房東賣掉了房子，實際上並沒有收到50萬元的定金，但最終賠償了20%的違約金。 為什麼呢？
在銷售過程中，房東、買方和中介將簽署中介協議。 中介協議的內容一般是中介人事先擬定的格式條款，空白由中介人填補。 然而，中介協議中有一條條款直接關係到業主的切身利益，卻容易被業主忽視——即在中介協議中，業主是否授權中介人代業主收取押金？
如果有授權，買方向代理商支付定金，然後賣方因各種原因不想繼續銷售，那麼賣方是否需要承擔定金違約金或違約責任？
讓我們看乙個 2016 年的例子。
一、案情陳述
2024年1月3日，夏某與袁某在中介人名下簽訂了《房地產買賣中介協議》，約定袁某將房屋A讓給夏某，夏某應支付定金50萬元，袁某授權中介人保管定金。
《議定書》 33、雙方約定，雙方確認在上述協議簽訂後180日內到中介機構簽署《上海房地產買賣合同》示範文字，如袁某未按照協議簽署上述示範文字，房地產或相關權利人提出異議，本協議不能履行， 定金返還給夏雙倍如夏某未按照本協議約定簽署上述示範文字，已支付給袁某的定金將不予退還。
本協議第七條規定了違約責任：本協議生效之日起，雙方應當誠信履行，如任何一方未按本協議約定履行，經另一方書面催告仍未履行的，另一方有權要求另一方承擔每日總價款0如因上述原因終止本協議，違約方應按本協議約定的總價款（315萬）的20%向非違約方支付違約金。
協議簽訂後，房東表示，由於家人不同意出售房屋，他不會繼續簽訂網上買賣合同，並告知買家自己沒有收到定金，因此買家可以直接去中介收取定金。
在這種情況下，房東違約就很明顯了，那麼問題來了，如果50萬元的押金由中介保管，而房東實際上並沒有收到，那麼這個時候是否可以適用押金罰款？
買方是否有權選擇不收取定金並適用20%的罰款條款？畢竟押金罰款50萬元，違約金罰款63萬元
最終，在律師的建議下，夏某選擇適用20%違約金條款。
2. 法院的意見
夏某與袁某簽訂的《房地產買賣中介協議》是雙方真實意思表示，不違反法律規定，雙方均應遵守。 夏某已按約定支付定金，但袁某單方面提出終止中介協議，拒絕履行合同義務，明顯屬於違約行為，應承擔相應的違約責任。
庭審中，雙方同意解除合同，法院予以批准。 合同終止後，定金應返還給夏某，因為定金由中間人保管，三方約定由中間人返還，得到了法院的支援。
關於違約責任，協議約定，一方因違約解除本協議的，違約方應按照本協議約定的總價款的20%向非違約方支付違約金，因此夏某要求賠償違約金63萬元是合法合理的， 法院對此表示支援。對於袁某關於違約金過高的抗辯，鑑於夏某的實際損失，以及違約金兼具補償和懲罰作用，法院不採信袁某的抗辯。
3. 法律規定
《民法典》第588條規定：“當事人約定違約金和保證金的，一方違約時，另一方可以選擇適用違約金或者保證金條款。 保證金不足以彌補一方違約造成的損失的，另一方可以要求賠償超過保證金數額的損失。 ”
四、程妙淼律師的建議
在簽訂房地產買賣中介協議時，要看清楚內容，二是想清楚是否會違約。 很多人以為我只是在中介協議裡拿到定金，到時候我違約退還定金就大不了。 這是乙個非常錯誤的想法，這取決於協議中是否有違約金條款。
我看到很多**方說我昨天才收到定金，今天我說不賣還原定金，或者我沒收了定金，是中介收取的，中介已經退回了，買家沒有損失，我賠償一兩千就夠了，看來**方好像有道理。
不要把合同當成兒戲，在成人世界裡，所有的行為都有法律後果。 押金罰款更為嚴厲。 只要房東授權代理人代買主保管定金，買受人實際支付定金，***方同意，那麼，一旦任何一方違約，定金罰金就適用得當，沒有太多的抗辯餘地。
全文完）。