近日，石景山有了新專案中海環宇天下五期 - 天界熱量很高。
今天主要來自產品與規劃，位置和設施，以及來自北新安的整體房價分析鏡子是什麼級別，最後給出購買建議！
01 產品與企劃
去年12月28日，中海以56的總價售出1億，底價448萬元，中標北新安667等地塊。 除了住宅用地外，該地塊還有 3 個托兒所、1 個公交車站和乙個多功能用地。
其中，住宅用地占地4470,000，建築面積1250,000平方公尺，容積率28。銷售指導價為780,000，浮動8%;
專案共規劃住宅樓18棟，總高度7-25層，由平房+小高層+高層小區組成，共計884戶; 主要單位為119-124平公尺三房、150-152平公尺四房、196平公尺四房;
專案基本資訊
開發商：中海置業。
物業：中國海外物業。
物業費 6每月58元。
房源資訊：共18棟，7-25層的房屋，小型高層、高層。
容積率：28
封閉式社群管理。
停車位比例：1：12
綠化率：30%。
市政集中供暖、地暖、空調、新風系統。
70年產權，商品房。
房型：三房119、四房150、四房196。
交貨時間：2026年10月底。
從房屋結構來看，小區比較純淨，有三種型別的房屋，最小面積為119平方公尺，屬於改良小區;
從戶型分布來看，三居室全部面向街道，四居室分布在小區中間，最大的單元位於小區王位。
其他三房A戶均為一階兩戶房，住房率肯定高於80%; 其餘單位為小型高層或高層;
這種單位型別的分布和布置，與去年在石景山出售的中海長安的口碑完全相同。 稍後，我將結合長安峜的**和位置來分析世界和天界;
長安峪戶型分布圖）。
房屋型別鑑賞
1、近三年來，中海石景山專案戶型非常好，每次都有創新。 這一次，天京在北方做了乙個開放式陽台，對於北京的房子來說太稀缺了，據說這個陽台也被隔壁的同行舉報了;
2、看天京的房型，禮物其實不如之前的長安宇，長安宇有兩間臥室有裝置平台的禮物，天京這次改成了飄窗;
3、儲物空間很好，中海家的收納功能很強，臥室足夠大，不會侷促;
4、據說這次天京的裝修標準有了很大的提公升，會很驚人，目標是10萬+的豪宅。 與中國航運銷售部交談，告訴我們這是他們將重點關注的部分;
該項目的樣板間於3月9日出來，製作了三個123-152-196平方公尺的樣板間。
整體來看，相較於之前的環宇天地和長安嶼四期，天京在裝修上有了很大的提公升，社群裡也會有會社。 房地產顧問的原話是：至於花園、外立面之類的，沒有特別大的改善;
渲染：
02 地段和設施
位於石景山金安橋板塊，經過中船10年的深耕，板塊非常成熟，板塊內的建築非常新。 環宇天下一期一路南至長安街延伸段，沒有老舊破舊小區，呈現效果很好。
天界也被認為是盤子裡的最後一塊住宅。
交通設施專案距金安橋地鐵站步行約600公尺，可換乘地鐵6號線、11號線、S1號線。 專案以東800公尺為蘋果園地鐵站，可換乘地鐵6號線、1號線;
1號線和6號線是北京東西走向的兩條主幹道，可到達北京的許多工業區和重要商業區。 地鐵11號線已在首鋼園區開通多個車站，未來將連線西站、麗澤商圈、彩湖營、火車南站、北京工業大學等重要商圈;
教育套餐：專案以南600公尺是去年9月開學的石景山實驗中學，是一所48個班級的完整初中，其中初中36個班級，高中12個班級。 從學校官網了解到，學校98%的特級教師、博士、碩士教師佔98%; 此外，該地區還建造了三所幼兒園。
商務套餐：這是該項目的一大優勢，專案北側被西龍多隔開，地鐵出金安橋站是中海的環宇匯，蘋果園地鐵站東側是京西大悅城，首鋼公園有六個公輝。 對喜歡購物的人很友好;
如果有公園環境，週末可以去首鋼公園，老少皆宜;
總的來說，環宇天津周邊設施非常成熟，周邊城市介面也比較好，更適合居住！
專案已與小沃返現合作，加上助理微信小窩2025報名看房群，獲得n萬返現。
03 天體 7石景山8萬的水平是多少？
為了澄清這個問題，我認為可以用三組資料來解釋。
第乙個是環宇天地已經交付的房屋第123期的成交資料，第二個是剛剛清算的長安裕指導價和建委會的創價，第三個是目前在售的競品成交和**情況。
第一組資料：環宇天下2018年景山大廈一期開始出售，當時新樓盤**在6萬左右，隨後在二期、三期、四期出售，四期最終成交價為7約50,000。 我記得當時，建設委員會第四期的創紀錄價格不到750,000，中海在**精裝的情況下增加了**到750,000;
目前有前三期二手房**，我查了貝殼房的掛牌**，三四房掛牌價是760,000-80,000，三個社群的掛牌數量不大，甚至銷售數量少於交易數量;
經核對成交價，與掛牌價基本相符，沒有跳水。 從三區**的歷史交易來看，這是乙個緩慢的上公升坡度，幾乎是平坦的;
眾所周知，去年北京整體房價下跌了15%左右，但驚訝地發現，全球二手房不降，還有成交;
去年有粉絲讓我給他打電話，聊聊全球二手房的交易情況，當時查的二手成交價格是73-7.4萬左右，今年基本超過7家50,000;
那麼，從這個角度來看，第五期新房**78萬套和二手房的差距並不大。 此外，從房屋面積對比來看，五期新房比前三期要好得多;
第二組資料： 去年長安嶼銷售指導價為758萬，最終建委創紀錄價格113 116平公尺3層以上，均在7層以上指導價58萬元最高可賣770,000; 130 135均價為75671元，超過8層的則超出指導價; 162 166平建委均價76071元，同樣8層以上超過指導價，最高7層680,000;
長安峪是去年石景山賣得最好的樓盤，記得3月25日開盤，那天早上7：30就去幫粉絲選房了。 現場大概有700人左右，一開始還以為是中海請來了一支海軍，但直到後來才發現，選房的人居然有那麼多。
長安峪是當時北京第乙個以創紀錄的價格出售的專案，沒有一分錢的折扣，所以我還有2個粉絲沒有選擇他們想要的房子。 當日，113 116平方公尺全部售罄，162 166平方公尺也全部售罄，只剩下130 135平方公尺;
從這組資料來看，對石景山古城的認可度還是很高的。 主要原因是因為城市介面好，配套設施成熟，同時又是主城區，北京自古以來就貴在西部！
第三組資料：競品打折，第五期世界正PK為招商局元熙，銷售指導價也為78萬。 從側面打聽了一下，遠熙目前的成交並不理想，120-145平公尺可以做730000，大面積152-170-187-196平公尺賣到830,000，自開盤以來總交易量達到兩位數;
元西之所以賣不好，一是土地問題，與**無關
從以上三組資料可以看出，中海環宇天下天京780,000的**似乎並不貴，但買家絕對沒有佔到便宜。
04 購買建議
從第一階段的60,000，價格已經上漲到現在的780,000，並且在未來的板塊中沒有新的土地可以拍攝。
這樣一來，就沒有新房拉板了，只能依靠二手房本身的價值市場來實現增值，短期內很難看到當前市場大幅上漲。
就個人而言，很難突破盤子中**的天花板50,000，短期內沒有戲劇性。
既然溢價有點高，這個區域還值得買嗎？ 或者它適合誰？
首先，我判斷世界第五階段的創紀錄價格是：
兩戶住宅和最大面積196的創紀錄價格將高於780,000,123平方公尺的三居室創紀錄價格將780,000略有波動。 然後開盤時會有1-3點的折扣，主機最終成交價為7約60,000人;
因此，這個地區更適合想買房的自住者，而且有很好的城市介面和生活設施來滿足通勤的需求，未來保持房價價值沒有問題。
至於投資組，不推薦。
就目前的樓市而言，北京98%以上的房屋都不適合投資！
有同學問，如何選擇世界上的二手房和這個比較？
其實很簡單，按照目前的政策，新房在貸款金額上沒有優勢，所以只需要對比兩個指標：
一是二手房的稅費+中介費+房費總成本，與新房總房費+租金成本進行比較。
另乙個是新房房型+裝修優勢與二手房買房和住房優勢的對比。
結合這兩個指標，看看你更傾向於哪乙個，然後選擇哪個！
最後：
該專案已啟動小沃合作，助理微信小沃2025報名看房群，獲得N百萬現金返還。