京、天津及鄰近的廊坊地區。 其中，將重點關注連東U谷遠大住宅綠化建築輔助基地專案和聯東U谷廊坊中糧屯河專案，投資額分別為7個68 億美元和 7 美元55億元。
雖然首隻REIT仍處於驗收階段，但聯東已經在同時規劃後續的擴張計畫。
據了解，聯東工業園REIT的原所有者為北京聯東金源管理科技有限公司，是聯東旗下自給自足產業園的核心運營主體。
雖然公司成立於2022年11月，但截至2023年底，聯東已通過轉讓、股權收購、新設等方式將51家子公司納入主體，相當於產業園區298個可出租面積510,000平方公尺。
目前，聯東金源名下的自給自足園區分布在北京、上海、廣州、蘇州、成都、合肥等地。
一二線城市，其中北京、上海、廣州等一線城市有34個產業園區，佔73個91%。在北京，自給自足的園區面積高達116個98萬平方公尺，佔392%。
從2021年到2023年，聯東金源的營收為494億元，568億元，657億元，其中經營租賃收入佔比最高，分別為419億元，511億元，640億元。 連續兩年收入增長15%，這份成績單相當可觀。
但同時，招聘信中也透露，在經營業績穩定、收益良好的前提下，未來兩年一期將繼續出現淨虧損，2024年淨虧損-1181萬元，2025年淨虧損-1086萬元。 此外，聯東金源的負債規模也隨著資產規模的增加而增加，聯東金源2021年至2023年底的總負債為675,927190,000元，745,736450,000元和800,98267萬元，資產負債率為。38% 和 6494%。
這會阻止投資者嗎？ 聯東計畫如何降低風險？ 種種疑問，正等待著市場去驗證。