2023年8月18日，鵬潤創始人兼董事總經理羅冰青女士受邀出席希爾頓酒店集團中國酒店業主協會舉辦的2023年半年會，帶來了鵬潤股票資產轉型的最新專項研究報告分析，並與業內資深人士探討了酒店存量時代如何推動酒店業持續公升級。
接下來，就帶大家回顧一下活動當天羅冰青老師帶給我們的精彩分享吧！
part 1
為什麼需要關注既有資產的盤活？
首先，駱冰青女士為我們整理了酒店庫存的背景。 無論是鵬潤資料庫中新開發的高階精選及以上酒店數量，還是“十四五”規劃中的國家城市更新戰略，都可以看出酒店存量市場逐漸變得龐大未來的股票是一片藍海。
在存量時代，輕資產賽道已經非常擁擠酒店重資產正在擠出估值泡沫在這樣的市場環境下，輕資產重資產投資終將回歸理性。
part 2
您的酒店需要改造嗎？
酒店進入股票市場後，投資者應該如何評估資產是否需要翻新？
庫存轉換週期概述：
快速評估：通過硬體可靠性、客戶滿意度、市場滲透率、酒店風格時尚等指標，可進行快速診斷評估，判斷酒店資產是否進入轉型期;
改造期間的決策：酒店進入成熟生命週期期後，可立即開始規劃酒店的公升級改造;
重定向：建立合理的轉型目標，既不自摺不扣，也不雄心勃勃;
制定轉型計畫：引進合適的設計單位和顧問;
品牌輻射新增功能：品牌的選擇不僅要與酒店的定位相一致，還要符合酒店的風格，能夠帶來附加值;
回歸市場，參與競爭
改造是斯托克酒店從第一條曲線到第二條曲線的重要交叉方向
part 3
種群盤活型別分類
存量資產的盤活可大可小
全面輻射新增功能：全面改造需要對資產本身及其所在區域進行全面評估，從定位、設計、品牌推廣到運營。 最後，憑藉產品力、品牌力和運營力，我們可以成就非凡的產品;
微轉型：通過點對點區域性改造，可以幫助業主將有限的金錢、資源和精力花在“刀刃”上，通過對資產的綜合評估，找到合適的發力點，充分發揮自身優勢，實現產品價值最大化。
存量改造可以是大刀闊斧的拆解和重構，也可以是點對點的區域性公升級
羅冰青女士鵬潤作品- 金普頓， 蘇州Zhuhui Hotel（珠匯賓館）綜合作為股票資產輻射新的代表性案例分享。 在這裡：鵬在蘇州金普頓跑步Zhuhui Hotel（珠匯賓館）改造建議：
提出“蘇與新”的概念，兼顧文化的傳承與發展在詮釋傳統文化新體驗的同時，重新定位酒店，引入金普頓品牌;
開放酒店和業務與“流動的藝術”相連。多樣化州同時，提高ping效率，賦能豐富的客戶群結構;
創造性地運用全日制中餐廳概念通過設施規劃的公升級，可以在有限的空間內實現不同餐廳的功能切換。
今年6月，羅冰青女士組建了蘇州金普頓Zhuhui Hotel（珠匯賓館）業主和管理層之間圓桌討論的精髓也被帶到了活動中
振興決策應提前作出初步的研究和判斷可以幫助業主理清投資思路，找到收益的平衡點。
如何準確定位現有資產？ 在設定目標之前，您需要先設定目標
可以嘗試打破存量資產局面的道路祝福的主題概念重塑業態活力。
竹匯酒店代表著乙個時代的記憶，酒店的定位既要“傳承又要創新”，格局、需求和資產狀況需要整合統一。
文化的概念不能是膚淺的它需要能夠帶來溢價，否則將難以吸引業主的投資。
“酒店+”。轉型的想法有助於打破刻板印象並建立新的整合解決方案。
品牌的選擇它既要能夠與原有產品的定位相匹配，又要符合改造後產品的文化理念，並能夠帶來附加值。
改造是不同資源的重新整合從諮詢團隊、合作品牌公司到聯合引進一流資源，才能更好地推動酒店產品的更新換代。
擁有庫存資產包的業主可以嘗試探索酒店reits可能性。
此外，杭州新橋賓館還為：鵬杭州首場線下活動的舉辦地，也是“微變精細”的成功案例。 駱冰青女士把老杭州新橋賓館放了更改體驗並與在場的嘉賓分享經驗：
推出新的海外華人趣味研究，文旅融合多樣化的大堂吧檯空間，提高酒店效率。
通過行政酒店的部分改造，幫助酒店突破“刻板印象”。豐富的定位級別
資產盤活它可以很大，也可以很小在可運營的空間中靈活地盤活酒店資產。
有限的翻新需要考慮如何更好地結合現有物業來實現這一目標最大化您的投資回報
酒店存量資產的盤活可以撬動”。文旅融合，版權運營增加酒店的價值。
可以嘗試舊的改革開啟跨界思維通過精準改造，提高酒店效率。
改造是酒店重新定位的好契機，要從重資產和輕資產的角度來思考酒店的盤活和定位。
預計成功的翻新將推動酒店的第二條曲線增長
part 4
“酒店+”概念
如何融入存量資產盤活
緊接著，駱冰青女士幫忙鵬執行原始此模型，從“thematic, healthy, interactive, sharing”四個維度，組合鵬案例闡述了如何將“酒店+”的概念融入到酒店客房、大堂、娛樂、餐飲、機電等方面的改造和振興中。
part 5
當庫存翻新時
需要跟上未來的消費趨勢
鵬潤一直聚焦研究中國新時代人口趨勢，十年後：
傳統親子市場大幅下滑，迎來香港中文大學兒童家庭和年輕的親子分化。
父母年齡越來越大，越來越進入休閒市場鬢角微忌廉組
後疫情階段，中國人將進入從童年到暮年的各個年齡段醫療保健時代
對有孩子的家庭的需求預計將推動酒店的新變化
駱冰青女士指出，既有物業的改造需要關注中大子女親子家庭的需求。 目前，酒店及休閒度假親子產品供應存在以下弱點和不足：
如果乙個家庭有兩個或兩個以上的孩子，它存在“房間面積太小”、“床的尺寸太窄”、“儲物空間不足”、“不允許多人入住”、“房型只配備一名兒童服務”。等等，缺乏“2+2”和“2+x”的親子產品設計;
表面的“裝飾”產品已經無法打動當下的親子消費者，他們我們期待具有連續性、文化和體驗感的產品;
以孩子為中心，卻忽視了父母的休閒需求的產品，在市場上已經沒有可持續發展的潛力了。
鬢角微霜作為未來，休閒度假市場的潛在增量客戶群體將是“富有閒”、愛玩、樂於玩鬢角略帶忌廉色人群比你想象的要多
鵬潤聚焦50-64歲鬢角微霜人群需求，《鵬潤鬢角微霜酒店及休閒度假區市場洞察報告》從增量、預算、生活方式等多個維度分析酒店產品需求，認為未來現有酒店的轉型可以從餐飲轉型和健康轉型等方面考慮此類客戶的需求。
最後，他代表彭潤再次感謝希爾頓業主協會的邀請，讓大家有機會重聚老朋友、新朋友，共同公升級新形勢下的酒店資產管理。
未來，鵬潤將不忘初心，秉承因投機而進步，因深耕而深遠的理念，在新的形勢下，我們將與酒店經營者攜手合作，為酒店業主帶來更多新的思維和靈感。