核心提示：在上市三周年之際，Winshang.com 深入剖析華潤永珍人生業績的高速增長因子，看看什麼才配得上行業“向上成長”之路。 
*|溫尚（ID：Winshang）。
撰寫者 |蘇珊， 羅佳欣
編輯|駱佳欣
三年前的12月9日，華潤永珍人壽登陸資本市場。 憑藉“物業管理+企業管理+大會員制”的獨特商業模式，市值一度飆公升至千億。
憑藉穩健的底盤和強大的商業運營能力，華潤永珍人壽一路讓資本市場看好
上市首年，進入香港恆生綜合指數成份股及恆生實體產業服務及管理指數成份股
上市第二年，成為香港恆生指數（藍籌股）成份股、恆生房地產服務及管理指數成份股，並被納入恆生ESG增強指數及恆生ESG增強精選指數
自2024年以來，一直是港股大型房地產板塊市值最高的公司，表現出良好的增長和長期投資價值。
老子說：道生一，生二生，二生三生萬物，意在解釋世間萬物的發展規律，三在這裡看作“無窮無盡的開始”。 這一定律在華潤永珍的生活中得到了證實。
到2024年底，華潤永珍將上線經營性購物中心數量將達到100個，管理物業面積將超過3個6億業務規模不斷擴大，經營水平不斷提公升。
在上市三周年之際，Winshang.com 深入剖析華潤永珍生活業績的高速增長因子，看看什麼才配得上行業“向上成長”之路。
上市三年業績快速增長
商業管理優勢凸顯
過去三年，國內經濟消費環境發生了深刻而複雜的變化，香港市場也發生了變化。 很多企業經營壓力大，難以兼顧產品線的打磨，管理動作畸形，偏離了長期主義。 而商業世界一直處於逆風之下，篩選好公司並淘汰不良參與者。
與此形成鮮明對比的是，華潤永珍人壽自上市以來業績快速增長，三年淨利潤年均復合增長率達87%，盈利能力持續提公升。 2024年上半年，華潤永珍人壽總營收同比增長28%7% 至 6793億元，核心淨利潤增長367% 至 1422億元，併購專案的協同效應和規模效應進一步釋放。
分析華潤永珍生活業績快速增長的原因，Winshang.com 發現，從收入結構上看，物業管理業務是營收的主力軍，而經營管理業務是利潤的主要貢獻者。
與其他同型別的商業管理公司相比，其優勢在於其穩定的戰略布局、成熟的產品線和強大的運營能力。
戰略願景
集中於高線城市和成熟商圈，業績恢復較快，專案租金水平更具韌性。
在實體店中，客流是王道。 據雙商大資料研究，近五年來，商場整體客流一直集中在核心城市和核心區域。 截至今年第三季度，高線城市購物中心的恢復速度明顯快於低線市場。
截至今年9月底，華潤永珍人壽一般位於一二線城市80%的專案位於一二線城市，84%的專案位於市級和區域成熟商圈。這些城市擁有龐大而穩定的常住人口，這保證了他們的消費基礎，這有助於在特殊時期獲得穩定的租金收入。
今年以來，面對行業整體投資壓力，華潤永珍人壽購物中心平均出租率一直保持在96%的高位，展現出良好的運營技巧。 究其原因，在市場復甦後，優質的商業品牌會更傾向於核心位置和成熟的商圈來拓展門店。
產品線成熟。
是唯一一家實現了重奢、中高階、非標專案規模化布局的企業，重奢的優勢形成了極高的競爭壁壘。
相較於萬達、新城等大型商業管理公司，或恆隆、太古等重奢企業，華潤永珍人壽是唯一一家在重奢、中高階、非標專案上實現規模化布局的企業。 並深耕各產品線領域，打造競爭壁壘。
截至2024年6月30日，華潤永珍城人壽擁有88家商場在運營，在全國17個城市實現“一城多轉”和“多城多轉”布局，74個專案零售額位居當地市場前三，佔比841%。
永珍城保持行業領先地位，永珍城和永珍城特色凸顯
永珍城
定位“引領高品質時尚標桿”，重點布局一二線城市核心區或潛力區。 奢侈品方面，永珍城布局購物中心13家，商場數量排名第一，重點奢侈品專案營收仍在快速增長。
以進入成熟期的深圳永珍城、杭州永珍城、瀋陽永珍城三個領域為例，其2018-2024年租金收入復合年增長率在14%以上。
杭州永珍城。
其中，杭州永珍城增長勢頭最強勁，近四年復合增長率超過20%。 得益於專案近三年積極戰略公升級和業態調整，如打造“高階手錶”矩陣、高階沙龍護理街區、高品質潮流生活方式、國際餐廳酒吧聚集地等，增加了高階化妝品的數量和品類，進一步深化了高階特色定位。 2024年專案年銷售額突破100億，充分展現了華潤永珍人壽在奢華奢侈品領域強大的運營能力。
在非重度奢侈品產品線中，專案眾多，競爭者種類繁多，既有龍湖、大悅城等優質玩家，也有各個城市湧現的個性化商場。 產品線的特點和團隊的招商引資和運營能力成為贏得競爭的關鍵。
仔細觀察永珍世界和永珍城的兩大產品線，就會發現明顯的個性標籤。
永珍世界
定位為“城市精神文化融合潮流的源頭”，地處高能城市核心區。 首家永珍天地——深圳永珍天地的成功運營，為這條產品線注入了核心DNA——潮流元素、街區+商城、人文精神氣質。
融入“城市地方人文”的產品內涵進行後續上海、南京、成都等地都做了很好的品牌代言。
永珍市
主要位於一二線城市區域中心或三線城市核心區域在中高階市場形成了良好的規模布局，打造了一大批瀋陽鐵西永珍、北京清河永珍、貴陽永珍、崑山永珍、淄博永珍等區域標桿。 以鐵西永珍城為例，自2024年開業以來，每年有30%的品牌進行更新，業績增速位居瀋陽市場前列。
作為目前運營專案數量最多的產品線，以及未來永珍商業擴張的主力軍，“永珍城”圍繞“萬歲”的全新品牌理念，全面提公升了產品實力。 未來，該產品線的競爭優勢將更加突出。
擴大規模
輕重的結合有助於效能的增長點。
新開業企業的快速進入市場，也為華潤永珍人壽的業績帶來了規模化增長。 與過去三年一些公司放緩或收縮的戰略不同，華潤永珍人壽一直處於“快速擴張”狀態。 2024年至2024年，共開設了43家新商場，平均每年新開業13家
據 Winshang.com 介紹，隨著12月7家永珍商業分店的開業，2024年新開業的門店數量也將達到13家。
擴建專案貫穿“存量”路徑，為華潤永珍人壽打造高利潤增長點。 通過轉型和業態品牌招聘，實現快速業務，為公司貢獻業績收入。 以中山石岐永珍城為例，經過9個月的改造，可出租面積、月均租金、月銷售額和月客流量均有明顯增長。
正是基於永珍商業雄厚的運營實力，專案業主才願意支付更高的運營管理費用。 財報顯示，其購物中心業務毛利率達到718%。
新業務的快速擴張，提振公司2024年上半年租金收入突破100億元，預計年底將進入200億元大關。
“物業管理+企業管理”雙翼商業模式抵禦行業下行週期風險
儘管房地產行業面臨下行調整，但憑藉“物業管理+經營管理”的雙翼模式，華潤永珍人壽保持了一貫的韌性。
在物業管理領域，華潤瑞祥人壽重申了對品質規模增長的承諾。 華潤永珍人壽借助資本實力，於2024年完成了對禹洲物業、四川九洲（51%股權）和中南服務有限公司的收購，並於今年收購隆基人壽服務，進一步擴大物業管理規模和細分市場占有率。
三維
拆解未來高質量增長亮點
著眼當下，也要放眼未來。 兩個值得思考的問題是，過去三年這個行業發生了怎樣的變化？未來，華潤永珍人壽的良好業績能否保持？
回答第乙個問題，商業地產行業正在經歷結構性變化。
從長遠來看，購物中心行業已經進入存量市場，增量市場是快魚吃慢魚，而存量市場，競爭的本質是實力、市場基礎、消費者心理認知、產品線成熟度、創新能力、資產管理能力等，都是全方位的要求。
展望未來，公共房地產投資信託基金向消費基礎設施的擴張為該行業帶來了結構性增長機會。
能夠參與公募REITs擴容的，將是優質資產、優質原業主、優質管理人。 基礎專案應考慮資產收益的標準化和可靠性，並具有較好的經營業績和未來增長預期。 因此，行業內的馬太效應將更加明顯。
在行業分化的背景下，我們一起來看看華潤永珍人壽還有哪些發展機會
重奢壁壘，將保持領先競爭力
目前，在重奢領域，國內市場的行業競爭格局在中長期內不會有太大變化。
隨著全球經濟下行加劇，奢侈品行業正在告別“野蠻增長”。 2024年第三季度，各大奢侈品集團財務資料均呈現營收下滑或增速放緩。 消費端，消費者追求價效比越來越高，奢侈品消費疲軟，勾勒出高階消費增長前景較為保守。
在這樣的情況下，高階奢侈品商場未來或將維持目前的規模布局，新專案將更加謹慎。
奢侈品市場極高的進入門檻，為華潤永珍人壽形成了極高的競爭壁壘。
很多都是稀缺的
奢侈品商場對選址要求高，需要足夠數量的高淨值客戶來支撐消費，奢侈品商場的存量佔據了高能城市的核心區域。 **區位本來就稀缺，永珍城在部分城市的先發優勢，讓後來者難以在高階領域發力。
品牌是稀缺的。
為了保持稀缺性和高知名度，同一區域的門店數量有限，發展較晚的購物中心很難吸引投資。 華潤永珍生活方式奢侈品牌資源處於國內頂級水平與超過115個國際奢侈品牌合作，合作門店數量超過500家，業內門店規模最大，愛馬仕、LV等重磅奢侈品牌門店數量業內最多。
高運營能力要求。
目前，奢侈品商場的運營商只有港資企業，華潤永珍城人壽、華聯SKP和D&G集團。 華潤永珍人壽通過“三年小調整、五年大改革”，延長了豪華購物中心的成長期，實現了租金、管理費的長期增長。
高質量拓展，追求規模和品質**
2024年上市後，華潤永珍的輕資產擴張開始向第三方專案傾斜“內部管理”走向“外部業務”。，從“服務母公司”擴充套件到“服務外部所有者”。'，從“管理思維”向“服務思維”轉變。
根據華潤永珍人壽“十四五”規劃，到2024年，管理面積將達到4億平方公尺，其中投產專案150個，擴建專案50個，佔比1/3。
挖掘股票機會，瞄準TOD專案
華潤永珍人壽總裁於林康在2024年中期業績發布會上強調，“我們會在一二線城市尋找更多機會，比如一些大型TOD專案。 希望能高質量地擴大這50個專案。 ”
從下半年開始，華潤永珍人壽聚焦一線城市，與華潤永珍人壽合作深圳地鐵簽訂三個商業專案合作專案，合作專案包括：上海港城集團、普凱集團、中國企業達成商業輕資產合作，與北京華財地產集團就望京華財商業中心專案進行合作。
上述擴區專案具有以下共性：一線城市TOD專案可享受軌道交通帶來的客流紅利;地處城市核心區或成熟商圈，未來在城市商業網格布局中將佔據更多優勢。
基於業績目標，短期內拓展合適的股票業務對華潤永珍人壽來說也十分迫切。 自望京華彩商業中心例如，作為北京五環內的商業區，毗鄰東湖渠地鐵站，原有的高階餐飲基礎較好，可以通過快速調整和改造貢獻收入。
截至今年11月底，華潤永珍人壽自上市以來已拓展38個輕資產商業專案。 目前，國內輕資產市場的競爭格局尚不明朗，頭部企業強大的品牌背書將在市場上獲得更多的選擇優勢。
產品線外，探索非標業務創新
我們注意到，除了三大產品線外，華潤永珍人壽近年來還打造了一些創新的非標專案。
例如，榮獲“北京市城市更新最佳實踐”獎西單續約字段通過博物館的設計，在“公園城市”中創造創新業務。 位於嘉興南湖世界將歷史傳承和地方性融入現代建築，打造漫步先鋒生活空間，成為嘉興“夜經濟”的地標和新城市名片。
西單續約字段
南湖世界據 Winshang.com 介紹，2024年，華潤永珍人壽還將啟動永珍業務體系中首個PPP專案深圳大運會世界
未來，這些非標商業專案的成功運營，不僅將打破外界對標準產品線拓展的“同質化擔憂”，也將提公升華潤永珍城生活解決城市不同業務痛點的綜合能力。
孵化零售自營，開闢新的增長路徑。
在2024年中期財報中，華潤永珍人壽首次提到將“開始嘗試創新自身化妝品業務，助力在運營專案定位上取得突破”。
據 Winshang.com 介紹，華潤永珍人壽首家自營“化妝品零售店”將在昆明永珍城揭幕這也是華潤永珍開設的第100家購物中心。
在此之前，華潤永珍人壽已成功打造“冰永珍”溜冰場和“永珍影院”兩大自營品牌。 前者致力於打造全國商業真溜冰場標桿，布局全國16個城市在迎鎮有17個真正的溜冰場。其中，位於深圳永珍城的門店連續四年位居行業單店營收第一。 後者的永珍電影院將於 2023 年 8 月上映在32個城市有46家電影院未來，運營中的影院數量將超過70家。
永珍電影院。 事實上，對於華潤永珍人壽來說，孵化自營零售業態已經不是“第一次”。 華潤集團第乙個 ole'精品超市誕生於深圳永珍市，品牌早期跟隨永珍在全國的業務布局。 可以預見，其自營化妝品業務將得到孵化和成熟，未來將複製到全國各地合適的專案中。
對於購物中心來說，這些自營品牌是購物中心的主力店，共享著永珍商業的巨大客流，未來隨著規模的擴張，業績增長必然是可觀的。 華潤永珍人壽此舉，可謂是“為未來尋求業績穩增長之路”。
商業市場就像一艘逆流航行的船，不進，就會後退。
站在上市三周年的新起點上，華潤永珍人壽仍面臨ESG戰略實施、消費基建REITs發行等新的發展挑戰，這將對商業專案的穩定創收和可持續運營提出更高的要求。
用於夯實”。綜合實力第一的商業運營服務商“行業現狀，華潤永珍在拓展新的業務增長空間時，需要不斷”提公升“業務運營能力。