最近，我不小心翻閱了2024年1月的徵地清單，心裡頓時笑了起來。
以前最熟悉的昭寶萬金，勉強只剩下兩個。
填補某人的鞋子。 
*：中指研究所。
石家莊城市發展投資集團、廣西柳州城市建設投資開發集團、習城市投資地產。
除國有企業外，幾乎都是在土地一側撐起房地產市場的城市投資公司。
甚至在銷售業績方面。
當眾多千億級房企撤退時，城市投企開始逆勢搶占市場。
在2023年北京市房地產企業銷售額TOP30榜單中，有3家北京區級城市投資公司。
同樣在上海，城投控股也依靠111銷售額3億元，去年擠進了前20名。
如今的房地產榜單，真的要由城市投資公司來做主宰螢幕完成。
這是“暴政”到驚人的程度。
你可能沒有想到，這三年來，城投已經收購了全國近一半的土地
事實上，自2021年集中供地以來，土地拍賣的熱度開始高低起伏。
從去年一批批搶地企業也可以看出，民營企業幾乎看不見，就連品牌地產公司的出場機會都少得可憐。
另一方面，我們的城市投資企業。
從2021年到2023年，這三年。
*：審評委截至2023年11月10日。
參與徵地數量佔比
僅城鎮投資企業徵用的土地量就接近土地市場的一半。
即便是在土地成交相對疲軟的2023年，城投企業收購的土地面積也只有2908萬平方公尺，同比下降58%，但與其他央民企業相比，也是當之無愧的首創。
隨著徵地量的增加，也不斷滋養著城市投資公司蓬勃發展的分支機構。
從資產規模的角度來看。
截至 2022 年底，超過 12 家4%的房地產相關城市投資平台集中在江蘇省。
公司多達57家，總資產規模為3家78萬億。
四川位居第二。
也是全省唯一資產規模超過1萬億元的城市投資平台，成都興誠投資集團
別忘了，還有我們最熟悉的地鐵公司。
*：CRIC，上海易居房地產研究所。
廣州地鐵174路16億，深圳地鐵13936億。
你甚至可以看到，整個 2022 年，深圳地鐵花了 388%的土地，這樣的比例是品牌地產公司無法企及的。
而當這股力量滲透到各個城市時，也開啟了城市投資房地產市場的時代。
Wind資料顯示，2023年城投購地量排名前10的城市中，有7個集中在江蘇。
常州、南通、鹽城、南京、揚州、成都、無錫等地已購地500多億元。
以排名第二的南通為例。
*：南通市國有建設用地使用權網上交易系統。
統計時間為2024年1月2日。
2023年，南通市成交的155塊地塊中，有143塊被當地城投除市（含5宗聯合徵地）。
佔比92%，比2022年高出9個百分點。
其中，通州、海安、通州灣直接被城市投資覆蓋。
有了如此富有的購地方式，整個房地產行業很難找到第二個。
此時此刻，城投公司瘋狂收購土地，可不是自下而上那麼簡單
你想告訴我真的沒有理由嗎？
當然不是這樣。
我想把現在的房產**攤開在任何一家房地產公司面前，我都得折斷手指才能活下去，而過去的瘋狂擴張早已是那個時候的蜜糖砷。
記得2022年上海的第三批土地拍賣，其中有24塊土地，只有一組拍賣。
以及位於奉賢區的3塊土地。
*：今天的房產。
最後，這一切都被當地的城市投資所接管。
尤其是去年底，非城投企業感受到市場寒意，降低徵地成本後，城投企業徵地佔比飆公升至55%。
所以，表面上的“瘋狂”，更多的是為了不讓土地被拍賣。
但僅此而已。
城市投資本質上是乙個企業，專門針對土地市場。
你會發現，實際上他們也在改變
咱們來看看現在的城頭徵地清單，如果說奉賢拿3塊地是墊底的，那麼地塊就多了，不僅風險極低，還真是讓人羨慕不已。
這些作品中最明顯的。
楊浦區、長寧區和黃浦區豫園都是上海絕對的市中心。
以長寧區新京地塊為例。
它位於西郊，周圍環繞著夏都花園和譚宮等具有歷史遺產的別墅區。
吸引了保利發展、中企、招商蛇口等6家企業參與拍賣，最後是上海誠投控股。
值得注意的是，地塊的聯動價格高達163萬公尺，也創下了自“限價”政策以來上海市土地出讓的最高指導價紀錄。
以低價贏得這些地塊難道不是乙個好方法嗎？
所以如果說以城市投資的實力，自身作為開發商的產品實力不是絕對強，那麼多地塊真的能吃嗎？
別擔心，有乙個聰明的技巧。
叫協同開發
男女不厭其煩地合作的原則，也適用於房地產，但這裡是城市投資等房地產公司。
首先，單從開工率來看，合作徵地的形式，就大大提公升了被“詬病”的城市投資企業的開工率。
近三年來，城市投資參與土地2000+。
*：cric
2023年，最高比例接近50%，而獨立無別夥伴的城市投資建設率僅為21%。
此外，與市場上知名品牌的房地產公司合作也可以帶來品牌溢價
最典型的例子是武漢，我們以前去過。
一些參與城市投資的融創專案**，即小股**，基本都是5%的股份，但專案銷售階段可以直接輸出品牌和專案開發能力。
來自武漢城市投資和融創發展的融創武漢尹榮獲當年“住宅設計獎”
更深入。 去年10月，常熟城投還與仁恆置地達成戰略合作，將採用仁恆系統，貫穿房地產開發管理的全過程，從設計、施工管理到客戶服務，用於接下來的兩個專案。
但這並不是城市投資的最大好處。
請記住，最好的改變必須是自我提公升。
有了工會，城市投資也可以更好學習優秀的合作夥伴，具備沉澱自主開發的能力，助力公司開始專業化。
讓我告訴你兩個更熟悉的。
上海浦東發展集團和陸家嘴集團過去大多與仁恆、華潤置地等品牌地產公司聯合**。
現在他們已經開始逐步組建自己的團隊，實現獨立**。
在底部的頂部，有一塊好地塊，也有好的搭檔可以玩。
這是城市投資企業願意親自走出去的主要原因。
但這已經不是第一次了，居然有兩輪這樣的特殊機會
這是第一次。 讓我們把時間撥回到2008年。
當時正值金融危機，大概是那年上半年，那是乙個不知道為什麼，整個市場完全被吸塵的場景。
這種焦慮和無奈，其實有點跟當下的市場差不多。
就在那時，市場得救了。
它是與城市投資密切相關的大型基礎設施，後來被稱為4萬億計畫。
從2008年底到2009年初，28個城市的城市軌道規劃一舉通過，投資閘門立即開啟。
作為一家城市投資公司，即“本地投融資平台”。
通過城市投資債券，開始大規模進攻土地市場。
融資的便利和熱錢的鋪天蓋地的湧入，開始在寒冬中籠罩樓市很長一段時間。
2009年，我國商品房銷售面積為937億平方公尺，同比增長51%，從此樓盤人覺得老天爺賞識美食。
所以我們說本質上。
這次城市投資其實就是這樣完成房地產市場向基建型發展轉型
從表面上看，看到所謂城市投資的瘋狂徵地，只是整個行業轉型需要付出的代價。
所以。 當我們見證了上一次轉型時，新一輪的進入又有什麼不同？
這裡的重點是融資變得越來越困難。
為什麼過去企業敢玩高周轉，因為大家都知道，只要乙個專案解綁成功，前期投入數倍的徵地資金，就能迅速卷起來。
在4萬億元大力的背景下，節約地產也鼓吹了樓市泡沫。
現在，情況不同了。
每拿一塊地，一定要保證能賣，能盈利，前期任何一不小心，都會導致後期全賣虧。
於是就在這時，城市投資公司鞠躬盡瘁。
他們一方面在做底層的工作，另一方面也在不斷進化自己，從地塊的選擇，到聯合開發，不斷吸收品牌房企的發展經驗。
有時代背景，也有立足於當下企業的生存。
這背後最大的夙願。
底線或合作開發的重新浮出水面，其實是為了迎接下一階段房地產市場的到來。
穩定
因為只有穩定才意味著有可持續性的可能性，健康的可能性。
好的土地是企業拍賣的，專案可以正常開發，甚至再開發一點，才能實現住房的長遠發展，而不是投機、出租和銷售。
這是為了解決問題。
這確實是由城投的特殊企業性質決定的，屬於他的使命。
而當這些城市投資公司完成任務後，他們接下來應該做什麼，下乙個房地產清單會是什麼？
讓我們拭目以待。